Покупка квартиры по заниженной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры по заниженной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.04.2024 N 88-11089/2024
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Наследственные споры.
Требования: 1) О признании договора недействительным в целом; 2) О признании добросовестным приобретателем; 3) Об истребовании квартиры; 4) О признании имущества выморочным, признании права собственности на него.
Обстоятельства: По мнению истца, первоначальный договор купли-продажи был заключен после смерти продавца.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, указав, что право Администрации на выморочное имущество наступило со дня открытия наследства в августе (сентябре) 2019 г., при этом о смерти ФИО12 ей было известно уже 24 июня 2019 г. в соответствии с данными невостребованных для захоронения тел, и Администрация должна была предпринять действия, направленные на реализацию прав собственника выморочного имущества, чего сделано не было, поскольку обращение с виндикационным иском к таким действиям не относится. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Администрации о не получении судом первой инстанции ответов на запросы и не назначении почерковедческой экспертизы на предмет подлинности подписи ФИО12 в доверенности, поскольку данная доверенность не отменялась, а также довод о том, что договоры купли-продажи спорной квартиры совершены по заниженной цене при ее рыночной стоимости 5 800 000 руб., потому что занижение цены само по себе о злоупотреблении сторонами правом не свидетельствует.
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Наследственные споры.
Требования: 1) О признании договора недействительным в целом; 2) О признании добросовестным приобретателем; 3) Об истребовании квартиры; 4) О признании имущества выморочным, признании права собственности на него.
Обстоятельства: По мнению истца, первоначальный договор купли-продажи был заключен после смерти продавца.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, указав, что право Администрации на выморочное имущество наступило со дня открытия наследства в августе (сентябре) 2019 г., при этом о смерти ФИО12 ей было известно уже 24 июня 2019 г. в соответствии с данными невостребованных для захоронения тел, и Администрация должна была предпринять действия, направленные на реализацию прав собственника выморочного имущества, чего сделано не было, поскольку обращение с виндикационным иском к таким действиям не относится. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Администрации о не получении судом первой инстанции ответов на запросы и не назначении почерковедческой экспертизы на предмет подлинности подписи ФИО12 в доверенности, поскольку данная доверенность не отменялась, а также довод о том, что договоры купли-продажи спорной квартиры совершены по заниженной цене при ее рыночной стоимости 5 800 000 руб., потому что занижение цены само по себе о злоупотреблении сторонами правом не свидетельствует.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 N 88-4357/2024
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец обратился к ответчику с просьбой о предоставлении займа, в обеспечение займа сторонами заключен договор залога квартиры истца, не дожидаясь срока окончания договора, ответчик стал психологически воздействовать на истца, требуя погашения займа, истец, не осознавая последствия, согласился на предложенных условиях подписать договор купли-продажи, денежных средств за проданную квартиру истец не получал, ответчик воспользовался тяжелым положением истца на основании безденежных сделок, обманным путем осуществил присвоение принадлежащей ему квартиры по заранее заниженной стоимости на крайне невыгодных для истца условиях.
Решение: Отказано.С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска согласился суд апелляционной инстанции, указав, что согласно заключению ООО "АПОС" N 111/2023, разница между установленной экспертом рыночной стоимостью спорной квартиры на момент сделки в размере 2 694 000 руб. и определенной в договоре купли-продажи стоимостью квартиры в размере 2 400 000 руб., не свидетельствует о чрезмерном занижении стоимости, а установленные обстоятельства по делу не указывают на вынужденный характер совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на ее кабальность.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец обратился к ответчику с просьбой о предоставлении займа, в обеспечение займа сторонами заключен договор залога квартиры истца, не дожидаясь срока окончания договора, ответчик стал психологически воздействовать на истца, требуя погашения займа, истец, не осознавая последствия, согласился на предложенных условиях подписать договор купли-продажи, денежных средств за проданную квартиру истец не получал, ответчик воспользовался тяжелым положением истца на основании безденежных сделок, обманным путем осуществил присвоение принадлежащей ему квартиры по заранее заниженной стоимости на крайне невыгодных для истца условиях.
Решение: Отказано.С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска согласился суд апелляционной инстанции, указав, что согласно заключению ООО "АПОС" N 111/2023, разница между установленной экспертом рыночной стоимостью спорной квартиры на момент сделки в размере 2 694 000 руб. и определенной в договоре купли-продажи стоимостью квартиры в размере 2 400 000 руб., не свидетельствует о чрезмерном занижении стоимости, а установленные обстоятельства по делу не указывают на вынужденный характер совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на ее кабальность.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Петербуржец купил залоговое жилье у банка и остался без квартиры и без денег
(Денисов А., Ермакова (Степанова) Л., Саунин А., Шайбаков С.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Также, в данном случае, не работает принцип "единственного жилья", который работает в случаях принудительного взыскания долгов с должников, когда действительно не имеют права в счет долга забрать единственное жилье. Здесь идет речь о признании сделки недействительной, нарушающей права одной из сторон, а это значит, что положение стороны, чьи права были нарушены условиями сделки, должно вернуться в исходное состояние. Покупая квартиру по очень заниженной стоимости, гражданин нарушил права других кредиторов, что само по себе является незаконным, ведь фактически имущество было выведено из общей имущественной массы. Поэтому законодатель и суд исходят из того, что раз ты нарушил чье-то право, то и твое право может быть нарушено.
(Денисов А., Ермакова (Степанова) Л., Саунин А., Шайбаков С.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Также, в данном случае, не работает принцип "единственного жилья", который работает в случаях принудительного взыскания долгов с должников, когда действительно не имеют права в счет долга забрать единственное жилье. Здесь идет речь о признании сделки недействительной, нарушающей права одной из сторон, а это значит, что положение стороны, чьи права были нарушены условиями сделки, должно вернуться в исходное состояние. Покупая квартиру по очень заниженной стоимости, гражданин нарушил права других кредиторов, что само по себе является незаконным, ведь фактически имущество было выведено из общей имущественной массы. Поэтому законодатель и суд исходят из того, что раз ты нарушил чье-то право, то и твое право может быть нарушено.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.
Нормативные акты
Приказ ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@
(ред. от 10.05.2012)
"Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок"Приведенная выше схема получения налоговой выгоды при операциях с недвижимостью не является единственной, с которой связаны повышенные налоговые риски. Весьма распространена схема с обязательным страхованием инвестиционных рисков. В данном случае стоимость квартиры делится на две части, первая - стоимость инвестиционного взноса, вторая - сумма страховой премии. Лицо, желающее приобрести квартиру, принуждается застраховать инвестиционные риски. При этом страхуется риск третьих лиц - риск агентства недвижимости. Наступление страхового случая в такой ситуации изначально невозможно. Инвестиционная составляющая в договорах на приобретение квартир, как правило, близка к себестоимости квартиры, а экономически необоснованная страховая премия не включается в базу по налогу на прибыль агентства недвижимости, то есть агентство недвижимости занижает стоимость квартир для целей налогообложения на сумму страховой премии. Организации, осуществляющие страхование, имеют ряд признаков недобросовестности, что в системной взаимосвязи с порядком реализации квартир позволяет сделать вывод о том, что деятельность страховой организации ведется в интересах агентства недвижимости. Для потребителей негативный эффект от применения подобной схемы проявляется при расторжении инвестиционного договора, в этом случае возмещение суммы страховой премии практически невозможно.
(ред. от 10.05.2012)
"Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок"Приведенная выше схема получения налоговой выгоды при операциях с недвижимостью не является единственной, с которой связаны повышенные налоговые риски. Весьма распространена схема с обязательным страхованием инвестиционных рисков. В данном случае стоимость квартиры делится на две части, первая - стоимость инвестиционного взноса, вторая - сумма страховой премии. Лицо, желающее приобрести квартиру, принуждается застраховать инвестиционные риски. При этом страхуется риск третьих лиц - риск агентства недвижимости. Наступление страхового случая в такой ситуации изначально невозможно. Инвестиционная составляющая в договорах на приобретение квартир, как правило, близка к себестоимости квартиры, а экономически необоснованная страховая премия не включается в базу по налогу на прибыль агентства недвижимости, то есть агентство недвижимости занижает стоимость квартир для целей налогообложения на сумму страховой премии. Организации, осуществляющие страхование, имеют ряд признаков недобросовестности, что в системной взаимосвязи с порядком реализации квартир позволяет сделать вывод о том, что деятельность страховой организации ведется в интересах агентства недвижимости. Для потребителей негативный эффект от применения подобной схемы проявляется при расторжении инвестиционного договора, в этом случае возмещение суммы страховой премии практически невозможно.
<Письмо> Госналогслужбы РФ от 19.12.1997 N ВП-6-11/886
"О Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"
(вместе с Постановлениями Президиума ВАС РФ от 19.08.1997 N 1352/97, от 16.09.1997 N 551/96, от 02.09.1997 N 8261/95)По сообщению Ростовского регионального отделения Российского общества оценщиков, стоимость этих квартир по сравнению с рыночной ценой многократно занижена.
"О Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"
(вместе с Постановлениями Президиума ВАС РФ от 19.08.1997 N 1352/97, от 16.09.1997 N 551/96, от 02.09.1997 N 8261/95)По сообщению Ростовского регионального отделения Российского общества оценщиков, стоимость этих квартир по сравнению с рыночной ценой многократно занижена.