6.2.1. Построение моделей оценки кадастровой стоимости (статистическая модель)

Под моделью оценки кадастровой стоимости понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующих факторов объектов оценки).

Порядок построения модели оценки кадастровой стоимости:

1) определение способа моделирования влияния местоположения объектов оценки;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в модель оценки кадастровой стоимости, с учетом местоположения объектов оценки;

3) определение вида модели оценки кадастровой стоимости;

4) определение коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости;

5) анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости;

6) проверка модели оценки кадастровой стоимости на контрольной выборке.

6.2.1.1. Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются:

1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны;

2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки;

3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки.

Коэффициент местоположения показывает, насколько удельный показатель стоимости недвижимости в конкретной ценовой зоне отличается от стоимости недвижимости по всей оцениваемой территории. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям). Для расчета такого коэффициента из цен сделок (предложений) с помощью регрессионного анализа может быть исключено влияние других характеристик, за исключением местоположения.

Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось Z) в зависимости от географических координат (оси X и Y).

Если местоположение моделируется с помощью поверхности отклика стоимости на местоположение, результат может "огрубляться" (приводиться по каким-либо ценовым зонам) для того, чтобы получить единые коэффициенты для ценовых зон.

Коэффициент местоположения для ценовой зоны далее используется в модели оценки кадастровой стоимости.

При использовании значений расстояний от объектов, влияющих на стоимость указанных значений (например, расстояние от центра города), они используются как переменные статистической модели.

6.2.1.2. Выбор ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей оценки кадастровой стоимости может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки на основе экспертного мнения. Выбор каждого ценообразующего фактора объектов оценки должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей тех факторов, соответствующих коэффициентам значимости (детерминации), значения которых составляют не менее 0.3.

Определение значений коэффициентов модели оценки кадастровой стоимости (калибровка модели) производится математическими методами, основными из которых являются регрессионный анализ и метод обратной связи.

6.2.1.3. Вид модели оценки кадастровой стоимости должен быть обоснован. Анализ статистической значимости модели оценки кадастровой стоимости проводится с использованием показателей, соответствующих выбранному виду модели оценки кадастровой стоимости и методу калибровки.

Рассмотрению подлежат только статистически значимые модели оценки кадастровой стоимости.

В случае отсутствия статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений).

Дальнейший анализ качества проводится только для статистически значимых моделей оценки кадастровой стоимости (анализ на контрольной выборке, то есть части сделок (предложений), не использованных при построении модели, а зарезервированных с целью анализа качества модели оценки кадастровой стоимости). Контрольная выборка должна иметь размер, достаточный для обеспечения статистической значимости результатов проверки модели оценки кадастровой стоимости.

В случае если в результате отбора моделей оценки кадастровой стоимости по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей выбирают модель с наилучшим качеством.

В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы проводится дополнительный сбор и обработка рыночной информации и (или) перегруппировка объектов недвижимости на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен сделок (предложений). Модель оценки кадастровой стоимости считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Выбранная для расчета модель должна отвечать требованию объяснимости, а также предоставлять возможности проведения анализа чувствительности итогового результата в зависимости от изменения факторов.

Требование объяснимости означает наличие возможности объяснения зависимости результата от входных параметров, а также соответствие этой зависимости данным рынка недвижимости. Анализ чувствительности показывает, насколько меняется стоимость, определенная с использованием модели оценки кадастровой стоимости, при изменении какого-либо фактора на заданную величину.

6.2.1.4. По результатам построения модели оценки кадастровой стоимости осуществляется описание типового объекта. Описание типового объекта осуществляется в разрезе ценообразующих факторов с указанием диапазонов значений ценообразующих факторов для соответствующей группы (подгруппы), а также с указанием среднего уровня кадастровой стоимости, рассчитанного на основе соответствующей модели, для ценовых зон и муниципальных районов (городских округов). В описании типового объекта указываются как включенные в модель оценки ценообразующие факторы, так и не включенные.