Аналог объекта оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Аналог объекта оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 308 "Пределы рассмотрения административного дела в суде апелляционной инстанции" КАС РФ"Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что без достаточных к тому оснований, без волеизъявления сторон на представление в материалы дела новых доказательств, формально указав на наличие сомнений в правильности выводов эксперта, суд апелляционной инстанции в нарушение предусмотренных частью 2 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ, Кодекс) правил представления доказательств по собственной инициативе назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Впоследствии, ориентируясь лишь на позицию стороны административного ответчика, без надлежащей ее правовой оценки, без учета позиции административного истца вновь назначил повторную экспертизу. Принимая в качестве допустимого доказательства заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции признал законным и обоснованным исследование объекта оценки в рамках доходного подхода и не учел, что применение предусмотренных Федеральными стандартами оценки методов (затратного, сравнительного, доходного) не влечет с безусловностью идентичного результата, стоимость объекта оценки при каждом новом экспертом исследовании с учетом собственного усмотрения оценщика в выборе методов оценки, объектов аналогов и других заслуживающих внимания факторов всегда будет различна. В данном случае судом апелляционной инстанции не опровергнута правильность выбранного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" метода оценки и не мотивированы выводы о недостоверности результатов оценки."
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Оценка муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Не признается ненадлежащей оценка стоимости приватизированного муниципального имущества, если оценщик уменьшил цену объектов-аналогов на комиссионное вознаграждение агентству, но оценка проведена с соблюдением законодательства об оценочной деятельности
(КонсультантПлюс, 2025)Не признается ненадлежащей оценка стоимости приватизированного муниципального имущества, если оценщик уменьшил цену объектов-аналогов на комиссионное вознаграждение агентству, но оценка проведена с соблюдением законодательства об оценочной деятельности
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Справочники оценщика недвижимости - наиболее часто задаваемые вопросы
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
(Лейфер Л.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах
Статья: Учетно-аналитические аспекты управления интеллектуальной собственностью
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
(Нестеров В.Н., Сунгатуллина Л.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 5)Сравнительный подход к оценке стоимости ИС осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки и условий сделки с ним. Процедура определения стоимости ИС включает сравнение оцениваемой ИС с скорректированными ценами аналогичных объектов.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200
(ред. от 30.11.2022)
"Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки"
(вместе с "Федеральным стандартом оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)", "Федеральным стандартом оценки "Процесс оценки (ФСО III)", "Федеральным стандартом оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", "Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Федеральным стандартом оценки "Отчетом об оценке (ФСО VI)")4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
(ред. от 30.11.2022)
"Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки"
(вместе с "Федеральным стандартом оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)", "Федеральным стандартом оценки "Процесс оценки (ФСО III)", "Федеральным стандартом оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", "Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Федеральным стандартом оценки "Отчетом об оценке (ФСО VI)")4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
Статья: Принцип гласности осуществления оценочной деятельности
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
Статья: Кредитование под залог интеллектуальной собственности и результатов интеллектуальной деятельности (РИД)
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
(Мазур Н.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 47)В процессе анализа ликвидности и сделок с объектом оценки и аналогами на текущий момент оценщики, по-прежнему, сталкиваются с той ситуацией, что для анализа доступны исключительно статистические данные по факту регистрации сделок по распоряжению правами на РИД, тогда как использование таких данных для реализации сравнительного подхода к оценке невозможно ввиду отсутствия сведений о существенных условиях зарегистрированных сделок. Из положительных тенденций в данном вопросе следует отметить появление в доступе новых программных продуктов, позволяющих повысить качество и сократить трудозатраты оценщика на проведение анализа наличия сделок с РИД, а также расчета срока обновления технологий (срока полезного использования) на основании анализа временных интервалов между датой приоритета патента и датой приоритета его прототипа.
Статья: Доказательная оценка как математическое моделирование. Модели стоимости и многомодельное мышление
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)В табличной (матричной) форме модели строки - это объекты-аналоги и объекты оценки (если объектов оценки несколько), а колонки - свойства и расчетные параметры свойств. Колонки и строки можно поменять местами (транспонировать матрицу свойств). Но если аналогов много (10 - 15 и более), то удобнее располагать их по строкам, а не по колонкам.
(Кузнецов Д.Д., Старовойтов И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, NN 6, 7)В табличной (матричной) форме модели строки - это объекты-аналоги и объекты оценки (если объектов оценки несколько), а колонки - свойства и расчетные параметры свойств. Колонки и строки можно поменять местами (транспонировать матрицу свойств). Но если аналогов много (10 - 15 и более), то удобнее располагать их по строкам, а не по колонкам.
Статья: Взаимосвязь пространственного развития Российской Федерации, территориального планирования и процесса оценки стоимости недвижимости
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)6) учет различий между аналогами и объектом оценки, расположенными в территориальных зонах различного типа и (или) имеющими ограничения в использовании и развитии (подробнее см. [12]).
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 11)6) учет различий между аналогами и объектом оценки, расположенными в территориальных зонах различного типа и (или) имеющими ограничения в использовании и развитии (подробнее см. [12]).
Статья: Проблемные вопросы развития системы государственной кадастровой оценки недвижимости в России
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)2) достаточность информации о каждом аналоге. Информации о каждом аналоге должно быть столько, чтобы имелась возможность позиционировать аналог по каждому значимому ценообразующему фактору. Это позволит провести сравнение аналога с объектом оценки. Если информации недостаточно, то аналог невозможно будет использовать;
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)2) достаточность информации о каждом аналоге. Информации о каждом аналоге должно быть столько, чтобы имелась возможность позиционировать аналог по каждому значимому ценообразующему фактору. Это позволит провести сравнение аналога с объектом оценки. Если информации недостаточно, то аналог невозможно будет использовать;
Статья: Методика оценки земельных участков, предоставленных для пользования недрами
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Поскольку основная цель кадастровой оценки - установление экономически обоснованной налоговой базы и других обязательных платежей, главным условием выбора аналогов является то, что аналоги и объекты оценки должны быть однородными по определению статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) или взаимозаменяемыми в терминологии статьи 4 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В этом случае налоговое законодательство акцентирует внимание на объектах сегмента рынка, а антимонопольное - на его субъектах.
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Поскольку основная цель кадастровой оценки - установление экономически обоснованной налоговой базы и других обязательных платежей, главным условием выбора аналогов является то, что аналоги и объекты оценки должны быть однородными по определению статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) или взаимозаменяемыми в терминологии статьи 4 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В этом случае налоговое законодательство акцентирует внимание на объектах сегмента рынка, а антимонопольное - на его субъектах.