КС РФ разъяснил порядок определения размера санкций для застройщиков в долевом строительстве

Выявлен конституционно-правовой смысл части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ), статьи 2 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 266-ФЗ), пункта 2 Постановления Правительства "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее – Постановление N 326).

Отмечено, что Законом N 266-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, статья 10 Закона N 214-ФЗ изложена в новой редакции, предусматривающей, что при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина сумме взыскивает в его пользу с застройщика штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно статье 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня его вступления в силу за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня его вступления в силу, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 266-ФЗ). Подобная формулировка Закона N 266-ФЗ предполагает, что новый порядок определения размера штрафа применяется хоть и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключенным до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее – со дня вступления изменяющего закона в силу (1 сентября 2024 года). Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета. Иное понимание части 3 статьи 10 Закона N 214-ФЗ и статьи 2 Закона N 266-ФЗ приводило бы к ухудшению положения граждан – участников долевого строительства.

Право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает у него при отказе ему в уплате этой неустойки, момент которого определяется с учетом всех обстоятельств дела. Если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций, право участника долевого строительства требовать уплаты штрафа должно считаться уже возникшим и подлежит применению ранее существовавший порядок исчисления размера финансовых санкций.

Таким образом, оспариваемые нормы Законов N 214-ФЗ и N 266-ФЗ в их взаимосвязи не предполагают определение штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы к периоду до вступления в силу Закона N 266-ФЗ, т.е. до 1 сентября 2024 года, и не противоречат Конституции РФ. Они не предполагают до вступления в силу нового порядка исчисления размеров санкций в долевом строительстве их применения к ранее возникшим правоотношениям, в частности к правоотношениям по уплате штрафа в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения в действие нового порядка его исчисления.

Также не противоречащим Конституции РФ признан пункт 2 Постановления N 326, поскольку он предусматривает в пределах периода, установленного федеральным законодателем, действие с обратной силой акта Правительства, изданного в целях определения периода, в течение которого размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.