Ипотека при расторжении договора аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека при расторжении договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.10.2021 N Ф01-5381/2021 по делу N А31-3453/2020
Требование: О признании незаконным действий (бездействия) Управления Росреестра, не погасившего запись регистрации залога права аренды земельного участка, и об обязании Управления осуществить регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки).
Обстоятельства: После истечения срока действия договора аренды участка Управление Росреестра погасило запись о регистрации права аренды этого участка, однако запись о регистрации залога этого права не погасило. Орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, заявил, что его права нарушены.
Решение: Требование удовлетворено, так как истечение срока действия договора аренды повлекло прекращение права залога права аренды.Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712.
Требование: О признании незаконным действий (бездействия) Управления Росреестра, не погасившего запись регистрации залога права аренды земельного участка, и об обязании Управления осуществить регистрацию прекращения обременения в виде залога (ипотеки).
Обстоятельства: После истечения срока действия договора аренды участка Управление Росреестра погасило запись о регистрации права аренды этого участка, однако запись о регистрации залога этого права не погасило. Орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, заявил, что его права нарушены.
Решение: Требование удовлетворено, так как истечение срока действия договора аренды повлекло прекращение права залога права аренды.Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712.
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2023 по делу N 88-22807/2023
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиком надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, предусмотренных договором, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Также суд отметил, что расположение на спорном земельном участке нежилого помещения, площадью 395 кв. м, степенью готовности 49%, переданное в залог ПАО КБ "Центр-Инвест", право собственности на которое с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО8, не является препятствием к расторжению договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиком надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, предусмотренных договором, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Также суд отметил, что расположение на спорном земельном участке нежилого помещения, площадью 395 кв. м, степенью готовности 49%, переданное в залог ПАО КБ "Центр-Инвест", право собственности на которое с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО8, не является препятствием к расторжению договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)<1> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 N Ф05-3945/2017 по делу N А41-25727/2016. Однако данная практика не носит устойчивого характера. Так, полгода раньше кассационная инстанция Московского округа приняла противоположное решение, указав при этом, что само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств. В связи с чем признала незаконным отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды, в отношении которого стороны подписали соглашение о его расторжении. В качестве обоснования отказа Управление Росреестра сослалось на то обстоятельство, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлено заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2016 N Ф05-16492/2016 по делу N А41-17956/2016).
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)<1> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 N Ф05-3945/2017 по делу N А41-25727/2016. Однако данная практика не носит устойчивого характера. Так, полгода раньше кассационная инстанция Московского округа приняла противоположное решение, указав при этом, что само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств. В связи с чем признала незаконным отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды, в отношении которого стороны подписали соглашение о его расторжении. В качестве обоснования отказа Управление Росреестра сослалось на то обстоятельство, что прекращение права аренды невозможно, поскольку обременено залогом в пользу участника долевого строительства и в регистрирующий орган не представлено заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение залога (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2016 N Ф05-16492/2016 по делу N А41-17956/2016).
Статья: Чего следует ожидать кредиторам застройщиков в новых экономических реалиях
(Соломатина Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 1)- принимать меры по оперативному включению в реестр залоговых требований;
(Соломатина Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 1)- принимать меры по оперативному включению в реестр залоговых требований;
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Департамент обратился в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Департамент обратился в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды.
Федеральный закон от 29.11.2014 N 377-ФЗ
(ред. от 28.09.2023)
"О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя"13. Участник свободной экономической зоны, которому в соответствии с частью 11 настоящей статьи был предоставлен земельный участок, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
(ред. от 28.09.2023)
"О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя"13. Участник свободной экономической зоны, которому в соответствии с частью 11 настоящей статьи был предоставлен земельный участок, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.