Аналог объекта оценки
Подборка наиболее важных документов по запросу Аналог объекта оценки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 62 "Обязанность доказывания" КАС РФ"Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, как основанного на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, которые не могут быть отнесены к таковым, поскольку они носят предположительный характер, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертном при анализе рынка, недобросовестности лиц при размещении объявлений о продаже, а также о наличии иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представил."
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Оценка муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2024)Не признается ненадлежащей оценка стоимости приватизированного муниципального имущества, если оценщик уменьшил цену объектов-аналогов на комиссионное вознаграждение агентству, но оценка проведена с соблюдением законодательства об оценочной деятельности
(КонсультантПлюс, 2024)Не признается ненадлежащей оценка стоимости приватизированного муниципального имущества, если оценщик уменьшил цену объектов-аналогов на комиссионное вознаграждение агентству, но оценка проведена с соблюдением законодательства об оценочной деятельности
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Принцип гласности осуществления оценочной деятельности
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
(Березин Д.А.)
("Цивилист", 2023, N 2)Таким образом, понятие рыночной стоимости, на определение которой, как правило, направлено осуществление оценочной деятельности, не предусматривает какой-либо тайны ее происхождения. В действиях сторон предстоящего товарообмена при использовании результата оценочной деятельности предполагается их добросовестность и разумность, что исключает злоупотребление правом одной из сторон, так как стороны достаточно осведомлены о предмете сделки, аналогах объекта оценки, представленных на открытом конкурентном рынке соответствующих товаров (работ, услуг). Признаки, характеризующие рыночную стоимость, отражают волю и волеизъявление сторон сделки, не допускают наличия пороков сделки, которые позволяют впоследствии признать сделку недействительной. При использовании результата оценочной деятельности участники предстоящего товарообмена действуют в своих интересах.
Статья: Когда стоимость "недвижимого" подарка надо включить в доходы ИП
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2022, N 20)Суды установили, что привлеченные в ходе проверки оценщики не учли индивидуальные характеристики объектов оценки, использовали сведения об объектах-аналогах, не отвечающих критериям идентичности и сопоставимости условий отчуждения, не сделали корректировки в связи с различиями между объектами-аналогами и объектами оценки. Суд принял во внимание и отрицательные экспертные заключения, подготовленные на отчеты налоговой экспертизы оценщиками другой организации.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2022, N 20)Суды установили, что привлеченные в ходе проверки оценщики не учли индивидуальные характеристики объектов оценки, использовали сведения об объектах-аналогах, не отвечающих критериям идентичности и сопоставимости условий отчуждения, не сделали корректировки в связи с различиями между объектами-аналогами и объектами оценки. Суд принял во внимание и отрицательные экспертные заключения, подготовленные на отчеты налоговой экспертизы оценщиками другой организации.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200
(ред. от 30.11.2022)
"Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки"
(вместе с "Федеральным стандартом оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)", "Федеральным стандартом оценки "Процесс оценки (ФСО III)", "Федеральным стандартом оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", "Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Федеральным стандартом оценки "Отчетом об оценке (ФСО VI)")4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
(ред. от 30.11.2022)
"Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки"
(вместе с "Федеральным стандартом оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)", "Федеральным стандартом оценки "Процесс оценки (ФСО III)", "Федеральным стандартом оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", "Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Федеральным стандартом оценки "Отчетом об оценке (ФСО VI)")4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).