Указание Банка России от 26.12.2018 N 5043-У "О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней...

5. Риск строительства

5.1

Получение исходно-разрешительных документов для строительства

Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, актуализация правоустанавливающих документов не требуется в течение срока строительства.

Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, актуализация правоустанавливающих документов не требуется в течение срока строительства.

Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, в течение срока строительства потребуется актуализация правоустанавливающей документации.

Права на земельный участок надлежащим образом оформлены, в течение срока строительства потребуется актуализация правоустанавливающей документации.

В случае строительства нескольких объектов на участке застройщиком обеспечено межевание земельного участка под каждым объектом строительства либо кредитным договором предусмотрено обязательство застройщика произвести межевание за 90 дней до планового срока ввода первого из объектов, строительство которых предусмотрено в рамках проекта.

В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.

В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.

В отношении проектной документации получено положительное заключение экспертизы.

В отношении проектной документации отсутствует положительное заключение экспертизы.

Имеется полный пакет актуальных по времени и соответствующих техническим характеристикам проекта технических условий подключения к системам ресурсоснабжающих организаций.

Не более одного технического условия подключения к системам ресурсоснабжающих организаций отсутствует либо неактуально по времени, либо не соответствует техническим характеристикам проекта.

Отсутствует либо неактуальны по времени, либо не соответствует техническим характеристикам проекта не более трех технических условий подключения к системам ресурсоснабжающих организаций.

Отсутствуют актуальные по времени и соответствующие техническим характеристикам проекта технические условия подключения к системам ресурсоснабжающих организаций.

Срок действия разрешения на строительство превышает расчетный срок ввода соответствующих объектов в эксплуатацию не менее, чем на 6 месяцев.

Срок действия разрешения на строительство превышает расчетный срок ввода соответствующих объектов в эксплуатацию не менее, чем на 3 месяца

Срок действия разрешения на строительство меньше расчетного срока строительства.

Разрешение на строительство не выдано или застройщик и проектная декларация не соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ

Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, получено

Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, получено

Застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, однако заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, не получено

5.2

Тип контракта на строительство

Застройщиком заключен договор генерального подряда с генеральным подрядчиком, осуществляющим весь комплекс строительно-монтажных работ под ключ на следующих условиях:

установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генерального подрядчика, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит; при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;

срок выполнения работ по договору является фиксированным.

Застройщиком заключен договор генерального подряда с генеральным подрядчиком, стоимость которого не менее 90% от общей стоимости строительно-монтажных работ на следующих условиях:

установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генерального подрядчика, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит; при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;

срок выполнения работ по договору является фиксированным.

Застройщиком заключен договор генерального подряда с генеральным подрядчиком, стоимость которого не менее 70% от общей стоимости строительно-монтажных работ на следующих условиях:

установленная договором цена включает цену всех выполняемых работ, все возможные расходы генеральных подрядчиков, связанные с исполнением условий договора, является твердой, изменению в сторону повышения не подлежит; при этом возможно увеличение стоимости договора в случае выявления дополнительных работ для завершения проекта;

срок выполнения работ по договору является фиксированным

Сумма договоров на строительство, заключенных застройщиком с одним или несколькими генеральными подрядчиками, менее 70% от общей стоимости строительно-монтажных работ либо стоимость строительства определяется на основании фактически понесенных затрат, при этом размер маржи подрядчика фиксируется в процентах от стоимости строительства

Предельный объем оплаченных, но не выполненных работ не может превышать 20% от неоплаченной стоимости договора генерального подряда.

Предельный объем оплаченных, но не выполненных работ не может превышать 30% от неоплаченной стоимости договора генерального подряда.

У застройщика есть положительный опыт привлечения генерального подрядчика в аналогичном качестве на предыдущих проектах или генеральный подрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов (подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны заказчиков по аналогичным проектам

У застройщика есть положительный опыт привлечения генерального подрядчика в аналогичном качестве на предыдущих проектах или генеральный подрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов (что подтверждается строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией), а также отсутствуют и отсутствовали существенные претензии со стороны заказчиков по аналогичным проектам

5.3

Гарантии завершения

Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.

Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.

Сметная стоимость строительства подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.

Сметная стоимость строительства не подтверждена строительным экспертом банка или независимой инжиниринговой компанией.

Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) в размере не менее 7% планируемой стоимости строительства.

Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) в размере не менее 5% планируемой стоимости строительства.

Бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание) менее 3%.

Бюджет проекта не включает резерв средств на непредвиденные работы (включая затраты на удорожание).

Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию.

Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 3% на срок не менее 1 года с даты ввода объектов в эксплуатацию.

Договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 1% на срок не менее 1 года с даты ввода объектов в эксплуатацию.

Договор с генеральным подрядчиком не предусматривает ни гарантий возврата авансов, ни гарантийного удержания.

Обеспечение возврата авансовых платежей в размере превышения суммы незакрытых авансов предельного размера, установленного банковской гарантией, предоставленной банком соответствующим требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <2>".

Обеспечение возврата авансовых платежей в размере превышения суммы незакрытых авансов предельного размера, установленного банковской гарантией, предоставленной банком, соответствующим требованиям, установленным пунктом 3 статьи 74.1 части первой Налогового кодекса Российской Федерации <3>.

Заключен договор страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства на сумму, превышающую сумму кредитного лимита

Заключен договор страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства на сумму не менее 75% от кредитного лимита

Заключен договор страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства на сумму не менее 50% от кредитного лимита

Договор страхования строительно-монтажных рисков на весь срок строительства либо не заключен, либо заключен на сумму, не превышающую 50% от кредитного лимита

5.4

Опыт работы и финансовое положение подрядчиков на примере реализации аналогичных проектов

Генеральный подрядчик имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 5 лет.

Генеральный подрядчик имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 3 лет.

Генеральный подрядчик имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 2 лет.

Опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов генерального подрядчика и (или) технического заказчика недостаточен или отсутствует

Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее, чем в 2 раза превышает площадь реализуемого проекта.

Генеральный подрядчик имеет устойчивое финансовое положение, оцениваемое не хуже, чем "среднее" в соответствии с требованиями настоящего Положения.

Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее, чем в 1,5 раза превышает площадь реализуемого проекта.

Генеральный подрядчик имеет устойчивое финансовое положение, оцениваемое не хуже, чем "среднее" в соответствии с требованиями настоящего Положения.

Общая площадь реализованных проектов, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее площади реализуемого проекта.

Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 5 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 2 раза

Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 3 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, превышает общую площадь многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта, не менее чем в 1,5 раза

Технический заказчик (при наличии), с которым застройщиком заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеет опыт реализации проектов строительства многоквартирных домов не менее 2 лет, при этом их общая площадь, подтвержденная актами ввода в эксплуатацию, не менее общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено в рамках проекта

4. Характеристики операций 6. Качество инвестора