Аренда части вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда части вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 609 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора аренды"2.4.1. Если право на земельный участок, здание, сооружение, помещение ранее было зарегистрировано за арендодателем, для госрегистрации договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ с графическим и (или) текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>
Важнейшая практика по ст. 607 ГК РФМожно сдать в аренду:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения18. Часть вещи как объект аренды
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
(ред. от 25.04.2025)25. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
(ред. от 25.04.2025)25. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
"Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вопрос 6: Подлежат ли применению положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ к договорам аренды части недвижимой вещи?
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вопрос 6: Подлежат ли применению положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ к договорам аренды части недвижимой вещи?
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Обратившись повторно к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, можно обозначить еще один вопрос: допустимо ли распространять правовую позицию ВАС относительно кадастрового учета арендуемых частей земельных участков на иные сделки, например договор простого товарищества, по которому вкладом одного из товарищей является право пользования частью земельного участка? В судебной практике <1> такой договор признан незаключенным, поскольку стороны не согласовали индивидуально-определенные признаки части земельного участка; судом эти признаки названы "данными, определяющими расположение недвижимости в составе другого имущества", и при этом подчеркивается, что индивидуализация границ части участка должна осуществляться посредством кадастрового учета. В другом судебном споре <2> договор аренды части водного объекта (пруда) признан заключенным со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 и указанием на законность "аренды части вещи, не имеющей кадастровых характеристик". В отношении части лесного участка суд <3>, основываясь на ст. 7, 69, 93 Лесного кодекса РФ и ст. Федерального закона N 201-ФЗ <4>, также сделал вывод о том, что в случае предоставления по договору лесного участка как части участка проведение кадастрового учета не требуется; однако такой подход привел суд к спорному резолютивному заключению, согласно которому правомерным признано предоставление части лесного участка на вещном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Обратившись повторно к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, можно обозначить еще один вопрос: допустимо ли распространять правовую позицию ВАС относительно кадастрового учета арендуемых частей земельных участков на иные сделки, например договор простого товарищества, по которому вкладом одного из товарищей является право пользования частью земельного участка? В судебной практике <1> такой договор признан незаключенным, поскольку стороны не согласовали индивидуально-определенные признаки части земельного участка; судом эти признаки названы "данными, определяющими расположение недвижимости в составе другого имущества", и при этом подчеркивается, что индивидуализация границ части участка должна осуществляться посредством кадастрового учета. В другом судебном споре <2> договор аренды части водного объекта (пруда) признан заключенным со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 и указанием на законность "аренды части вещи, не имеющей кадастровых характеристик". В отношении части лесного участка суд <3>, основываясь на ст. 7, 69, 93 Лесного кодекса РФ и ст. Федерального закона N 201-ФЗ <4>, также сделал вывод о том, что в случае предоставления по договору лесного участка как части участка проведение кадастрового учета не требуется; однако такой подход привел суд к спорному резолютивному заключению, согласно которому правомерным признано предоставление части лесного участка на вещном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования.
Статья: Пределы аналогии в договорно-правовой квалификации коворкинга
(Микрюков В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Вероятно, к выводу о непоименованности договоров коворкинга подталкивает до сих пор нормативным образом не устраненная неопределенность в вопросе о допустимости использования частей вещи, включая части зданий и помещений, в качестве объектов договора аренды (в статье 607 ГК РФ такая возможность прямо не предусмотрена). Так, долгое время в правоприменительной практике умолчание законодателя относительно правового режима использования в обороте в порядке аренды элементов вещей расценивалось как негативное квалифицированное молчание, равнозначное имплицитному запрету. В пункте 1 информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выразил позицию о недопустимости квалификации в качестве арендного заключаемого с собственником здания договора, на основании которого за плату осуществляется использование отдельного конструктивного элемента здания в рекламных целях. Признав отношения по предоставлению возможности на возмездной основе размещать рекламу на фасаде, крыше или иных частях здания в целом правомерными, суд подчеркнул, что конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от всего здания, а потому не может являться объектом аренды. Иными словами, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации усмотрел в правилах статьи 607 ГК РФ запрет на заключение договора аренды части вещи, признал допустимым договорное возмездное использование этого не характерного для аренды объекта посредством какого-то иного (не названного в законе) договора. В результате соответствующие договоры стали считаться классическим примером непоименованных договоров без включения элементов других (поименованных) договоров (см. [15]). Соответственно, признаваемая в науке способность аналогии закона выступать инструментом эффективного применения положений об аренде к отношениям возмездного использования любых "нетипичных" объектов (см., например, [16]) наводит на мысль о ее пригодности к регулированию договорного взаимодействия операторов и резидентов коворкинговых пространств.
(Микрюков В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Вероятно, к выводу о непоименованности договоров коворкинга подталкивает до сих пор нормативным образом не устраненная неопределенность в вопросе о допустимости использования частей вещи, включая части зданий и помещений, в качестве объектов договора аренды (в статье 607 ГК РФ такая возможность прямо не предусмотрена). Так, долгое время в правоприменительной практике умолчание законодателя относительно правового режима использования в обороте в порядке аренды элементов вещей расценивалось как негативное квалифицированное молчание, равнозначное имплицитному запрету. В пункте 1 информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выразил позицию о недопустимости квалификации в качестве арендного заключаемого с собственником здания договора, на основании которого за плату осуществляется использование отдельного конструктивного элемента здания в рекламных целях. Признав отношения по предоставлению возможности на возмездной основе размещать рекламу на фасаде, крыше или иных частях здания в целом правомерными, суд подчеркнул, что конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от всего здания, а потому не может являться объектом аренды. Иными словами, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации усмотрел в правилах статьи 607 ГК РФ запрет на заключение договора аренды части вещи, признал допустимым договорное возмездное использование этого не характерного для аренды объекта посредством какого-то иного (не названного в законе) договора. В результате соответствующие договоры стали считаться классическим примером непоименованных договоров без включения элементов других (поименованных) договоров (см. [15]). Соответственно, признаваемая в науке способность аналогии закона выступать инструментом эффективного применения положений об аренде к отношениям возмездного использования любых "нетипичных" объектов (см., например, [16]) наводит на мысль о ее пригодности к регулированию договорного взаимодействия операторов и резидентов коворкинговых пространств.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что в аренду может быть передана не только вся вещь, но и отдельная ее часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2). Например, может быть арендована только часть здания в виде некоторых помещений в нем. В этом случае также нужно уведомить покупателя об аренде, поскольку в п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет о любых правах третьих лиц. Кроме того, аренда части здания обременяет здание в целом. Такой вывод можно сделать из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что в аренду может быть передана не только вся вещь, но и отдельная ее часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2). Например, может быть арендована только часть здания в виде некоторых помещений в нем. В этом случае также нужно уведомить покупателя об аренде, поскольку в п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет о любых правах третьих лиц. Кроме того, аренда части здания обременяет здание в целом. Такой вывод можно сделать из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Статья: Некоторые проблемы обеспечения прав правопреемников при применении норм о наследственных договорах
(Сауткина Е.А.)
("Наследственное право", 2021, N 2)<5> См.: Бадмаева С.Ю. Индивидуальная определенность объекта вещных прав // Законодательство. 2008. N 2. С. 14 - 22; Егоров А.В. Преобразование (конверсия) сделки: насущная потребность оборота // СПС "Гарант" (дата обращения: 20.03.2021); Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 4. С. 20 - 36; Кабанова И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации. М.: Юстицинформ, 2013. 228 с.; Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты // Налоги и финансовое право. 2015. N 9. С. 9 - 92.
(Сауткина Е.А.)
("Наследственное право", 2021, N 2)<5> См.: Бадмаева С.Ю. Индивидуальная определенность объекта вещных прав // Законодательство. 2008. N 2. С. 14 - 22; Егоров А.В. Преобразование (конверсия) сделки: насущная потребность оборота // СПС "Гарант" (дата обращения: 20.03.2021); Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 4. С. 20 - 36; Кабанова И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации. М.: Юстицинформ, 2013. 228 с.; Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты // Налоги и финансовое право. 2015. N 9. С. 9 - 92.
Статья: Понятие и правовая природа института владения: факт или право
(Костина О.В., Комиссаров С.С.)
("Нотариус", 2023, N 1)Обращает на себя внимание вопрос о возможности осуществления правомочий пользования и распоряжения без владения. В законодательстве допускается ситуация, когда титульный владелец может реализовывать пользование без владения. Так, например, по договору аренды арендатору передается объект аренды во временное владение и пользование либо во временное пользование. В науке отсутствует единая позиция о возможности осуществления пользования без владения. Например, В.А. Белов отмечает, что "эксплуатация или пользование вещью возможны исключительно при наличии возможности обладания вещью, т.е. при владении ею, следовательно, правомочие пользования всегда сопровождается фактом владения вещью" <15>. Ученые, придерживающиеся противоположной точки зрения, например, Р.С. Бевзенко, в качестве аргумента приводят пример с арендой "части вещи (комнаты в офисном многокомнатном помещении, одним квадратным метром холла для размещения банкомата, торговой секции в торговом центре и проч.)" <16>. В данном случае следует согласиться с В.А. Беловым, потому что владение всегда сопровождает правомочия пользования и распоряжения. Не имеет значения, на каком основании принадлежит вещь ее владельцу и что выступает объектом владения. Если существует реальная возможность осуществления власти над вещью ее господином, то владение сохраняется. В примере об аренде одного квадратного метра для размещения банкомата присутствует владение, т.к. банк имеет господство над этим квадратным метром. В связи с этим банк может осуществлять правомочие владения, например, заменить один банкомат на другой, иметь возможность на данном квадратном метре осуществить ремонт банкомата и т.д.
(Костина О.В., Комиссаров С.С.)
("Нотариус", 2023, N 1)Обращает на себя внимание вопрос о возможности осуществления правомочий пользования и распоряжения без владения. В законодательстве допускается ситуация, когда титульный владелец может реализовывать пользование без владения. Так, например, по договору аренды арендатору передается объект аренды во временное владение и пользование либо во временное пользование. В науке отсутствует единая позиция о возможности осуществления пользования без владения. Например, В.А. Белов отмечает, что "эксплуатация или пользование вещью возможны исключительно при наличии возможности обладания вещью, т.е. при владении ею, следовательно, правомочие пользования всегда сопровождается фактом владения вещью" <15>. Ученые, придерживающиеся противоположной точки зрения, например, Р.С. Бевзенко, в качестве аргумента приводят пример с арендой "части вещи (комнаты в офисном многокомнатном помещении, одним квадратным метром холла для размещения банкомата, торговой секции в торговом центре и проч.)" <16>. В данном случае следует согласиться с В.А. Беловым, потому что владение всегда сопровождает правомочия пользования и распоряжения. Не имеет значения, на каком основании принадлежит вещь ее владельцу и что выступает объектом владения. Если существует реальная возможность осуществления власти над вещью ее господином, то владение сохраняется. В примере об аренде одного квадратного метра для размещения банкомата присутствует владение, т.к. банк имеет господство над этим квадратным метром. В связи с этим банк может осуществлять правомочие владения, например, заменить один банкомат на другой, иметь возможность на данном квадратном метре осуществить ремонт банкомата и т.д.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Еще более условно владение арендатора объектом, на котором находится собственник. Имеющаяся зависимость от поведения собственника (в строгом смысле налицо, конечно, обязательственное право, обеспеченное поведением должника-собственника) исключает квалификацию такого владения как господства. Иными словами, это не владение. Но для практических целей некоторые допущения, вероятно, возможны. Достаточно существенным представляется, например, возможность аренды части вещи: жесткость ст. 607 ГК, говорящей об аренде только вещи, не кажется мне оправданной (использование для аренды части вещи конструкции пользования без владения не всегда возможно <1>). Такое соподчиненное владение (отличное от совладения при общей собственности) - конечно, паллиатив. Но при неразвитости владельческого инструментария в российском праве я не вижу, к каким серьезным практическим противоречиям он мог бы привести. Можно вспомнить и мнение Савиньи, полагавшего возможным совместное владение участком.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Еще более условно владение арендатора объектом, на котором находится собственник. Имеющаяся зависимость от поведения собственника (в строгом смысле налицо, конечно, обязательственное право, обеспеченное поведением должника-собственника) исключает квалификацию такого владения как господства. Иными словами, это не владение. Но для практических целей некоторые допущения, вероятно, возможны. Достаточно существенным представляется, например, возможность аренды части вещи: жесткость ст. 607 ГК, говорящей об аренде только вещи, не кажется мне оправданной (использование для аренды части вещи конструкции пользования без владения не всегда возможно <1>). Такое соподчиненное владение (отличное от совладения при общей собственности) - конечно, паллиатив. Но при неразвитости владельческого инструментария в российском праве я не вижу, к каким серьезным практическим противоречиям он мог бы привести. Можно вспомнить и мнение Савиньи, полагавшего возможным совместное владение участком.
Статья: Понятие судебной экономической экспертизы: экономический и юридический подходы и отграничение понятия от смежных категорий
(Шаблова Е.Г., Городнова Н.В., Жевняк О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2020, N 6)Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 3;
(Шаблова Е.Г., Городнова Н.В., Жевняк О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2020, N 6)Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 3;
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораСледует учитывать, что, указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не владение. По этой причине арендатор части вещи не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.