Злоупотребления арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Злоупотребления арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"5.4.1. Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 322 ГК РФ "Солидарные обязательства"1.1.1. Если перенаем квалифицирован как злоупотребление правом, то новый и старый арендаторы являются солидарными должниками арендодателя (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)23. Отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)23. Отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.
"Обязательства и их исполнение: комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)Корреляция рассматриваемых секундарных прав с принципом добросовестности складывалась в арбитражной практике в отношении отдельных видов обязательств. Так, например, применительно к арендным отношениям было установлено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки <1>. При реализации предусмотренного кредитным договором права в одностороннем порядке изменять условия кредитования банк должен действовать исходя из принципов разумности и добросовестности <2>.
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)Корреляция рассматриваемых секундарных прав с принципом добросовестности складывалась в арбитражной практике в отношении отдельных видов обязательств. Так, например, применительно к арендным отношениям было установлено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки <1>. При реализации предусмотренного кредитным договором права в одностороннем порядке изменять условия кредитования банк должен действовать исходя из принципов разумности и добросовестности <2>.
Статья: Снижение платы за отказ от договора в компаративной, исторической и экономической перспективах
(Сенников С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Можно помыслить случаи, когда злоупотребление будет состоять в реализации секундарного права, и тогда защищать следует не должника, а кредитора. Например, арендатор отказался от договора аренды, заключенного на 5 лет, по прошествии одного года с момента его заключения, осуществив выплату по п. 3 ст. 310 ГК в размере арендной платы за 6 месяцев. Если потери арендодателя оказались меньше этой суммы (он совершил замещающую сделку на следующий день), то арендатор защищен по п. 16 Постановления N 54, но если арендодатель понес гораздо большие потери, на протяжении четырех лет так и не смог найти замену ввиду сложной экономической конъюнктуры и уникальности объекта аренды, то это его риск, никакого механизма, позволяющего в такой ситуации взыскать с арендатора потери в большем размере, не предусмотрено. Единственная возможность защиты арендодателя состоит в доказывании злоупотребления со стороны арендатора секундарным правом на отказ от договора, которое должно иметь форму шиканы, что, очевидно, сложно доказуемо.
(Сенников С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)Можно помыслить случаи, когда злоупотребление будет состоять в реализации секундарного права, и тогда защищать следует не должника, а кредитора. Например, арендатор отказался от договора аренды, заключенного на 5 лет, по прошествии одного года с момента его заключения, осуществив выплату по п. 3 ст. 310 ГК в размере арендной платы за 6 месяцев. Если потери арендодателя оказались меньше этой суммы (он совершил замещающую сделку на следующий день), то арендатор защищен по п. 16 Постановления N 54, но если арендодатель понес гораздо большие потери, на протяжении четырех лет так и не смог найти замену ввиду сложной экономической конъюнктуры и уникальности объекта аренды, то это его риск, никакого механизма, позволяющего в такой ситуации взыскать с арендатора потери в большем размере, не предусмотрено. Единственная возможность защиты арендодателя состоит в доказывании злоупотребления со стороны арендатора секундарным правом на отказ от договора, которое должно иметь форму шиканы, что, очевидно, сложно доказуемо.
Статья: Правовые прецеденты в регулировании злоупотребления субъективными правами и судебная практика
(Демидов Э.А.)
("Современное право", 2024, N 4)Суд первой инстанции, полагая, что моментом прекращения действия договора аренды является дата окончания 3-месячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Кодекса, отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за спорный период, установив при этом, что через десять дней после того, как арендатор освободил помещение, арендодатель заключил новый договор, соответственно, с ответчика была взыскана сумма платы за аренду помещения за десять дней. Таким образом, требование истца о взыскании с предыдущего арендатора арендной платы за три месяца, о которых говорилось в уведомлении, отправленном им, суд счел злоупотреблением правом, так как арендодатель после заключения совершенно нового договора аренды с новым арендатором не имел права требовать арендные платежи с двух арендаторов одновременно.
(Демидов Э.А.)
("Современное право", 2024, N 4)Суд первой инстанции, полагая, что моментом прекращения действия договора аренды является дата окончания 3-месячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Кодекса, отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за спорный период, установив при этом, что через десять дней после того, как арендатор освободил помещение, арендодатель заключил новый договор, соответственно, с ответчика была взыскана сумма платы за аренду помещения за десять дней. Таким образом, требование истца о взыскании с предыдущего арендатора арендной платы за три месяца, о которых говорилось в уведомлении, отправленном им, суд счел злоупотреблением правом, так как арендодатель после заключения совершенно нового договора аренды с новым арендатором не имел права требовать арендные платежи с двух арендаторов одновременно.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики в отношении возмещения имущественных потерь
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, отметив, что выводы судов в части взыскания потерь являются преждевременными. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об имущественных потерях арендодателя, их размере, о наличии причинно-следственной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и имущественными потерями арендодателя, о возникновении у арендатора обязанности по их компенсации. Доводам арендатора о том, что материалы дела не содержат доказательств, позволяющих установить наличие совокупности условий для возложения на него обязанности по возмещению потерь, а также о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, суды оценку не дали.
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, отметив, что выводы судов в части взыскания потерь являются преждевременными. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об имущественных потерях арендодателя, их размере, о наличии причинно-следственной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и имущественными потерями арендодателя, о возникновении у арендатора обязанности по их компенсации. Доводам арендатора о том, что материалы дела не содержат доказательств, позволяющих установить наличие совокупности условий для возложения на него обязанности по возмещению потерь, а также о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, суды оценку не дали.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения4. Отказ арендодателя от договора аренды как злоупотребление правом