II. Вопросы, связанные с долевым участием в строительстве

5.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

Согласно части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ при регистрации первого ДДУ <7> застройщик должен представить в том числе план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест.

Планы застройщиками представляются, как правило, на бумажном носителе в нечитаемом виде (малый масштаб), либо не подписаны застройщиками и действующими проектировщиками. С такими планами затруднительно работать.

Предложение: после выдачи разрешения на строительства Служба государственного строительного надзора/застройщики должны размещать планы создаваемого объекта в читаемом виде на сайте ЕИС ЖС <8> в соответствии со статьей 3.1 Закона N 214-ФЗ <9>.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", иные нормативные правовые акты не устанавливают требования к плану создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, в том числе требования к размещению такого плана в ЕИС ЖС.

Закон 218-ФЗ также не предусматривает получение плана создаваемого многоквартирного дома путем информационного взаимодействия ФГИС ЕГРН <10> с ЕИС ЖС.

Дополнительно следует отметить, что документы, представляемые для целей осуществления ГКУ и (или) ГРП, должны соответствовать требованиям, установленным статьей 21 Закона N 218-ФЗ.

6.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

Проблемы с формированием и заполнением застройщиками раздела 15 проектной декларации в соответствии с приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр. В раздел включаются в качестве объекта долевого строительства не только в будущем самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, машино-места, офисные помещения), но и объекты, относящиеся к общему имуществу, технологическому имуществу. Проектную декларацию никто не проверяет. Вторая проблема: застройщики ежеминутно могут корректировать информацию в графе 15 проектной декларации, что влечет за собой негативные последствия в регистрации.

Предложение: Графа 15 проектной декларации заполняется ТОЛЬКО перед регистрацией первого ДДУ службой государственного строительного надзора и в процессе строительства не подлежит изменению.

Согласно части 3.2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации ДДУ в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, план создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и проектная декларация проверяются государственным регистратором прав исключительно:

на наличие в таких плане и декларации сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом данного договора;

на соответствие содержащихся в таких плане и декларации сведений о виде объекта долевого строительства, назначении такого объекта, об этаже, на котором он расположен, об общей площади такого объекта (для жилого помещения) или его площади (для нежилого помещения или машино-места) сведениям, указанным в данном договоре.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (включая вопросы долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), является Минстрой России.

Письмом Росреестра от 20.04.2022 N 14-3098-ТГ/22 в территориальные органы Росреестра, Госкомрегистр и Севреестр были направлены перечни необходимых проверок документов, представленных для осуществления в том числе государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, со вторым и последующим участником долевого строительства многоквартирного дома.

8.

Управление Росреестра по Республике Бурятия

Не урегулированы вопросы:

о погашении записи ЕГРН <12> о регистрации договоров участия в долевом строительстве в разделе, открытом на земельный участок, порядке и основаниях такого погашения при передаче имущества и обязательств застройщика к приобретателю, при выплате возмещения участникам долевого строительства, в случае финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или выплаты возмещения гражданам - членам кооператива;

о порядке погашения записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, требования по которым в рамках дела о банкротстве застройщика не включены в реестр требований участников строительства.

В соответствии с пунктом 28 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду <13> прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями при получении участником строительства выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", признаются погашенными и подлежат исключению конкурсным управляющим из реестра требований кредиторов требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в части размера возмещения, выплаченного Фондом.

Таким образом, по нашему мнению, записи о ДДУ в данном случае могут быть погашены на основании указанного определения и заявления, представленного Фондом.

Во втором случае, на наш взгляд, погашение записи о ДДУ может осуществляться на основании определения арбитражного суда об отказе во включении участника долевого строительства в реестр требований участников строительства.

Вместе с тем данный вопрос требует дополнительной проработки с Минстроем России.

9.

Управление Росреестра по Пермскому краю

В каких случаях представляется согласие залогодержателя, если договоры участия в долевом строительстве осуществляются с использованием счетов эскроу и к ним не применяются положения статьи 13 Закона N 214-ФЗ?

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Согласно части 3.1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации второго и последующих ДДУ застройщик также обязан представлять предусмотренное Законом N 214-ФЗ согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства, если соответствующее согласие выдано в отношении каждого объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 указанной статьи было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 данной статьи, является банк;

от указанного в пункте 1 части 6 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона N 214-ФЗ, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.

При этом, согласно части 4 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ в случае заключения ДДУ с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не применяются.

Также отмечаем, что в соответствии с частью 8.1 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ если до заключения застройщиком ДДУ в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса с первым участником долевого строительства земельный участок и строящиеся на нем индивидуальные жилые дома и общее имущество были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика, в том числе по целевому кредиту на строительство (создание) малоэтажного жилого комплекса, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при условии, что от указанного залогодержателя получено согласие на прекращение права залога на индивидуальные жилые дома, права на земельный участок, на котором расположены такие индивидуальные жилые дома, права на земельный участок, входящий в состав общего имущества, и на долю участника долевого строительства в праве на общее имущество в случае, предусмотренном частью 8.2 данной статьи.

Исключения из данной нормы при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу не предусмотрены.

10.

Управление Росреестра по Республике Коми

В случае представления документов в электронной форме такие документы как доверенность на подписание акта приема-передачи, документы, подтверждающие исполнение обязательств в части оплаты цены договора, должны быть представлены в форме электронных документов и подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц - нотариусом, удостоверившим доверенность, лицом, подписавшим расписку в получении денег и пр.

Однако при подаче заявления и документов застройщиком за участника долевого строительства в электронном виде представить такие документы в орган регистрации прав в соответствии с установленными требованиями действующего законодательства не представляется возможным.

Такие ситуации возникают, например, если акт приема-передачи на бумажном носителе подписан не участником долевого строительства, а иным лицом, действующим по нотариально удостоверенной доверенности и у застройщика имеется только копия такой доверенности на бумажном носителе. Кроме того, такие же проблемы возникают при необходимости осуществления ГРП участника на основании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, поскольку в орган регистрации прав необходимо представить документ, подтверждающий исполнение цессионарием обязательств по уплате цены договора уступки. В указанном случае застройщик вынужден рекомендовать участнику долевого строительства обращаться в орган регистрации прав с заявлением самостоятельно, что влечет за собой необходимость обращения в многофункциональный центр.

В соответствии с частью 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления ГКУ и (или) ГРП документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.

Согласно части 7 статьи 21 Закона N 218-ФЗ в случае представления для осуществления ГКУ и (или) ГРП документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются:

в форме электронных документов, если Законом N 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике, в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки, за исключением случаев, предусмотренных частью 11 данной статьи;

в форме электронных документов или электронных образов документов (в том числе акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления, а также судебные акты, установившие права на недвижимое имущество).

В силу пункта 1 части 6 статьи 16 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе осуществить перевод передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверить его усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика. Указанный электронный образ документа (передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Изготовление указанного электронного образа документа осуществляется без внимания платы с участника долевого строительства.

Установленное частью 6 статьи 16 Закона N 214-ФЗ регулирование для иных документов, представляемых в форме электронных документов, действующим законодательством не предусмотрено (т.е. такие документы должны представляться в электронном виде, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью соответствующих лиц).

11.

Управление Росреестра по Нижегородской области

Вопросы по строительству индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса с привлечением средств участников долевого строительства на нескольких земельных участках (часть 1.3 статьи 3 Закона N 214-ФЗ):

необходимо ли формировать (и когда, если необходимо) земельный участок под каждым домом;

если такой необходимости нет, то в отношении какого земельного участка вносить запись о государственной регистрации ДДУ.

В соответствии с частью 1.3 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса только после утверждения в установленном ГрК порядке проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории малоэтажного жилого комплекса, получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, и государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы, либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и раскрытия информации, указанной в части 3.3 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ.

Согласно подпунктам "а" и "б" пункта 1 части 4.2 статьи 4 Закона N 214-ФЗ ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе:

площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения ДДУ земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН);

вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства.

В ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса согласно части 4.5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (проектом этапа строительства) и проектной декларацией, и осуществления ГКУ индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом.

В соответствии с частью 1.1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика.

Согласно части 3.1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после ГКУ таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации ДДУ регламентированы главой VII Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241.

В этой связи записи о государственной регистрации ДДУ следует вносить в отношении земельного участка (земельных участков), сведения о которых содержатся в разрешении на строительство.