III. Виды стоимости земельного участка

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:

стоимость в использовании;

стоимость в обмене (меновая стоимость).

3.1. Стоимость в использовании

3.1.1. Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.

3.1.2. Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.

Поскольку стоимость в использовании определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью.

3.1.3. Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.

Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.

3.2. Стоимость в обмене

3.2.1. Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании) называют объективной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.

3.2.2. Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество или права на него может переходить из рук в руки на дату оценки между покупателем и продавцом в результате добровольной коммерческой сделки. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Из данного определения вытекает, что рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:

участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;

участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка купли - продажи совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент;

покупатели и продавцы в условиях конкуренции действуют независимо друг от друга и добросовестно, достаточно информированы для принятия решений и действуют без сговора, мошенничества, искажений или сокрытия данных об объекте или характера сделки, не испытывая незаконного давления; покупатели и продавцы имеют типичные побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или влияния чрезвычайных обстоятельств;

оплата сделки производится в денежной форме или денежным эквивалентом в соответствии со стандартами, принятыми на местном рынке и с типичными условиями финансирования.

3.2.3. Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования.

3.2.4. Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (не приносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход).

3.2.5. Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям:

налогообложения;

ипотечного кредитования;

компенсационных выплат;

предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах;

вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.