II. Основания для государственной регистрации прав на создаваемые, созданные или реконструированные объекты недвижимого имущества

II. Основания для государственной регистрации прав

на создаваемые, созданные или реконструированные объекты

недвижимого имущества

5. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Закона).

6. При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Кодекса).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в установленных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Кодекса).

7. Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена в соответствии с частью 12 статьи 55 Градостроительного кодекса Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" <1>.

--------------------------------

<1> Собрание законодательстве Российской Федерации, 2005, N 48, ст. 5047.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (подпункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса). В связи с этим рекомендуется при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, проверить наличие прав заявителя на земельный участок. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке.

8. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона).

9. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона).

10. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса).

11. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, определены в частях 4 - 6 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (часть 21 статьи 51 Градостроительного кодекса).

12. Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе, в случаях:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

3) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

13. В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется разрешение на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке.

14. В соответствии с пунктом 2 статьи 25.3 Закона обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

15. В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества" <1>.

--------------------------------

<1> Зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации, 30.08.2006, N 8181. Российская газета, N 192, 31.08.2006.

Представление удостоверенного соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества плана объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 3 статьи 25.3 Закона, не требуется.

16. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (пункт 4 статьи 25.3 Закона).

17. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1 статьи 25.3 Закона, не допускается (пункт 5 статьи 25.3 Закона).

18. Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. В этом случае созданный объект недвижимого имущества поступает в общую долевую собственность, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В связи с чем при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору рекомендуется проверить наличие в разрешении на строительство, разрешении на ввод в эксплуатацию, а также в иных документах, необходимых для государственной регистрации прав, сведений обо всех участниках общей собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (пункт 1 статьи 245 Кодекса).

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (пункт 2 статьи 245 Кодекса).

19. При создании делимого объекта недвижимого имущества несколькими лицами между ними в соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса может быть достигнуто соглашение о разделе созданного объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности каждого лица на часть (помещения) созданного объекта недвижимого имущества. В этом случае основанием для государственной регистрации права собственности на часть созданного объекта недвижимого имущества помимо документов, указанных в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса, пунктах 3, 4 статьи 25 Закона, пунктах 1, 3, 4 статьи 25.3 Закона, будет являться также соглашение о разделе созданного объекта недвижимого имущества.

20. В случае, если на земельном участке, находящемся в долевой собственности, расположен объект недвижимого имущества, созданный или создаваемый одним из участников долевой собственности, при проведении правовой экспертизы документов государственному регистратору рекомендуется проверить, в соответствии с пунктом 1 статьи 247 и пунктом 1 статьи 263 Кодекса, отсутствие возражений других участников долевой собственности против возникновения права собственности у участника долевой собственности, непосредственно осуществившего постройку, и согласие остальных участников долевой собственности на использование таким образом земельного участка.