3.2.5. Сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

- статистический анализ рыночных данных.

3.2.5.1. Определение и выбор источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности.

Первым этапом сбора информации о рынке недвижимости является формирование перечня источников информации, содержащих необходимые сведения. В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков.

В целях выбора источников сбора рыночной информации определяется периодичность публикации (обновления) информации, регулярность обновления, наличие в источниках рыночной информации сведений о выбранных факторах стоимости.

При сборе информации по объектам недвижимости наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники:

- учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- комитеты по управлению имуществом;

- отделения Российского фонда федерального имущества;

- организации арбитражных управляющих;

- организации оценщиков;

- риэлторские организации;

- электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости, интернет-версии печатных изданий, интернет-доски объявлений);

- печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

При этом каждый источник информации характеризуется рядом параметров, таких как:

- наименование источника информации;

- формат предоставления информации (бумажный/электронный);

- периодичность (Ежедневный/ Еженедельный/ Ежемесячный/ Ежеквартальный/ Ежегодный/ Нерегулярный);

Каждый из источников информации обладает той или иной степенью надежности информации, ее информативности, адекватности и релевантности. Таким образом, каждый из источников информации в зависимости от его качественных характеристик может быть расположен в определенной последовательности, позволяющей решить вопрос бессистемного сбора информации. Сбор информации следует проводить, прежде всего, с использованием наиболее информативных, достоверных, адекватных источников, с наибольшей релевантностью содержащихся в нем сведений.

Наиболее достоверной информацией о рынке недвижимости являются сведения учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотечных сделках, продажах имущества организаций-банкротов, а также сведения о сделках, совершенных с муниципальным, региональным или федеральным имуществом, содержащиеся в органах по управлению имуществом. Помимо этого, ежегодно для целей продажи, установления арендной платы и т.д. органы муниципальной, региональной и федеральной власти проводят оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, формируя соответствующий информационный ресурс о рынке недвижимости. Данный ресурс также содержит достаточно подробное описание оцениваемых объектов, информацию по обзорам рынка недвижимости того или иного сегмента. Подобной информацией также обладают оценочные организации, выполняющие работы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в том или ином регионе. Еще одним важным источником, содержащим достаточно полную информацию о рынке недвижимости, являются базы данных риэлторских и рекламных организаций, специализирующихся на рынке недвижимости. В подобных источниках информации может содержаться до 50% всего объема предложения по продаже/аренде в пределах конкретного региона. Преимущество источников такого рода заключается в том, что сведения об объектах недвижимости содержатся в структурированном виде, что значительно упрощает поиск объявлений по тем или иным критериям. Из общего списка риэлторских организаций, работающих в данном регионе, рекомендуется выделить две-три организации по каждому сегменту рынка по критерию наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.

Следующим видом источников информации, позволяющим собрать сведения о рынке недвижимости, являются электронные доски объявлений. Одним из рисков использования такой информации является низкая достоверность сведений и слабая структурированность данных об объекте недвижимости, содержащихся в объявлении. Одним из возможных источников информации могут быть печатные средства массовой информации. Именно анализ информации, содержащейся в местных периодических печатных изданиях, может помочь при сборе данных по конкретному населенному пункту или административному району. Сведения об используемых источниках информации предоставляются по форме Таблицы 1 Приложения 10.

3.2.5.2. Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и (или) величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна (см. п. 3.2.5.3 настоящих Рекомендаций).

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводится в следующем порядке:

- осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки (далее - рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

В случае недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки и (или) единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки группы, с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели, должны осуществляться или перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования, или уточнение состава факторов стоимости, или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе групп.

Результаты сбора рыночной информации вносятся в столбцы 01 - n Таблицы 3 Приложения 10.

Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости информация о рынке недвижимости вносится в СПО в едином формате. Для целей сбора рыночной информации обязательно наличие в объявлении стоимости единого объекта недвижимости или стоимости единицы сравнения, а также площади объекта недвижимости. В случае если эти факторы не описаны в объявлении, это объявление не вносится в базу данных.

При занесении информации об объекте недвижимости в базу данных необходимо вносить все данные об объекте, указанные в объявлении. Помимо этого, в случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы стоимости указаны в тексте объявления), то необходимо производить уточнение значений этих факторов стоимости путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

При анализе информации необходимо осуществить проверку информации по следующим критериям:

- правильность собранной рыночной информации;

- достоверность собранной рыночной информации;

- полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

- проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

- проверка существования указанных источников информации;

- проверка на достоверность информации о местоположении объекта относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

- проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами стоимости (например, этаж и этажность));

- проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

- проверка на наличие значений всех факторов стоимости у всех объектов-аналогов.

В случае положительного результата проверки рыночная информация загружается в базу данных СПО.

В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:

- на отличие даты оценки и даты совершения сделки или публикации сведений;

- на уторгование (при использовании информации о ценах предложения и спроса);

- на наличие особых условий сделки и другие параметры. Все внесенные поправки должны быть обоснованы.

Описание используемых поправок для каждой группы производится в Таблице 2 Приложения 10.

По результатам внесения поправок заполняются соответствующие графы Таблицы 3 Приложения 10.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация об арендной плате за земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р:

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП - арендная плата за земельный участок за вычетом потерь от недоиспользования и операционных расходов арендодателя, руб.;

Кк - коэффициент капитализации арендной платы.

Порядок расчета потерь от недоиспользования, операционных расходов и коэффициента капитализации арендной платы представляется в отчетных материалах по ГКОЗ НП.

Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка и 1 кв. м земельного участка на основе рыночной информации об арендной плате за земельные участки отображается по форме Таблицы 1 Приложения 11.

Для групп, по которым, в том числе, используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, включающих земельные участки, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков следующими методами:

1. Методом выделения:

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом выделения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости отображаются по форме Таблицы 2 Приложения 11.

2. Методом распределения:

где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом распределения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 3 Приложения 11.

Расчет стоимости улучшений и расчет доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости представляются в отчетных материалах по ГКОЗ НП.

Для групп, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. По результатам расчета рыночной стоимости земельных участков на основе арендной платы за единые объекты недвижимости заполняется Таблица 4 Приложения 11.

Для групп, по которым недостаточно рыночной информации, с целью обеспечения достаточности используемой информации для построения модели оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Количество и состав земельных участков, по которым производится оценка рыночной стоимости, определяется на основе требований к достаточности и репрезентативности рыночной информации. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков для групп вносятся в Таблицу 5 Приложения 11.

Для построения статистической модели производится кодировка рыночной информации. Кодировка рыночной информации о значениях качественных факторов стоимости земельных участков производится аналогично кодировке качественных факторов стоимости объектов оценки (подпункт 3.2.4 настоящих Рекомендаций). Если значение какого-либо качественного фактора стоимости для объекта-аналога не может быть описано кодами, использованными при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки, то данное значение описывается наиболее близким (по смыслу, значению) кодом, использованным при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки.

Результаты кодировки качественных факторов стоимости объектов-аналогов заносятся в Таблицу 6 Приложения 11.

По результатам кодировки значений факторов стоимости объектов-аналогов, расчета стоимости земельных участков объектов-аналогов, сбора информации об объектах-аналогах - незастроенных земельных участках для каждой сформированной группы земельных участков формируется Таблица 1 Приложения 12.

3.2.5.3. Статистический анализ рыночной информации

Статистический анализ рыночной информации проводится с целью:

- определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости и (или) в значениях тех или иных факторов стоимости;

- обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков;

- обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.

Математический алгоритм удаления выбросов приведен в Приложении 13.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме Таблицы 7 Приложения 11.

Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:

- земельные участки группы с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену;

- земельные участки группы с лучшими (худшими) характеристиками должны иметь большую (меньшую) рыночную цену.

Анализ на непротиворечивость и объяснимость рыночной информации может проводиться следующими методами:

- визуальный анализ вариации рыночных цен на карте;

- сравнение рыночных цен и (или) значений факторов стоимости земельных участков группы с похожими характеристиками.

Проверка достаточности и репрезентативности собранной рыночной информации о земельных участках группы.

Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета.

Собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.

При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и ее соответствующая обработка.

Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направлениях:

- использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (подгрупп);

- исследование уже отобранных источников информации;

- включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информации по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок;

- поиск дополнительных источников информации;

- использование имеющихся результатов оценки рыночной стоимости земельных участков группы.

В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, и (или) уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе субъекта Российской Федерации по форме Таблицы 1 Приложения 14.