II. Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества

II. Особенности государственной регистрации

договора участия в долевом строительстве, прав,

ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого

имущества в связи с долевым строительством

объектов недвижимого имущества

13. Записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (о его изменении и расторжении); ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), а также на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства территориальными органами Росрегистрации вносятся в ЕГРП в порядке, установленном Законом о регистрации прав, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом о регистрации прав, с учетом особенностей, установленных настоящей Инструкцией.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 8, ст. 963; 1999, N 52, ст. 6416; 2002, N 41, ст. 3983; 2003, N 37, ст. 3584; 2004, N 47, ст. 4652.

14. Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

При внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:

в графу "Условный номер" вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер" <*>;

--------------------------------

<*> Зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 17 декабря 2004 г., регистрационный N 6193 (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2004, N 52).

в графе "Описание предмета сделки" указываются слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве (пункт 53 Правил ведения ЕГРП), в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;

в графе "Цена сделки" указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена (пункт 54 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - застройщике (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - участнике долевого строительства (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (пункт 19 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Условия сделки" указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве (пункт 56 Правил ведения ЕГРП), не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;

в графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

15. При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора заполняются:

лист подраздела III-4 ЕГРП;

лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП, в котором содержится запись о договоре участия в долевом строительстве.

Если условия соглашения об изменении договора не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-4 ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-4 ЕГРП не заполняется.

При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи листа подраздела III-4 ЕГРП, то в графе "Содержание изменений" в листе записи об изменениях указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.

При изменении договора участия в долевом строительстве запись в подразделе III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

16. Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

17. Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, проводится в подразделе III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП):

в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства (далее - первый договор участия в долевом строительстве) (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Срок" указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 48 Правил ведения ЕГРП);

в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора земельного участка);

в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

в графе "Документы-основания" указываются реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации;

в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела и листа, на которых произведена запись о первом договоре участия в долевом строительстве.

В подраздел II-1 раздела ЕГРП, в котором зарегистрировано право собственности застройщика (залогодателя) на земельный участок (или в подраздел III-1 раздела ЕГРП, в который внесена запись об аренде застройщиком земельного участка), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела и листа этого подраздела, содержащего записи об ипотеке, возникшей на основании закона.

18. Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

Во все графы указанного листа подраздела III-4 ЕГРП, за исключением графы "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права", вносятся записи, аналогичные записям листа подраздела III-4 ЕГРП, содержащего записи о договоре участия в долевом строительстве. В графе "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права" нового листа подраздела III-4 ЕГРП указываются сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП. В графе "Документы-основания" данного листа дополнительно указываются основания внесения этих записей, то есть реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

Кроме предусмотренных в настоящем пункте действий, территориальный орган Росрегистрации также погашает записи подраздела III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на лицевой стороне листа штампом погашения регистрационной записи (пункт 62 Правил ведения ЕГРП) с указанием в нем номеров подраздела и листа, на котором произведена запись в пользу нового участника долевого строительства (раздел VI Правил ведения ЕГРП).

Если уступка прав требования осуществлена по первому договору участия в долевом строительстве, на основании которого была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона земельного участка (залога права аренды земельного участка), территориальный орган Росрегистрации дополнительно осуществляет заполнение листа записи об изменениях к подразделу III-2 ЕГРП, в котором указывает:

в графе "Содержание изменений" - слова "совершена уступка прав требования";

в графе "Документы-основания" - реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также номер подраздела и листа подраздела, содержащего записи о сделке об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

19. Государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.

Описание объекта незавершенного строительства осуществляется в подразделе I-2 ЕГРП в соответствии с Правилами ведения ЕГРП на основании документов, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 25 Закона о регистрации прав, в графе "Наименование объекта" которого указываются слова "объект незавершенного строительства".

На основании статьи 13 Федерального закона одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), в который вносятся следующие записи:

в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права собственности застройщика;

в графе "Срок" указывается предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;

в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

в графе "Документы-основания" указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;

в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела ЕГРП и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве и сделке об уступке прав требования по данному договору (если такая сделка была совершена).

В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.

20. Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 ЕГРП раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимого имущества.

При этом в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП указываются:

реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются в данном подразделе;

реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

21. Регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения ЕГРП.