Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 N 88-5455/2024
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи.
Обстоятельства: Судом не исследованы все существенные обстоятельства, не дана оценка доводам ответчиков о том, что законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены равные права на покупку земельных долей для других участников долевой собственности и арендатора, в данном случае у истца отсутствует право на преимущественную покупку и нарушены нормы материального права, что повлияло на исход дела и без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав сторон.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельного участка с КН N, установив отсутствие нарушение прав истца со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ООО "Сфера", принимая во внимание предусмотренные условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Сфера", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ООО "Сфера" в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО1
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи.
Обстоятельства: Судом не исследованы все существенные обстоятельства, не дана оценка доводам ответчиков о том, что законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены равные права на покупку земельных долей для других участников долевой собственности и арендатора, в данном случае у истца отсутствует право на преимущественную покупку и нарушены нормы материального права, что повлияло на исход дела и без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав сторон.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельного участка с КН N, установив отсутствие нарушение прав истца со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ООО "Сфера", принимая во внимание предусмотренные условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Сфера", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ООО "Сфера" в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО1
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.06.2022 N 11-7296/2022 (УИД 74RS0023-01-2021-000566-68)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования покупателя: О переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков.
Обстоятельства: Истец указал, что договорами предусмотрено преимущественное право арендатора перед иными лицами на прочих равных условиях на выкуп (приобретение) арендованного земельного участка в случае его продажи.
Решение: Удовлетворено.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, применив по аналогии закона к спорным правоотношениям пункт 2 статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127 "О несостоятельности (банкротстве)", приняв во внимание, что КХ "Голубой родник-1" осуществляет производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции, спорные участки являются смежными, как с участком, принадлежащему крестьянскому хозяйству на праве собственности, так и с арендованными участками, основным видом деятельности ООО "Русское поле" является покупка и продажа недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным имуществом, а также условия договоров аренды, предусматривающим преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков при продаже, пришел к выводу о нарушении преимущественного права покупки КХ "Голубой родник-1" при продаже спорных земельных участков, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования покупателя: О переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков.
Обстоятельства: Истец указал, что договорами предусмотрено преимущественное право арендатора перед иными лицами на прочих равных условиях на выкуп (приобретение) арендованного земельного участка в случае его продажи.
Решение: Удовлетворено.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, применив по аналогии закона к спорным правоотношениям пункт 2 статьи 179 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127 "О несостоятельности (банкротстве)", приняв во внимание, что КХ "Голубой родник-1" осуществляет производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции, спорные участки являются смежными, как с участком, принадлежащему крестьянскому хозяйству на праве собственности, так и с арендованными участками, основным видом деятельности ООО "Русское поле" является покупка и продажа недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным имуществом, а также условия договоров аренды, предусматривающим преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков при продаже, пришел к выводу о нарушении преимущественного права покупки КХ "Голубой родник-1" при продаже спорных земельных участков, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 624. Выкуп арендованного имущества
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)Статья 624. Выкуп арендованного имущества
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 14.02.2024, с изм. от 11.06.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2024)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(ред. от 14.02.2024, с изм. от 11.06.2024)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2024)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.