XI. Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения

XI. Кадастровая оценка стоимости земель

сельскохозяйственного назначения

11.1. При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель. Срок капитализации рассчитывается, как величина обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).

11.2. Рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:

- анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно - сельскохозяйственному зонированию территории субъекта РФ и корректировки границ земельно - оценочных районов;

- разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов;

- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;

- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;

- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из рыночных цен всех каналов реализации сельскохозяйственной продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;

- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;

- исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользований сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно - территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;

- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;

- составление карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;

- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классов земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

11.3. Корректировка границ земельно - оценочных районов базируется на результатах практического применения материалов IV тура экономической оценки земель сельскохозяйственных предприятий, завершенной землеустроительными органами в 1989 - 1990 годах (на основе "Указаний о порядке проведения оценки земель", утвержденных Госагропромом СССР от 14 августа 1987 года) и заключается в исключении излишней дробности или обоснованном выделении дополнительных единиц земельно - оценочного районирования с одновременным уточнением границ земельно - оценочных районов по материалам почвенных обследований последних лет.

11.4. Разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности основных сельскохозяйственных культур (основной культуры) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов связана с уточнением шкал бонитета оценочных групп почв и учета уровня урожайности сельскохозяйственных культур за последние годы и его динамики.

Уточнение шкал бонитета по признакам и свойствам оценочных групп почв осуществляется с уточнением перечня бонитировочных признаков и свойств отдельных групп почв и учетом обновленных материалов почвенных обследований последних лет.

11.5. Классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий заключается в объединении геоморфологически однородных оценочных групп почв по величине показателя нормальной урожайности с дифференциацией классов на разряды по влиянию основных негативных признаков, лимитирующих урожайность (продуктивность) сельскохозяйственных культур и угодий. При классификации учитываются требования охраны земель и почв (склонов, пойм и т.д.), включая требования по уровню загрязнения.

При классификации оценочных групп почв земельно - оценочного района рекомендуется выделять до 5 классов пригодности для использования под пашню, до 3 классов пригодности под сенокосы, до 3 классов пригодности под пастбища и до 3 классов оценочных групп почв, непригодных для сельскохозяйственного использования без коренных мелиораций.

11.6. В расчетах нормативных затрат:

- заработная плата на единицу продукции принимается в соответствии с действующей на момент оценки величиной минимальной заработной платы;

- материальные затраты на единицу продукции принимаются как совокупные стоимостные характеристики норм и нормативов материалов, горючего, удобрений, услуг и других элементов по ценам и расценкам, сложившимся на момент оценки;

- внутрипроизводственные транспортные издержки исчисляются в соответствии с нормативным (средним) местоположением земельных участков относительно производственных баз хранения материалов, горючего, техники, семян, удобрений с учетом класса дорог (по эквивалентному расстоянию), количества произведенных транспортных операций (грузоемкости) и средней стоимости 1 т/км;

- рентабельность принимается как относительная величина, характеризующая норму прибыли, необходимую для воспроизводства авансируемой заработной платы, материальных затрат, транспортных издержек.

Внешние транспортные издержки, характеризующие местоположение земель относительно пунктов приобретения материально - технических ресурсов и мест реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, исчисляются как произведение эквивалентного расстояния (величина, средневзвешенная по классу дорог и удаленности), грузоемкости (количество перевозимых грузов в расчете на гектар оцениваемых земель) и средней стоимости 1 т/км, сложившейся на рынке перевозок.