2. Приоритеты и цели государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах

Приоритеты и цели государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах определены в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", а также Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 года N 1662-р.

Стратегическая цель государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах на период до 2020 года - создание комфортной среды обитания и жизнедеятельности для человека, которая позволяет не только удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом.

Приоритетами государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, направленными на достижение указанной стратегической цели, являются следующие шесть приоритетов.

Первым приоритетом государственной политики является снижение стоимости одного квадратного метра жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь, жилья экономического класса.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" будут реализованы меры, направленные на снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса, организацию бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса при условии ограничения продажной цены на такое жилье, предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов.

В рамках данного приоритета будут реализованы как общие меры по стимулированию строительства жилья экономического класса, развитию некоммерческих форм жилищного строительства, в том числе жилищно-строительными кооперативами, так и реализован приоритетный проект по повышению доступности жилья для экономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса. Государственная политика в сфере поддержки массового жилищного строительства будет реализовываться путем повышения эффективности мер градорегулирования и обеспечения жилищного строительства земельными участками, развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерной и социальной инфраструктуры, развития промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций, реализации мер технической политики и политики в сфере обеспечения безопасности строительства жилых зданий.

В целях развития конкуренции на рынках жилищного строительства и стройматериалов будут применяться общие антимонопольные меры, а также реализованы меры по снижению барьеров входа на рынок новых участников, расширению возможностей доступа к заемному финансированию жилищного строительства.

Ежегодная потребность в земельных участках для выполнения установленных планов по вводу жилья (2015 год - 64 - 71 млн. кв. метров, 2018 год 75 - 83 млн. кв. м) составляет порядка 20000 га в год. Вопрос активизации жилищного строительства тесно связан с вовлечением в оборот земельных участков. Предусматривается совершенствование законодательного регулирования в целях создания механизмов стимулирования органов государственной власти и органов местного самоуправления к вовлечению в хозяйственный оборот государственных и муниципальных земель в целях строительства, в том числе жилищного, а также распространение лучших практик в этой сфере, в том числе опыта, накопленного Фондом "РЖС".

Государственная политика в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства и обеспечения таких земельных участков инженерной и социальной инфраструктурами будет направлена на поддержку формирования государственно-частных партнерств, обеспечивающих строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями увеличения объемов жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков и развитии застроенных территорий, основанных на эффективном разграничении ответственности по обустройству территорий для жилищного строительства социальной и инженерной инфраструктурами между субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления, коммунальными предприятиями и застройщиками.

С целью стимулирования увеличения объемов жилищного строительства в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях и повышения эффективности использования средств региональных и местных бюджетов, направляемых на развитие коммунальной инфраструктуры, будет осуществляться предоставление из федерального бюджета субъектам Российской Федерации субсидий на развитие коммунальной и социальной инфраструктуры при жилищном строительстве.

В целях создания условий для строительства жилья экономического класса будут обеспечены законодательные условия предоставления земельных участков для такого строительства, которые обеспечивают повышение доступности такого жилья для граждан со средними доходами.

Государственная политика в сфере развития промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций будет направлена на внедрение новых современных индустриальных технологий жилищного строительства, совершенствование законодательства в целях проведения институциональных преобразований для создания благоприятных условий развития и более эффективного управления комплексом и повышения его конкурентоспособности.

Для создания условий развития жилищно-строительной кооперации необходимо внести изменения в законодательство, предусматривающие новые возможности для развития жилищно-строительной кооперации при многоэтажной и малоэтажной застройке, в том числе создание кооперативов органами государственной власти или органами местного самоуправления для обеспечения жильем приоритетных категорий граждан, а также различные формы государственной поддержки таких кооперативов, включая предоставление земельных участков на льготных условиях.

В целях формирования информационной базы для планирования, мониторинга и оценки эффективности реализации государственной политики по увеличению объемов жилищного строительства предусматривается создание или модернизация системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, включая цены на рынке купли-продажи и аренды жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных вариантов использования, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры, наличие свободных строительных мощностей, показатели развитости социальной инфраструктуры и т.д.).

В целях стимулирования строительства жилья экономического класса, снижения стоимости строительства такого жилья и цены его приобретения гражданами, внедрения инновационных институциональных, финансовых, технологических и организационных механизмов такого строительства в 2013 - 2017 годах будет реализован приоритетный проект по повышению доступности жилья для экономически активного населения (домохозяйств) за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса.

Такой приоритетный проект будет направлен на формирование механизмов удовлетворения потенциального спроса на жилье домохозяйств, которым не доступно приобретение жилья по текущим рыночным ценам, но которые хотели бы и могли бы приобрести жилье по ценам ниже рыночных с помощью собственных и заемных средств. Такой потенциальный спрос на жилье выявлен по результатам проведенных Фондом "РЖС" маркетинговых исследований рынка жилья и опросов населения в крупных городах России.

В рамках указанного проекта предполагается строительство жилья экономического класса, которое будет приобретаться гражданами по фиксированным ценам, которые должны составлять не более 80 процентов от средней рыночной цены на аналогичные жилые помещения на соответствующей территории реализации проекта и при этом не превышать 30 тыс. рублей за кв. метр общей площади жилого помещения.

Приоритетный проект будет ориентирован на удовлетворение спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств, относящихся к экономически активному населению в возрасте от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов, доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам с помощью собственных и заемных средств, но позволяют приобрести жилье по указанным фиксированным ценам.

Снижение затрат и рисков строительства жилья экономического класса в рамках реализации приоритетного проекта планируется обеспечить за счет следующих источников:

организационное содействие в выявлении и координации спроса домохозяйств указанных категорий на приобретение жилья экономического класса по фиксированным ценам;

льготные условия предоставления для комплексного освоения в целях жилищного строительства или для жилищного строительства земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности Фонда "РЖС", региональной и муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена;

содействие в обеспечении земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также при необходимости - социальной инфраструктурой;

обеспечение доступа к кредитным ресурсам для строительства и приобретения жилья;

предоставление типовой проектной документации для жилищного строительства;

содействие застройщику в сокращении сроков прохождения административных процедур;

предоставление застройщику гарантии выкупа нереализованного жилья экономического класса (при наличии ресурсного обеспечения со стороны Внешэкономбанка или другого банка - участника проекта).

Кроме того, реализация данного приоритетного проекта будет осуществляться с активным участием государственных институтов развития - Фонда "РЖС", ОАО "АИЖК", Внешэкономбанка, а также основных естественных монополий в сфере услуг по передаче электрической энергии и в сфере услуг по транспортировке газа по трубопроводам.

Реализация указанного проекта позволит обеспечить ввод жилья дополнительно к объемам, определяемым динамикой рынка жилья, в объемах не менее 5 млн. кв. метров ежегодно в период 2013 - 2017 годов.

Механизм реализации приоритетного проекта предусматривает:

формирование и утверждение Госстроем перечня городов, на территориях которых будет реализован приоритетный проект;

проведение Госстроем квалификационного отбора проектов жилищного строительства в городах - участниках проекта;

выбор банков - участников приоритетного проекта на основе утвержденных критериев;

проведение банками - участниками приоритетного проекта предварительной оценки платежеспособного спроса домохозяйств установленной категории и предварительное подтверждение возможности предоставления таким домохозяйствам ипотечных кредитов на приобретение жилых помещений по фиксированным ценам;

формирование организацией, уполномоченной Госстроем, сводного списка граждан (домохозяйств) установленной категории, которые хотели бы и в соответствии с предварительными оценками банков смогут приобрести жилые помещения по фиксированным ценам, на основе информации, предоставленной банками - участниками приоритетного проекта;

проведение Госстроем и субъектом Российской Федерации, на территории которого планируется реализация прошедшего квалификационный отбор проекта жилищного строительства, конкурса или аукциона на право заключения соглашения (договора) о строительстве жилья экономического класса, предусматривающего партнерство застройщика и соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Такое соглашение (договор) должно предусматривать обязательства сторон, в том числе обязательство застройщика построить жилье экономического класса и продать такие жилые помещения по фиксированным ценам гражданам установленной категории, а также обязательства органа государственной власти, органа местного самоуправления предоставить на льготных условиях земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства или жилищного строительства и обеспечить иные предусмотренные приоритетным проектом меры поддержки. В рамках таких соглашений (договоров) может предусматриваться распределение долей строительства в рамках таких проектов жилищного строительства жилья экономического класса, которое должно продаваться гражданам установленной категории по фиксированным ценам ниже рыночных, и жилых помещений, которые могут продаваться застройщиком на рыночных условиях любым иным покупателям. При этом доля строительства жилья экономического класса, которое должно продаваться на указанных условиях, не может составлять менее 50 процентов от всего объема ввода общей площади жилья в рамках реализации такого проекта жилищного строительства.

Кроме того, в рамках приоритетного проекта предусматривается также реализация проектов по жилищному строительству жилищно-строительными кооперативами, которым также будет оказана поддержка, в том числе предоставление на льготных условиях земельных участков и другие предусмотренные приоритетным проектом меры поддержки. Установление порядка проведения конкурса или аукциона на право заключения соглашения (договора) о строительстве жилья экономического класса и обязательств сторон такого соглашения (договора), оказание поддержки жилищно-строительным кооперативам потребует внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство. В 2013 году до внесения таких необходимых изменений проекты жилищного строительства планируется осуществлять на земельных участках, находящихся в собственности или аренде у застройщика, на основании квалификационного отбора без проведения конкурса, а также на земельных участках Фонда "РЖС", предоставляемых в соответствии с действующим законодательством.

Планируется, что строительство коммунальной инфраструктуры, необходимой для реализации отобранных проектов жилищного строительства, в основном, не будет относиться к обязательствам застройщика, а будет осуществляться ресурсоснабжающими или иными организациями. Финансовое обеспечение создания коммунальной инфраструктуры в зависимости от экономической оценки проекта жилищного строительства и вида инфраструктуры может осуществляться за счет одного или нескольких из следующих источников:

цена продажи построенных в рамках проекта жилых помещений;

тариф ресурсоснабжающей организации, устанавливаемый для всех потребителей услуг по ресурсоснабжению;

тариф ресурсоснабжающей организации, обслуживающей построенный в рамках проекта жилищный фонд, и устанавливаемый только для потребителей услуг по ресурсоснабжению в данном жилищном фонде;

бюджет субъекта Российской Федерации и (или) бюджет муниципального образования, на территории которых реализуется проект жилищного строительства.

Выбор источников финансового обеспечения создания коммунальной инфраструктуры в зависимости от экономической оценки проекта жилищного строительства будет учитывать следующие принципы:

затраты на создание инфраструктуры могут компенсироваться за счет цены продажи жилых помещений или за счет тарифа ресурсоснабжающей организации, если это не приведет к существенному увеличению такой цены или тарифа, в том числе позволит продавать жилые помещения экономического класса по установленной фиксированной цене и не приведет к существенному повышению будущих расходов покупателей такого жилья;

существенные затраты на создание инфраструктуры, которые не могут быть обеспечены за счет указанных выше источников, могут обеспечиваться за счет привлечения бюджетного софинансирования, а при отсутствии такой возможности следует изменить параметры проекта жилищного строительства или отказаться от его реализации.

В целях минимизации расходов на обеспечение проектов жилищного строительства различными видами коммунальной инфраструктуры будет реализован следующий алгоритм.

Отбор проектов жилищного строительства будет осуществляться, в первую очередь, с учетом определения наиболее эффективного решения по обеспечению такого проекта водоснабжением и водоотведением. Решение по данному вопросу принимается субъектом Российской Федерации и (или) муниципальным образованием совместно с Госстроем.

Способ обеспечения проекта жилищного строительства теплоснабжением будет определяться в схеме теплоснабжения поселения с учетом выбора оптимального решения, в том числе строительство теплосети от имеющихся теплоисточников или строительство локального теплоисточника. Источником финансирования выбранного варианта может рассматриваться инвестиционная программа теплоснабжающей организации и (или) бюджетное финансирование. Решение по данному вопросу принимается Госстроем совместно с Минэнерго России.

Обеспечение проекта жилищного строительства электроснабжением будет предусматриваться в инвестиционной программе распределительной сетевой компании. Решение по данному вопросу принимается субъектами Российской Федерации.

Условия обеспечения проекта жилищного строительства газоснабжением будут определяться исходя из принятого решения по теплоснабжению и реализовываться через инвестиционную программу газораспределительной организации. Решение по данному вопросу принимается субъектом Российской Федерации совместно с Минэнерго России.

При выборе вариантов обеспечения проектов жилищного строительства коммунальной инфраструктурой через инвестиционные программы организаций коммунального комплекса изменения, вносимые в такие инвестиционные программы, не должны приводить к уменьшению величины технического присоединения (подключения) других потребителей данных организаций.

Предполагается отработка данного алгоритма на пилотных проектах жилищного строительства в течение 2013 - 2015 годов с последующим внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты (при необходимости).

Обеспечение проектов жилищного строительства социальной инфраструктурой, в основном, будет осуществляться застройщиком за счет собственных и (или) заемных средств. Построенная социальная инфраструктура в зависимости от предусмотренных соглашением (договором) о строительстве жилья экономического класса обязательств сторон будет либо передаваться застройщиком муниципалитету в собственность безвозмездно, либо в аренду до полного или частичного возврата застройщику затрат на создание таких объектов.

К финансированию проектов жилищного строительства, а также приобретения жилья экономического класса по фиксированным ценам гражданами установленной категории планируется привлечь банки с государственным участием (Сбербанк России, Группа ВТБ и Газпромбанк), другие коммерческие банки, а также государственные институты развития - ОАО "АИЖК" и Внешэкономбанк и осуществлять за счет следующих источников:

кредитов на жилищное строительство банков - участников приоритетного проекта, в том числе в рамках программы "Стимул" ОАО "АИЖК";

кредитов Внешэкономбанка на комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства, включая жилищное строительство, строительство коммунальной и социальной инфраструктуры;

ипотечных кредитов банков - участников приоритетного проекта, в том числе рефинансируемых ОАО "АИЖК" или предоставляемых с дальнейшей продажей Внешэкономбанку ипотечных ценных бумаг банков, ОАО "АИЖК".

Банки - участники приоритетного проекта выполняют следующие функции:

формирование списка граждан (домохозяйств), которым такие банки выдали предварительные подтверждения о возможности предоставления ипотечного кредита, соответствующего потребностям и платежеспособности заявителей, и его представление организации, уполномоченной Госстроем на формирование сводного списка таких граждан (домохозяйств);

выдача кредитов на реализацию проектов жилищного строительства и ипотечных кредитов.

ОАО "АИЖК" выполняет следующие функции:

координация работы банков - участников приоритетного проекта по формированию списка граждан (домохозяйств);

фондирование банков - участников приоритетного проекта по программе "Стимул";

рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками - участниками приоритетного проекта домохозяйствам, участвующим в проекте;

предоставление гарантий выкупа нереализованного по фиксированным ценам жилья экономического класса при наличии ресурсного обеспечения со стороны Внешэкономбанка либо иного банка - участника приоритетного проекта.

Внешэкономбанк выполняет следующие функции:

определяет и утверждает порядок фондирования гарантий выкупа жилья экономического класса, нереализованного по фиксированным ценам;

выдает кредиты на реализацию проектов комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства;

выкупает ипотечные ценные бумаги ОАО "АИЖК" и банков - участников приоритетного проекта.

В рамках реализации приоритетного проекта в 2013 - 2017 годах планируемый общий объем ипотечных кредитов, выданных участниками финансового обеспечения приоритетного проекта, составляет 600 млрд. рублей. Планируемый общий лимит кредитования жилищного строительства в рамках приоритетного проекта, в том числе проектов комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, составляет 120 млрд. рублей. Планируемая доля Сбербанка России в общем объеме финансирования составляет 50 процентов, группы ВТБ и Газпромбанка - 25 процентов, ОАО "АИЖК" - 12,5 процентов, Внешэкономбанка и банков, входящих в рейтинг 100 крупнейших банков - 12,5 процентов.

Реализация приоритетного проекта будет иметь ряд долгосрочных положительных внешних эффектов.

Реализация приоритетного проекта позволит внедрить новые технологии массового строительства качественного жилья экономического класса по ценам, не превышающим 30 тысяч рублей за кв. метр общей площади, разрушить локальные монополии на рынках жилищного строительства и сформировать эффективный конкурентный рынок жилищного строительства, стимулировать внедрение современных технологий жилищного строительства, расширение спроса на жилье с высокими характеристиками энергоэффективности и низкими эксплуатационными издержками.

Проект будет способствовать повышению доступности жилья не только за счет строительства жилья экономического класса, реализуемого по фиксированным ценам ниже рыночных, но и за счет увеличения предложения жилья по рыночным ценам, что, в свою очередь, позволит стабилизировать рост цен на рынке жилья.

Рост доходов населения, опережающий рост цен на рынке жилья, сделает доступным приобретение жилья по рыночным ценам для группы населения, первоначально определенной как целевой для реализации приоритетного проекта, что позволит удовлетворять в рамках такого проекта спрос на жилье групп населения с более низкими доходами.

Вторым приоритетом государственной политики является развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В рамках данного приоритета будут реализованы меры по развитию двух сегментов рынка арендного жилья:

арендного жилищного фонда коммерческого использования;

арендного жилищного фонда некоммерческого использования.

В рамках развития арендного жилищного фонда коммерческого использования будут созданы условия для развития частного жилищного фонда, жилые помещения которого предоставляются, в первую очередь, внаем на длительный срок (более пяти лет), и интеграция сегментов арендного жилья (индивидуальных наймодателей и бизнес-наймодателей) при обеспечении равных условий для всех участников рынка.

В рамках развития арендного жилищного фонда некоммерческого использования будут созданы условия для строительства жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде, фонде специализированных некоммерческих организаций для предоставления по договору некоммерческого найма гражданам, которым не доступны приобретение жилья в собственность и наем частного жилья, но не имеющим права на наем жилья социального использования. Условия предоставления жилья в некоммерческий наем должны обеспечивать покрытие затрат собственника на строительство и содержание такого жилья без извлечения прибыли из такой деятельности. Предполагается, что на начальной стадии основными учредителями указанных специализированных некоммерческих организаций будут органы государственной власти и органы местного самоуправления. Однако уже на этом этапе они будут привлекать в качестве соучредителей организации, заинтересованные в привлечении работников.

В рамках государственной поддержки развития арендного жилищного фонда, предоставляемого по договорам некоммерческого найма, будет обеспечено бесплатное предоставление указанным специализированным некоммерческим организациям земельных участков для строительства арендных многоквартирных и жилых домов, субсидирование строительства специализированными некоммерческими организациями таких домов, предоставление государственных (муниципальных) гарантий при получении кредита указанными специализированными некоммерческими жилищными организациями в целях строительства арендных многоквартирных домов.

Меры по стимулированию реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства арендного жилья как коммерческого, так и некоммерческого использования предполагают предоставление льготного налогового режима собственникам арендных многоквартирных и жилых домов, в том числе установление возможности такими собственниками упрощенной системы налогообложения на основе патента, создание условий для использования механизма проектного среднесрочного кредитования строительства домов арендного жилищного фонда под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов, а также бесплатное предоставление земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда лицам, которым в рамках реализации проектов государственно-частного партнерства такие земельные участки предоставляются по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определенной по результатам таких аукционов. Также будет проанализирована целесообразность предоставления льгот по налогу на прибыль застройщикам при строительстве домов арендного жилищного фонда и инвесторам при строительстве домов арендного жилищного фонда, в том числе льгот по доходу от паев участникам закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Будут созданы условия для долгосрочного ипотечного кредитования приобретения домов арендного жилищного фонда или новации строительных кредитов в долгосрочные ипотечные кредиты. В целях повышения доступности арендного жилья юридическим лицам, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, ОАО "АИЖК" будет предложен новый ипотечный продукт "Арендное жилье", включающий требования к ипотечным кредитам, которые могут предоставляться банками юридическим лицам на цели строительства или приобретения многоквартирных домов, предназначенных для сдачи внаем. Возврат такого кредита осуществляется компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилого помещения. ОАО "АИЖК" будет выкупать кредиты, соответствующие требованиям продукта, снимая с банков долгосрочные риски, связанные с удержанием таких долгосрочных кредитов, а также возмещая ликвидность.

Для поддержки усилий ОАО "АИЖК" в части формирования рынка арендного жилья необходимы дополнительные механизмы рефинансирования программы создания арендного жилищного фонда, в частности:

предоставление государственных гарантий Российской Федерацией по облигационным займам ОАО "АИЖК", привлекаемых для рефинансирования ипотечных кредитов и займов, предоставляемых юридическим лицам на цели приобретения (строительства) жилья для сдачи внаем;

внесение изменений в кредитное соглашение между Внешэкономбанком и ОАО "АИЖК" в части продления срока предоставления кредита, увеличения его размера в целях направления средств кредитной линии Внешэкономбанка на выкуп ОАО "АИЖК" долгосрочных ипотечных кредитов под залог земельных участков и находящихся на них арендных многоквартирных домов;

выкуп Внешэкономбанком корпоративных облигаций ОАО "АИЖК" или выкуп старших траншей ипотечных ценных бумаг, в покрытие которых вошли кредиты юридическим лицам - приобретателям жилья для целей найма.

По оценкам ОАО "АИЖК", рефинансирование указанного продукта будет идти нарастающими темпами и составит 0,15 млрд. рублей в 2013 году, 10 млрд. рублей в 2015 году и 15 млрд. рублей в 2020 году.

Кроме того, предполагается участие Фонда "РЖС" в предоставлении земельных участков для строительства домов арендного жилищного фонда и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре, а также участие Фонда ЖКХ в реализации программ по созданию некоммерческого арендного жилищного фонда в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым по состоянию на 1 января 2012 года, реконструкции ветхих домов.

Стимулирование развития института некоммерческого найма будет также обеспечено за счет финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в целях предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма для переселения граждан из аварийного жилья. В этих целях в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, направленные на уточнения порядка изъятия жилых помещений аварийного жилищного фонда, выкупной цены, а также условий предоставления нового жилого помещения взамен изымаемого.

В 2013 году предполагается осуществить необходимое законодательное регулирование предоставления арендного жилья, в том числе, по договору некоммерческого найма жилого помещения. Также в этот период начнется реализация пилотных проектов по строительству домов некоммерческого арендного жилья государственного и муниципального жилищного фонда в рамках разработанных субъектами Российской Федерации и муниципалитетами совместно с государственными институтами развития программ развития арендного жилищного сектора. Реализация пилотных проектов по строительству арендных многоквартирных и жилых домов должна в первую очередь проводиться в регионах, нуждающихся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.

Кроме того, органам местного самоуправления рекомендуется увеличить объемы строительства жилищного фонда социального использования в целях обеспечения жильем малоимущих граждан и других лиц, принятых на учет в целях предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Будет также обеспечено развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая маневренный жилищный фонд (в том числе для обеспечения реализации программ по реконструкции жилищного фонда и снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании).

В результате реализации указанных мер доля жилья, строящегося с целью предоставления внаем, должна составить к 2020 году не менее 10 процентов от общего объема строительства многоквартирных домов.

Третьим приоритетом государственной политики является поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья.

Основной формой поддержки указанных категорий граждан будет предоставление социальных выплат на приобретение жилья, строительство индивидуального жилья, в том числе частичную или полную оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на эти цели.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" Правительством Российской Федерации разработан комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе (далее - комплекс мер). Комплекс мер утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2012 г. N 1119-р. Согласно пункту 3 комплекса мер, предполагается внести в изменения в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050, в части включения мероприятия по возмещению затрат (части затрат) на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей.

Будет развиваться накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих.

Кроме того, до 31 декабря 2015 года будет продлена реализация мероприятий Фонда ЖКХ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и не входящих в действующие программы переселения.

Предполагается осуществить уточнение порядка переселения граждан из аварийного жилищного фонда в целях повышения эффективности бюджетных расходов, направляемых на ликвидацию такого жилищного фонда. Построенные в рамках региональных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемых с использованием средств Фонда ЖКХ, многоквартирные дома для представления жилых помещений внаем становятся собственностью муниципалитета и в местные бюджеты обеспечивается поступление доходов от предоставления жилых помещений внаем. Финансовая поддержка за счет средств Фонда ЖКХ обеспечит заинтересованность регионов в развития института жилищного фонда некоммерческого использования.

При этом размер расходов на реализацию мероприятий по расселению аварийного жилья будет дифференцирован в зависимости от уровня доходов переселяемых граждан и наличия у таких граждан прав пользования иными жилыми помещениями. Собственникам жилых помещений в подлежащих сносу аварийных многоквартирных домах, у которых есть иные жилые помещения, выплачивается только выкупная цена жилого помещения (исходя из оценки стоимости доли земельного участка под такими домами), что предусматривает наименьшие бюджетные расходы. Собственникам, у которых нет иных жилых помещений, но они не являются малоимущими, предоставляется жилое помещение по договору найма на некоммерческих условиях. Собственникам, у которых нет иных жилых помещений и которые являются малоимущими, жилое помещение предоставляется по договору социального найма.

Четвертым приоритетом государственной политики будет дальнейшее совершенствование условий приобретение жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования.

Государственная политика по развитию рынка жилья будет направлена на обеспечение эффективного оборота жилья на рынке, снижения издержек при совершении сделок с жильем, усиление защиты жилищных прав.

Будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости в целях повышения эффективности и снижения рисков сделок на рынке жилья, в том числе усиления защиты зарегистрированных прав граждан на жилые помещения, сокращения времени и средств на оформление прав и сделок в жилищной сфере и в сфере ипотечного кредитования, использования обобщенных данных системы в качестве информационного источника для анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.

Государственная политика в сфере развития ипотечного жилищного кредитования, в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, будет направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, кредитов для застройщиков, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка, расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет приоритетного развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Будут разработаны долгосрочные меры, направленные на совершенствование законодательства с целью развития рынка ипотечных ценных бумаг, в том числе развитие депозитарного учета и введение номинального держателя закладных, введение особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия, а также совершенствование процедуры обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Будет продолжено развитие институтов страхования ответственности заемщика по ипотечным жилищным кредитам за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату ипотечного жилищного кредита, а также страхования финансовых рисков кредитора.

В государственной политике в сфере развития ипотечного жилищного кредитования активное участие будет принимать государственный институт развития - ОАО "АИЖК". Предполагается постепенно перейти от предоставления государственных гарантий по заимствованиям ОАО "АИЖК", а также целевого кредита Внешэкономбанка развития в размере 40 млрд. рублей к долгосрочной кредитной линии в размере до 100 млрд. рублей как основной формы государственной поддержки в целях обеспечения непрерывности финансирования реализуемых ОАО "АИЖК" программ в случае ухудшения экономической ситуации.

Пятым приоритетом государственной политики является улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания.

В рамках данного приоритета будут реализованы меры по обеспечению комфортных условий проживания и предоставлению жилищно-коммунальных услуги по доступным ценам для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе, меры по:

обеспечению проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе для увеличения уровня их благоустройства (обеспеченности коммунальными услугами), существенного повышения их энергетической эффективности, путем внедрения устойчивых механизмов и инструментов финансовой поддержки проведения реконструкции и капитального ремонта;

улучшению качества управления и содержания общего имущества многоквартирных домов путем поддержки объединений собственников жилья и развития конкуренции в сфере управления жилой недвижимостью;

обеспечению доступности для населения стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет реализации мер по энергоресурсосбережению и повышению эффективности социальной поддержки населения;

совершенствованию системы государственного учета жилищного фонда, контроля и надзора за техническим состоянием жилых зданий.

С целью развития институтов для выработки общей позиции собственников по заказу жилищно-коммунальных услуг будет стимулироваться создание товариществ собственников жилья путем снижения административных барьеров, информационно-разъяснительной работы, популяризации лучших практик.

В законодательстве Российской Федерации будут сформированы необходимые правовые основы для создания в субъектах Российской Федерации эффективных и устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет организационного обеспечения процесса планирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и вовлечения в его финансирование средств собственников помещений многоквартирных домов.

В целях создания долгосрочных устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов субъекты Российской Федерации наделяются широкими полномочиями по созданию системы финансового и организационного обеспечения проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов с учетом возможностей региональных бюджетов. В этих целях на субъекты Российской Федерации возлагается обязанность по принятию нормативных правовых актов, направленных на создание и обеспечение функционирования региональных систем капитального ремонта. На собственников помещений в многоквартирных домах возлагается обязанность по формированию фонда капитального ремонта многоквартирного дома путем внесения ежемесячных взносов на капитальный ремонт.

Указанный фонд формируется одним из способов:

- накопление взносов на капитальный ремонт на специальном банковском счете многоквартирного дома, при этом права на денежные средства на этом счете принадлежат собственникам помещений в данном доме;

- перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт оператору региональной системы капитального ремонта, который принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, и профинансировать расходы на этот ремонт за счет фонда ремонта такого дома, а также за счет иных средств.

В случае непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, аккумулирование этих средств осуществляется у регионального оператора.

Контроль за функционированием регионального фонда капитального ремонта осуществляют органы государственного жилищного надзора и федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, в порядке, установленном этим федеральным органом. В целях контроля за функционированием регионального фонда капитального ремонта владелец специального счета многоквартирного дома или региональный оператор обязаны представлять в орган государственного жилищного надзора предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых осуществляют формирование фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора или специальном счете дома, открытом на имя регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах, об остатке средств на специальных счетах многоквартирных домов в порядке и сроки, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации.

В Закон о Фонде ЖКХ будут внесены изменения, в соответствии с которыми деятельность Фонда ЖКХ будет продлена до 31 декабря 2015 года. За счет средств Фонда ЖКХ будут осуществляться мероприятия:

по содействию проведению капитального ремонта многоквартирных домов;

по поддержке частных инвестиций в виде субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование мероприятий региональных программ модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

Шестым приоритетом государственной политики является модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" будут реализованы меры по обеспечению благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства в целях решения задач модернизации и повышения энергоэффективности объектов коммунального хозяйства, в том числе установление долгосрочных (не менее чем на три года) тарифов на коммунальные ресурсы, а также определение величины тарифов в зависимости от качества и надежности предоставляемых ресурсов.

Будут внедрены новые кредитно-финансовые механизмы в сфере развития и модернизации коммунальной инфраструктуры с учетом лучшей мировой практики, а также опыта реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Данные механизмы должны предусматривать установление стандартов привлечения заемных средств и унифицированных процедур взаимодействия органов местного самоуправления, коммунальных предприятий, девелоперов, банков для развития и реконструкции коммунальной инфраструктуры, а также содействие в привлечении заемного финансирования для развития и реконструкции коммунальной инфраструктуры.

В целях обеспечения населения питьевой водой, соответствующей требованиям безопасности и безвредности, установленным санитарно-эпидемиологическими правилами, особое внимание будет уделено модернизации систем водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

В результате будут созданы благоприятные условия для реализации инвестиционных проектов на основе государственно-частного партнерства, что позволит осуществить масштабную модернизацию систем коммунальной инфраструктуры с использованием энергоэффективных и экологически чистых технологий, повысить надежность и эффективность производства и поставки коммунальных ресурсов.