Арендатор по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному 2 или 3 марта 2013 г., может лишиться возможности противопоставить свои права третьим лицам

 Пленум ВАС РФ в рассматриваемом проекте предлагает признавать договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены 2 или 3 марта 2013 г. и не зарегистрированы по правилам ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, связывающими лишь стороны указанного соглашения. Арендаторы по данным договорам не смогут противопоставить свои права третьим лицам, так как у них не будет возможности ознакомиться с тем, что недвижимое имущество обременено отношениями по его аренде, поскольку этот факт не будет отражен в ЕГРП.

Проблема с регистрацией договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., возникла в процессе реформирования гражданского законодательства. Был принят Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), который, в частности, указывал, что к договорам аренды недвижимости не должны применяться правила об их государственной регистрации (ст. ст. 609, 651, 658). Это касалось договоров, заключенных после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

Однако такие новеллы вызвали резкую критику деловой общественности, в результате чего был принят Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", который вступил в силу 4 марта 2013 г. В соответствии со ст. 3 названного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Данная проблема обусловила необходимость внесения разъяснений, отраженных в рассматриваемом проекте.

В частности, в нем отмечается, что арендатор по такому незарегистрированному договору аренды не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, переход права собственности на арендованное имущество может стать препятствием для полноценной реализации прав арендатора, а именно на незарегистрированный договор, заключенный 2 или 3 марта 2013 года, не распространяется право следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Соответственно, эти незарегистрированные договоры аренды недвижимости не будут обладать вещно-правовыми элементами, обычно присущими договорам данного вида.

Такой вывод сходен с позицией, обозначенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В указанном Постановлении разъясняется юридическая природа договора аренды недвижимого имущества, который подлежал государственной регистрации, но тем не менее не был зарегистрирован должным образом.

Правовое значение не подлежащего государственной регистрации договора аренды недвижимости от 2 или 3 марта 2013 г. ничем не отличается от правового значения заключенных в иные даты договоров аренды недвижимости, подлежащих госрегистрации, но не зарегистрированных. Это связано с тем, что оба перечисленных соглашения порождают обязательственно-правовые (относительные) отношения исключительно между их сторонами, но не образуют вещно-правовых (абсолютных) связей, т.е. никак не влияют на права и обязанности третьих лиц.

Согласно положениям проекта отсутствие вещно-правового "эффекта" аренды в таком случае не должно сказываться на правовой силе договорных обязательств.

Следовательно, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась.