Нотариальная доверенность на регистрацию сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальная доверенность на регистрацию сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное заверение сделки
(КонсультантПлюс, 2024)...Разъяснения, данные в Обзоре... N 4 (2020)... были даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. Однако в рассматриваемом случае по договору купли-продажи... произведено отчуждение всего объекта недвижимости, а не доли в праве на него... применительно к положениям статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нотариальное удостоверение указанного договора не требуется..."
(КонсультантПлюс, 2024)...Разъяснения, данные в Обзоре... N 4 (2020)... были даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. Однако в рассматриваемом случае по договору купли-продажи... произведено отчуждение всего объекта недвижимости, а не доли в праве на него... применительно к положениям статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нотариальное удостоверение указанного договора не требуется..."
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2023 N 88-22830/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О признании права собственности; 2) О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Обстоятельства: Истец указал, что уплатил стоимость квартир, ответчики передали жилые помещения во владение и пользование истца, но уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Также суд первой инстанции пришел к выводу, что намерение ответчиков заключить договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается нотариальными доверенностями, выданными ими на имя М.С., с полномочиями представителя на заключение сделок купли-продажи указанных спорных жилых помещений, получение денежных средств по сделкам, представлять интересы ответчиков при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. При этом суд указал, что ошибочное указание в договорах купли-продажи данных предыдущего паспорта М.С. и предыдущих доверенностей, само по себе не означает, что у представителя отсутствовали полномочия на совершение указанных действий.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О признании права собственности; 2) О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Обстоятельства: Истец указал, что уплатил стоимость квартир, ответчики передали жилые помещения во владение и пользование истца, но уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Также суд первой инстанции пришел к выводу, что намерение ответчиков заключить договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается нотариальными доверенностями, выданными ими на имя М.С., с полномочиями представителя на заключение сделок купли-продажи указанных спорных жилых помещений, получение денежных средств по сделкам, представлять интересы ответчиков при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. При этом суд указал, что ошибочное указание в договорах купли-продажи данных предыдущего паспорта М.С. и предыдущих доверенностей, само по себе не означает, что у представителя отсутствовали полномочия на совершение указанных действий.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления: подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке; сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества; подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо; доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности; к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица);
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления: подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке; сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества; подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо; доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности; к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица);
Статья: Проблема передачи полномочий единоличного исполнительного органа в обществах с ограниченной ответственностью
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 7)Действительно, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 40 Закона об ООО установлено, что единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и др.) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, он без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия. Общие требования к доверенности, выдаваемой директором, действующим от имени юридического лица, установлены в пункте 4 статьи 185.1 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя и по общему правилу не требует нотариального оформления, если такие требования не вытекают из закона (например, для подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения). Решен вопрос и о судьбе доверенности, выдаваемой юридическими лицами в порядке передоверия: она также не требует нотариального оформления (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Надо отметить, что необходимость определиться с юридической судьбой такой "генеральной" доверенности, выданной от имени юридического лица его директором, наблюдалась еще в практике Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ). Во многом вопросы правоприменения в отношении применения института представительства для передачи полномочий единоличного исполнительного органа были определены основными положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" (далее - постановление N 62). По одному из таких споров ВАС РФ, основываясь на выработанной позиции оценки ответственности директора за свои действия и в целом сомневаясь в допустимости такого представительства, указал: из материалов дела следует, что ответчик выдал Н.В. Волкову доверенность с объемом полномочий, фактически равным своим. В отсутствие какого-либо обоснования подобные действия единоличного исполнительного органа, не обусловленные характером и масштабом хозяйственной деятельности общества, не могут быть признаны разумными, то есть соответствующими обычной деловой практике. В этом случае при отсутствии объективных обстоятельств, свидетельствующих о разумной возможности делегирования своих полномочий, директор должен доказать, что его действия по передаче своих полномочий другому лицу были добросовестными и разумными, а не ограничиваться формальной ссылкой на наличие у него безусловного права передавать такие полномочия любому лицу <6>.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 7)Действительно, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 40 Закона об ООО установлено, что единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и др.) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, он без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия. Общие требования к доверенности, выдаваемой директором, действующим от имени юридического лица, установлены в пункте 4 статьи 185.1 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя и по общему правилу не требует нотариального оформления, если такие требования не вытекают из закона (например, для подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения). Решен вопрос и о судьбе доверенности, выдаваемой юридическими лицами в порядке передоверия: она также не требует нотариального оформления (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Надо отметить, что необходимость определиться с юридической судьбой такой "генеральной" доверенности, выданной от имени юридического лица его директором, наблюдалась еще в практике Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ). Во многом вопросы правоприменения в отношении применения института представительства для передачи полномочий единоличного исполнительного органа были определены основными положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" (далее - постановление N 62). По одному из таких споров ВАС РФ, основываясь на выработанной позиции оценки ответственности директора за свои действия и в целом сомневаясь в допустимости такого представительства, указал: из материалов дела следует, что ответчик выдал Н.В. Волкову доверенность с объемом полномочий, фактически равным своим. В отсутствие какого-либо обоснования подобные действия единоличного исполнительного органа, не обусловленные характером и масштабом хозяйственной деятельности общества, не могут быть признаны разумными, то есть соответствующими обычной деловой практике. В этом случае при отсутствии объективных обстоятельств, свидетельствующих о разумной возможности делегирования своих полномочий, директор должен доказать, что его действия по передаче своих полномочий другому лицу были добросовестными и разумными, а не ограничиваться формальной ссылкой на наличие у него безусловного права передавать такие полномочия любому лицу <6>.
Нормативные акты
Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"25. Сервитуты, установленные в соответствии с настоящей статьей, за исключением сервитутов, установленных на срок менее чем один год, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сервитутов, установленных в соответствии с настоящей статьей, осуществляется на основании заявлений лиц, в интересах которых установлены сервитуты, без предъявления нотариально удостоверенной доверенности, выданной правообладателем обремененного сервитутом земельного участка.
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"25. Сервитуты, установленные в соответствии с настоящей статьей, за исключением сервитутов, установленных на срок менее чем один год, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сервитутов, установленных в соответствии с настоящей статьей, осуществляется на основании заявлений лиц, в интересах которых установлены сервитуты, без предъявления нотариально удостоверенной доверенности, выданной правообладателем обремененного сервитутом земельного участка.
Федеральный закон от 18.03.2023 N 66-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и статью 62.2 Федерального закона "Об охране окружающей среды""2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4.5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);".
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и статью 62.2 Федерального закона "Об охране окружающей среды""2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4.5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);".