Продажа квартиры находящейся в залоге у банка
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры находящейся в залоге у банка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 N 04АП-6175/2017 по делу N А10-737/2017
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом имущества должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Аналогичным образом суд не принял пояснения Попова А.М. о том, что задолженность по кредиту погашена за счет денежных средств от продажи квартиры, переданной в залог банку, поскольку они не подтверждены первичными документами о внесении денежных средств для погашения остатка задолженности на счет ОАО "Авиакомпания Бурятские Авиалинии" N 40702810900000036444. На момент реализации квартиры банк не являлся залогодержателем, поскольку действие договора залога квартиры от 14.05.2015 N 1233-ДЗ-1574-36816 прекратилось в связи с заключением сторонами (КБ "Финансовый стандарт" (ООО) и Поповым А.М., Поповой Е.А.) соглашения о его расторжении от 31.08.2015 (л.д. 148-149, том 2). Размещение денежных средств в банковской ячейке кредитора, находящейся в аренде Попова А.М., не свидетельствует об исполнении обязательства по погашению и возврату суммы основного долга. Утверждение Попова А.М. о безакцептном списании денежных средств не подтверждено материалами дела.
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом имущества должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Аналогичным образом суд не принял пояснения Попова А.М. о том, что задолженность по кредиту погашена за счет денежных средств от продажи квартиры, переданной в залог банку, поскольку они не подтверждены первичными документами о внесении денежных средств для погашения остатка задолженности на счет ОАО "Авиакомпания Бурятские Авиалинии" N 40702810900000036444. На момент реализации квартиры банк не являлся залогодержателем, поскольку действие договора залога квартиры от 14.05.2015 N 1233-ДЗ-1574-36816 прекратилось в связи с заключением сторонами (КБ "Финансовый стандарт" (ООО) и Поповым А.М., Поповой Е.А.) соглашения о его расторжении от 31.08.2015 (л.д. 148-149, том 2). Размещение денежных средств в банковской ячейке кредитора, находящейся в аренде Попова А.М., не свидетельствует об исполнении обязательства по погашению и возврату суммы основного долга. Утверждение Попова А.М. о безакцептном списании денежных средств не подтверждено материалами дела.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.06.2024 по делу N 88-14171/2024 (УИД 77RS0019-02-2022-005484-64)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истица указала, что на момент заключения спорного договора она находилась в таком состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими в силу психического состояния, вызванного возрастом, болезнями, сложной жизненной психотравмирующей ситуацией. Кроме того, квартира продана по цене значительно ниже ее рыночной стоимости.
Решение: Отказано.Московский городской суд в своем определении указал, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель ФИО10 и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, а также отклонил доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, сравнив эту цену с залоговой стоимостью квартиры, указанной в договорах залога с банками, а также приняв во внимание влияние на цену квартиры зарегистрированного залогового обременения на нее.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истица указала, что на момент заключения спорного договора она находилась в таком состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими в силу психического состояния, вызванного возрастом, болезнями, сложной жизненной психотравмирующей ситуацией. Кроме того, квартира продана по цене значительно ниже ее рыночной стоимости.
Решение: Отказано.Московский городской суд в своем определении указал, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель ФИО10 и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, а также отклонил доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, сравнив эту цену с залоговой стоимостью квартиры, указанной в договорах залога с банками, а также приняв во внимание влияние на цену квартиры зарегистрированного залогового обременения на нее.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)По моему мнению, ничто не мешает продавать квартиры с использованием кредитных средств других банков. Застройщик под контролем и с согласия банка продает квартиру, банк освобождает ее из-под залога после оплаты. Квартира переходит в собственность покупателя, возможно с новым залогом в пользу банка-кредитора по ипотеке. Банк частично погашает кредит застройщика.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)По моему мнению, ничто не мешает продавать квартиры с использованием кредитных средств других банков. Застройщик под контролем и с согласия банка продает квартиру, банк освобождает ее из-под залога после оплаты. Квартира переходит в собственность покупателя, возможно с новым залогом в пользу банка-кредитора по ипотеке. Банк частично погашает кредит застройщика.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013)Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора. Оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению суда, не имелось.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013)Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора. Оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению суда, не имелось.
Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2023 N 21-П
"По делу о проверке конституционности статьи 440 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 42 и 45 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина Р.Р. Гафарова"Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворено заявление ОАО "АФ Банк" в лице конкурсного управляющего и в третью очередь реестра требований кредиторов Р.Р. Гафарова (в отношении которого была введена процедура реализации имущества) включены требования банка по кредитному договору (сумма основного долга - 4 668 001 руб. 60 коп., сумма процентов - 6 134 759 руб. 85 коп.), обеспеченные залогом квартиры. Суды отвергли довод Р.Р. Гафарова о том, что поскольку с момента вступления в законную силу определения суда об изменении порядка исполнения судебного решения прошло более трех лет, то банком пропущен срок на возобновление исполнительного производства и, значит, утрачена возможность обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его требований, обеспеченных залогом. Как отметили суды, исполнительный лист, выданный взыскателю, предъявлен им к исполнению до истечения трех лет со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения, при этом начатое исполнительное производство не было завершено вплоть до его окончания 23 марта 2021 года. Оснований же для применения к порядку возобновления исполнительного производства по аналогии статьи 21 Федерального закона "Об исполнительном производстве" о сроках предъявления исполнительных документов к исполнению, на чем настаивал должник, суды не усмотрели.
"По делу о проверке конституционности статьи 440 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 42 и 45 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина Р.Р. Гафарова"Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворено заявление ОАО "АФ Банк" в лице конкурсного управляющего и в третью очередь реестра требований кредиторов Р.Р. Гафарова (в отношении которого была введена процедура реализации имущества) включены требования банка по кредитному договору (сумма основного долга - 4 668 001 руб. 60 коп., сумма процентов - 6 134 759 руб. 85 коп.), обеспеченные залогом квартиры. Суды отвергли довод Р.Р. Гафарова о том, что поскольку с момента вступления в законную силу определения суда об изменении порядка исполнения судебного решения прошло более трех лет, то банком пропущен срок на возобновление исполнительного производства и, значит, утрачена возможность обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его требований, обеспеченных залогом. Как отметили суды, исполнительный лист, выданный взыскателю, предъявлен им к исполнению до истечения трех лет со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения, при этом начатое исполнительное производство не было завершено вплоть до его окончания 23 марта 2021 года. Оснований же для применения к порядку возобновления исполнительного производства по аналогии статьи 21 Федерального закона "Об исполнительном производстве" о сроках предъявления исполнительных документов к исполнению, на чем настаивал должник, суды не усмотрели.