9.2. Определение удельных показателей земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями

9.2. Определение удельных показателей земельных участков,

занятых сельскохозяйственными угодьями

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход земельного участка равен его дифференциальному рентному доходу и определяется по формуле:

, (11)

где - дифференциальный рентный доход земельного участка, руб./га;

- рентный доход, обусловленный плодородием земельного участка;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка;

- рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка.

Если показатель дифференциального рентного дохода отрицателен, то он принимается равным нулю. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб./га.

Рентный доход, обусловленный плодородием земельного участка (), определяется по формуле:

, (12)

где - дифференциальный рентный доход i-го земельного участка, обусловленный плодородием, руб./га;

- валовая продукция, обусловленная плодородием почв земельного участка, руб./га;

- затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в административном районе (второй этап) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

- минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам, равный 1,07.

Валовая продукция, обусловленная плодородием почв земельного участка (), определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий административного района, в границах которого находится земельный участок на момент оценки (второй этап), пропорционально баллам бонитета почв земельного участка по формуле:

, (13)

где - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий в границах административного района, руб./га;

и - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах административного района и земельного участка.

Затраты на использование земельного участка () определяются дифференциацией части базовых затрат () пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (14)

где - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий административного района, в границах которого находится земельный участок на момент оценки (второй этап), руб./га;

и - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах административного района и земельного участка;

- доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) (второй этап).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земельного участка (), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в административном районе () пропорционально индексу технологических свойств земельного участка или землевладения (землепользования), в границах которого находился земельный участок на момент оценки (второй этап) ():

, (15)

где и - индексы технологических свойств соответственно землевладения (землепользования) и административного района;

- минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам, равный 1,07;

- доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий в границах землевладений (землепользований).

Рентный доход, обусловленный местоположением земельного участка (), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по административному району значениях грузоемкости и удаленности земель (, руб./га) и их стоимостью для земельного участка (, руб./га):

; (16)

; (17)

, (18)

где и - средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по административному району и земельному участку или землевладению (землепользованию), в границах которого находился земельный участок на момент оценки (второй этап), км;

и - внутрихозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по административному району и земельному участку;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по административному району () определяется по результатам второго этапа.

Нормативная грузоемкость земельного участка () рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по административному району пропорционально соотношению балла бонитета земельного участка () баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по административному району () по формуле:

. (19)

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.