Вопросы Управления Росреестра по Смоленской области

1) В нарушение пункта 3 статьи 24.1. Закона и пункта 69 Требований схема границ земельных участков составляется без применения картографической основы или иного картографического материала

Замечание обоснованное.

Нарушение значительное.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В случае если использовалась одна геодезия, то приводится пояснения отсутствия картографической основы или иного картографического материала, а также прикладывается ответ на запрос из фонда что АФС по данному КК отсутствует.

Картооснова фактически требуется для Согласительной комиссии, т.к. иными способами проверить как участки формируются на местности у них возможности нет.

2) В нарушение пункта 80 Требований в схеме геодезических построений не отражается расстояние от базовых станций до ближайшей характерной точки объекта комплексных кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 80 Требований к подготовке карты-плана территории, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0337 в разделе "Схема геодезических построений" в случае использования для определения координат характерных точек границ и контуров объектов комплексных кадастровых работ метода спутниковых геодезических измерений (определений) в разделе "Схема геодезических построений" отражаются схематичное изображение объектов недвижимости, в отношении которых выполнялись комплексные кадастровые работы, пункты геодезической основы и точки съемочного обоснования, на которых располагались базовые станции, и расстояние от базовых станций до ближайшей характерной точки объекта комплексных кадастровых работ.

Таким образом указанное требование является обоснованным.

3) В нарушение пункта 1 статьи 24.1. Закона и пункта 1, 2 Требований в КПТР отсутствует информация о всех объектах расположенных в кадастровом квартале

4) В нарушение пункта 50 Требований не указываются предельные минимальный и максимальный размеры ЗУ, соответствующие виду разрешенного использования ЗУ

Замечание обоснованное.

Нарушение значительное. Данные графы в "Сведения о характеристиках" подлежат заполнению.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

5) В КПТР включаются сведения о ЗУ и ОКС которые по представленным координатам расположены за пределами кадастрового квартала и соответственно не могут быть объектами КПТР

6) Выявляются пересечения границ земельных участков (п. 20 ч. 1 ст. 26 Закона)

Замечание обоснованное.

Нарушение критическое.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

7) Уточняемые земельные участки частично попадают в пределы береговой полосы водных объектов

Замечание обоснованное.

Нарушение значительное.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

В письмами Росреестра N 18-02118/25 и 18-02201/25 (копию прилагаем) направляем разъяснения по данному вопросу.

8) При уточнении ЗУ, образованных по Схеме, в пояснительной записке не отражена информация о согласовании с ОМС внесения изменений в сведения о местоположении границ земельных участков, образованных по Схеме, либо в состав карты-плана не включено согласие на такое уточнение органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердивших соответствующую схему (см Письмо Росреестра от 25.03.2025 N 18-2705-ТГ/25)

9) В нарушение требований части 3 статьи 42.8 Федерального закона N 221-ФЗ и пункта 45 Требований площадь площадь уточняемого ЗУ больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством

Замечание обоснованное.

Нарушение критическое.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

10) В нарушение пункта 57 Требований не указываются объекты капитального строительства, расположенные в границах земельных участков

11) В нарушение пункта 11 Требований в раздел "Сведения об уточняемых земельных участках, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении их границ" включаются земельные участки которые согласно сведениям ЕГРН учтены с описанием местоположения границ, не соответствующим установленным на основании Закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (учтены с недостаточной точностью определения координат)

Замечание обоснованное.

Нарушение значительное.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

Считаем, что в КПТР данный ЗУ (без изменения координат) может включаться как уточняемый исключительно с указанием в пояснительной записке, что "земельный участок не уточнялся, исправлена только точность определения", естественно при исправлении таковой.

12) Уточняемые ЗУ пересекают границы территориальных зон. В пояснительной записке не отражена информация о том, что выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в описании местоположения границ таких территориальных зон в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, а также не отражено в какой ТЗ полностью расположены данные ЗУ (п. 21 ч. 1 ст. 26 Закона).

13) Уточняемые ЗУ не полностью входят в границы НП. В пояснительной записке не отражена информация о том, что выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в описании местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого соответствующие сведения были внесены в ЕГРН (п. 27 ч. 1 ст. 26 Закона)

14) В нарушение пункта 42 Требований в КПТР не указаны уникальные номера адресов объектов адресации, в отношении объектов сведения об адресе которых внесены в государственном адресный реестр

Замечание обоснованное.

Нарушение значительное.

Влечет приостановку государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

15) В нарушение пункта 60 Требований в строке "Иные сведения" реквизита "3" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении их границ", реквизита "2" раздела "Сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях об описании их местоположения" в отношении всех объектов недвижимости, включенных в данные разделы не приведено достаточное обоснование квалификации соответствующих сведений как ошибочных

Замечание обоснованное, но нарушение незначительное.

Пояснения должны быть, но их объем по смыслу закона относится к зоне ответственности кадастрового инженера и государственный регистратор не имеет возможности камерально проверить данные сведения.

Вывод: достаточно общими словами описать обоснование исправления РО. Это зона ответственности кадастрового инженера.

16) Согласно п. 29 Требований Дата обследования (осмотра кадастровым инженером) состояния наружного знака пункта, центра пункта, марки центра пункта (далее - дата обследования) указывается в соответствующей строке реквизита "1" раздела "Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений". Дата обследования может не соответствовать периоду выполнения комплексных кадастровых работ.

Несоответствие даты обследования и периода выполнения комплексных кадастровых работ не является нарушением настоящих требований. При этом кадастровым инженером в реквизите "7" раздела "Пояснительная записка" приводятся пояснения относительно несоответствия даты обследования и периода выполнения комплексных кадастровых работ.

Что должно быть указано в качестве пояснений относительно несоответствия даты обследования и периода выполнения комплексных кадастровых работ?

Обследование пунктов государственной геодезической сети может осуществлять при выполнении подготовительных работ до самих комплексных кадастровых работ.

В этом случае в пояснительной записке возможно указать, например, следующее: "Дата обследования не соответствует периоду выполнения ККР в связи с тем, что работы по обследованию пункта были проведены на этапе подготовки к комплексным кадастровым работам".

17) Алгоритм подсчета наполняемости на 95% объектов в квартале по которым проведены ККР.

Не всегда соблюдены требования к охвату 95% объектов к количеству объектов, расположенных в данном квартале. Какие обоснования кадастровых инженеров допустимы при не достижении указанных процентов?

Замечание обоснованное, но не является препятствием для государственного кадастрового учета, хотя наличие значительного количества ОН без границ после ККР полностью нивелирует весь эффект от выполнения работ.

Допустимые обоснования:

- уменьшение более чем на 10% без согласия собственника;

- ОКС разрушен, право собственности зарегистрировано;

- линейные сооружения - не являются объектом работ ККР;

- объект физически расположен в другом КК, т.е. у этого объекта требуется изменить блок КК (желательно до СК);

- объект является дублем, требуется работа по верификации сведений ЕГРН (желательно до СК).

Недопустимое обоснование: невозможно идентифицировать объект на местности.

18) В КПТР КИ указывает, что объекты не идентифицированы в квартале. Какие обоснования должен привести кадастровый инженер?

Необоснованное указание со стороны кадастрового инженера.

Если кадастрового инженера не смог идентифицировать объект, то это говорит о том, что не была проведена работа совместно с ОМС по выявлению данных объектов, присвоению адресации либо по снятию с учета.

Прямая обязанность кадастрового инженера найти этот объект, в том числе во взаимодействии с ОМСУ и собственником, а при невозможности предпринять меры для снятия его с учета.

19) При уточнении границ земельного участка у которого отсутствовали координаты, земельный участок становится многоконтурным. Необходимо ли требовать кадастрового инженера прилагать подтверждающие документы о наличии нескольких контуров у исходного участка до проведения ККР?

Полагаем такое требование чрезмерным.

Документы, определяющие местоположение границ земельных участков, должны быть отсканированы в ИС Архив либо быть в Архиве ППК "Роскадастр", государственный регистратор может посмотреть сам либо запросить. В случае отсутствия таких документов и невозможности регистратором проверить правильность уточнения ЗУ, то это полностью ответственность кадастрового инженера, так как при отсутствии таких документов, в принципе, ППК "Роскадастр" определяет такие границы исходя из сложившегося землепользования по существующим на местности границам, по природным и искусственным рубежам (государственный регистратор этого уже не проверит, только в рамках изменения площади).

20) Администрации муниципальных округов выдают доверенность на представление интересов конкретному кадастровому инженеру. Возможна ли подготовка и подписание ЭЦП КПТР иными кадастровыми инженерами, являющимися сотрудниками ППК Роскадастр?

Эти два мероприятия никак между собою не связаны.

Доверенность на представление интересов в Управлении Росреестра заказчика кадастровых работ, не препятствует подготовке и подписанию ЭЦП КПТР другим кадастровым инженером.

21) При проведении правовой экспертизы выявляются случаи уменьшения площади земельных участков более чем на 10%, при этом согласия правообладателей участков не представляются. Данные изменения площадей усматриваются на стадии подготовки КПТР, но кадастровыми инженерами согласия не предоставляются. При этом, в большинстве случаев указанные участки просто исключаются из предоставленных КПТР с дополнительными документами. Правомерно ли это?

Да правомерно.

На предварительную проверку поступает проект КПТР в котором может (и должно) находиться максимальное количество информации, в том числе и о ЗУ. После этого у кадастрового инженера имеется значительное время в течении подготовки и проведения СК для доработки, в том числе и получения согласия

До момента проведения второй СК кадастровый инженер может включать такие ЗУ в КПТР.

В случае, если до момента проведения второй СК согласие не получено кадастровый инженер должен исключить такой ЗУ из КПТР с обоснованием причин.

Также если ранее кадастровый инженер включил такие ЗУ в КПТР и они прошли СК, но согласие не было получено, а после проверки КПТР регистратором было выявлено данное нарушение, то такой КПТР возвращается на доработку для исключения таких ЗУ.

22) Возможно ли уточнение границ земельного участка в рамках исправления реестровой ошибки при ККР, который был уточнен собственником в недавнем времени? Если да, то какие обоснования кадастрового инженера допустимы?

Исправление границ ранее уточненных ЗУ могут иметь место.

При этом в КПТР требуется описание индивидуально для каждого участка наличия РО с подробным обоснованием. Для КАЖДОГО ранее уточненного участка. Это зона ответственности кадастрового инженера.

Вместе с тем считаем, что в большинстве случаев исправление РО в ЗУ, которые были уточнены собственниками, недопустимо.

23) При проведении проверки выгружаемых сведений КПТР по карте выдает следующий результат проверки: Тип проверки: Полное вхождение ЗУ в единственную территориальную зону.

Результат проверки: Проверка не пройдена. Одна или несколько границ территориальной зоны нетопокорректны.