IX. Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости

55. Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

56. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

56.1. Коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие для целей Указаний разделить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении N 2 к Указаниям.

Приведенные для целей Указаний в приложении N 2 к Указаниям коды групп (подгрупп) добавляются самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования.

Код объекта присваивается согласно следующему правилу:

XX:YYY:ZZZZ...TT, где:

XX:YYY - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний, который определяется на основе вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены сооружения, ОНС, здания или расположенные в них помещения, машино-места, в соответствии с приложением N 1 к Указаниям;

ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с приложением N 2 к Указаниям;

TT - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

При проведении группировки зданий, сооружений, ОНС, помещений и машино-мест следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное место нахождения которых установлено, и объекты, точное место нахождения которых невозможно установить.

К подгруппе объектов, точное место нахождения которых установлено, относятся объекты, место нахождения которых:

установлено до уровня номера здания (дома), сооружения;

установлено до уровня элемента улично-дорожной сети (улицы, проспекта, шоссе);

установлено до уровня кадастрового квартала.

При этом для объектов, расположенных в населенных пунктах численностью до 1 тыс. человек, отнесенных к подгруппе объектов, точное места нахождения которых установлено, допустимым является установление места нахождения до уровня населенного пункта.

К подгруппе объектов, точное место нахождения которых невозможно установить, относятся объекты, место нахождения которых:

установлено только до уровня населенного пункта, за исключением населенных пунктов численностью до 1 тыс. человек;

установлено только до уровня муниципального образования;

установлено только до уровня субъекта Российской Федерации.

При этом объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, относить к подгруппе объектов, точное место нахождения которых невозможно установить, недопустимо в случае, когда место нахождения установлено до уровня населенного пункта.

При наличии объектов, точное место нахождения которых установить невозможно, такая группировка является обязательной.

В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) разделение на группы (подгруппы) производится по принципу:

объекты, расположенные в административном центре субъекта Российской Федерации;

объекты, расположенные в городских населенных пунктах численностью от 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в городских населенных пунктах численностью от 50 до 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в остальных городских населенных пунктах;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах численностью от 1 тыс. человек;

объекты, расположенные в сельских населенных пунктах численностью от 200 до 1 тыс. человек;

объекты, расположенные в остальных сельских населенных пунктах и на межселенной территории.

Для всех групп (подгрупп) следует выделять уровень группировки с разбивкой на группы (подгруппы) объектов типовой застройки, а также объектов индивидуальной (уникальной) застройки.

Определение кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест осуществляется с использованием методов, предусмотренных Указаниями, или методов определения стоимости объектов недвижимости, использование которых должно быть обосновано, с обоснованием отказа от использования изложенных в Указаниях методов.

Сегментирование и группировка первого и второго уровней (XX:YYY) обязательны к указанию для всех зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.

56.2. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Указаниям:

1) 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование";

2) 2 сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)";

3) 3 сегмент "Общественное использование";

4) 4 сегмент "Предпринимательство";

5) 5 сегмент "Отдых (рекреация)";

6) 6 сегмент "Производственная деятельность";

7) 7 сегмент "Транспорт";

8) 8 сегмент "Обеспечение обороны и безопасности";

9) 9 сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство";

10) 10 сегмент "Использование лесов";

11) 11 сегмент "Водные объекты";

12) 12 сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас";

13) 13 сегмент "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка";

14) 14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в данную группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

Все земельные участки группируются с присвоением кода согласно следующему правилу:

AA:BBB.CC...DD, где:

AA:BBB - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к Указаниям;

CC - номер подгруппы по порядку третьего уровня;

DD - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

Сегментирование и группировка первого и второго уровней (AA:BBB) обязательны к указанию для всех земельных участков.