2.2. В случае, если условия оспариваемой сделки отличались от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах заключаются аналогичные сделки, в существенно худшую сторону, такая сделка подлежит признанию недействительной как неравноценная

В рамках дела о банкротстве должника конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенного между должником (арендатором) и новым арендатором - главой КФХ и о применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 17.03.2016 по делу N А16-1418/2014 требования конкурсного управляющего удовлетворены, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2016, определение Арбитражного суда Еврейской автономной области отменено, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано со ссылкой на отсутствие доказательств передачи прав и обязанностей по договору аренды, не имеющего стоимостную оценку, новому арендатору по заниженной цене, и неиспользование должником земельных участков.

Кроме того, суды указали, что, заключив оспариваемый договор, должник освободился от бремени внесения арендной платы, в связи с чем прекратилось наращивание соответствующей кредиторской задолженности.

Отменяя постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2016 и оставляя в силе Определение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 17.03.2016 Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.03.2017 N 303-ЭС16-16877 указала следующее.

Соглашение о перенайме предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора, такая договорная конструкция является возмездной.

Оценивая такую сделку применительно к положениям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, следует проанализировать, позиция какой из сторон договора аренды обладает большей коммерческой ценностью и в связи с этим, необходимо ли взимать с нового арендатора дополнительную плату за передачу договора. Кроме того, следует учитывать и специфику возникновения арендных отношений, в силу которых арендодатель с желающих принять имущество в аренду участников гражданского оборота может взимать плату за вступление с ним в хозяйственные отношения по поводу конкретного предмета пользования. Возможность установления подобного рода платы зависит, прежде всего, от экономических законов спроса и предложения, то есть от того, что в конкретный момент времени более ценно - деньги как наиболее ликвидный актив либо право пользования определенной вещью.

Таким образом, учитывая наличие спроса на спорные объекты аренды, перенаем в любом случае не мог быть осуществлен без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем в качестве арендатора. Условия оспариваемой сделки, не предусматривающие такой платы, в существенно худшую для должника сторону отличались от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах заключаются аналогичные сделки, в связи с чем спорное соглашение подлежит признанию недействительным как неравноценное.

Определением Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 28-ПЭК17 главе КФХ - новому арендатору отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации со ссылкой на отсутствие доказательств, подтверждающих производство оценки права аренды и предоставления предпринимателем встречного исполнения по ней.