Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2023 по делу N 88-41339/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переходе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец ссылался на нарушение ответчиками обязательств, принятых ими при заключении договора аренды и его подписании, на преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка арендодателя.
Решение: Удовлетворено.Разрешая спор и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельных участков с КН N и N, установив нарушение ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ФИО1 предусмотренного условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Племзавод К.", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ФИО1 в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ООО "Племзавод К.".
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переходе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец ссылался на нарушение ответчиками обязательств, принятых ими при заключении договора аренды и его подписании, на преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка арендодателя.
Решение: Удовлетворено.Разрешая спор и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельных участков с КН N и N, установив нарушение ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ФИО1 предусмотренного условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Племзавод К.", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ФИО1 в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ООО "Племзавод К.".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Нормативные акты
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
(ред. от 29.12.2022)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
(ред. от 29.12.2022)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 624. Выкуп арендованного имущества
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 624. Выкуп арендованного имущества