Аккредитив в долевом строительстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Аккредитив в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу от 24.09.2024 N 8Г-23102/2024, 88-22019/2024 (УИД 77RS0010-02-2022-009020-21)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2023 N 88-9497/2023 по делу N 2-1213/2022 (УИД 66MS0056-01-2022-001320-33)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования застройщика: О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Застройщик указал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, участник строительства денежные средства во исполнение обязательств по договору уплатил с просрочкой, в связи с чем подлежит взысканию неустойка.
Решение: Отказано.Согласно уведомлениям ПАО "Промсвязьбанк" С. 31 мая 2021 на адрес электронной почты банка был направлен зарегистрированный договор участия в долевом строительстве без прикрепленных документов, в связи с чем, аккредитив не был раскрыт. Зарегистрированные в установленном порядке документы из Росреестра предоставлены в ПАО "Промсвязьбанк" 05 июля 2021 застройщиком ООО "Специализированный застройщик Чайковского, 78" и в этот же день произведено раскрытие аккредитива и денежные средства поступили на счет эскроу в уполномоченном банке ООО "Экспобанк".
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования застройщика: О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Застройщик указал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, участник строительства денежные средства во исполнение обязательств по договору уплатил с просрочкой, в связи с чем подлежит взысканию неустойка.
Решение: Отказано.Согласно уведомлениям ПАО "Промсвязьбанк" С. 31 мая 2021 на адрес электронной почты банка был направлен зарегистрированный договор участия в долевом строительстве без прикрепленных документов, в связи с чем, аккредитив не был раскрыт. Зарегистрированные в установленном порядке документы из Росреестра предоставлены в ПАО "Промсвязьбанк" 05 июля 2021 застройщиком ООО "Специализированный застройщик Чайковского, 78" и в этот же день произведено раскрытие аккредитива и денежные средства поступили на счет эскроу в уполномоченном банке ООО "Экспобанк".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
(Письмо Минфина России от 26.03.2024 N 03-04-05/27155)Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
(Письмо Минфина России от 26.03.2024 N 03-04-05/27155)Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)В данном предложении имеются в виду аккредитивы, эскроу, сервисы, предоставляющие возможность осуществления расчетов с помощью номинальных счетов, которые позволяют обеспечить сохранность денежных средств дольщика. Как пример, размещение денежных средств на номинальном счете компании - владельца счета до регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, которая самостоятельно осуществляет проверку оснований для перевода денежных средств (факт регистрации ДУДС и регистрации залога в пользу банка (при его наличии)) и перечисляет денежные средства по поручению участника долевого строительства на его счет эскроу.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)В данном предложении имеются в виду аккредитивы, эскроу, сервисы, предоставляющие возможность осуществления расчетов с помощью номинальных счетов, которые позволяют обеспечить сохранность денежных средств дольщика. Как пример, размещение денежных средств на номинальном счете компании - владельца счета до регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, которая самостоятельно осуществляет проверку оснований для перевода денежных средств (факт регистрации ДУДС и регистрации залога в пользу банка (при его наличии)) и перечисляет денежные средства по поручению участника долевого строительства на его счет эскроу.
Нормативные акты
Информационное письмо Банка России от 29.03.2024 N ИН-03-23/21
"О подходах к формированию резервов на возможные потери по ипотечным ссудам на цели участия в долевом строительстве"Банк России при оценке кредитными организациями (далее - КО) ипотечных ссуд, предоставленных физическим лицам - участникам долевого строительства <1>, в соответствии с Положением Банка России N 590-П <2> обращает внимание на следующее.
"О подходах к формированию резервов на возможные потери по ипотечным ссудам на цели участия в долевом строительстве"Банк России при оценке кредитными организациями (далее - КО) ипотечных ссуд, предоставленных физическим лицам - участникам долевого строительства <1>, в соответствии с Положением Банка России N 590-П <2> обращает внимание на следующее.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 08.10.2019 N АПЛ19-348
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 17.06.2019 N АКПИ19-259, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании частично недействующими подпунктов 3, 4 пункта 6, подпункта 5 пункта 10 Правил ведения реестра пострадавших граждан, утв. Приказом Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр>Исходя из части 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 17.06.2019 N АКПИ19-259, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании частично недействующими подпунктов 3, 4 пункта 6, подпункта 5 пункта 10 Правил ведения реестра пострадавших граждан, утв. Приказом Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр>Исходя из части 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Статья: О некоторых проблемах в гражданском праве
(Андреев Ю.Н.)
("Цивилист", 2022, N 2)<15> О договоре счета эскроу см. подробнее: Андреев Ю.Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика. Воронеж: Издательско-полиграфический центр "Научная книга", 2019. С. 65 - 73.
(Андреев Ю.Н.)
("Цивилист", 2022, N 2)<15> О договоре счета эскроу см. подробнее: Андреев Ю.Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика. Воронеж: Издательско-полиграфический центр "Научная книга", 2019. С. 65 - 73.
Статья: Как легально кидают на покупке недвижимости в России в 2025 году?
(Габолаев Г.)
("Жилищное право", 2025, N 3)- все финансовые расчеты вести по безналу, желательно через безопасные расчеты в банке или через аккредитив;
(Габолаев Г.)
("Жилищное право", 2025, N 3)- все финансовые расчеты вести по безналу, желательно через безопасные расчеты в банке или через аккредитив;
Статья: Требования, предъявляемые к застройщику - коммерческой организации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующим в редакции ФЗ N 343-ФЗ от 02.07.2021
(ПАО "Группа Компаний ПИК")В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона
(ПАО "Группа Компаний ПИК")В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона
"Комментарий к главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц"
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости в соответствии с указанным договором.
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости в соответствии с указанным договором.
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2026)в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);
(КонсультантПлюс, 2026)в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);