Замена застройщика в разрешении на строительство
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена застройщика в разрешении на строительство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 N 05АП-2124/2023 по делу N А51-15289/2021
Требование: О признании права собственности на самовольную постройку.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Между тем, по смыслу статей 51, 55 ГрК РФ запрошенное предпринимателем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет разрешение на строительство, являясь документом, предоставляющим застройщику право осуществлять, в том числе, реконструкцию объекта капитального строительства.
Требование: О признании права собственности на самовольную постройку.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Между тем, по смыслу статей 51, 55 ГрК РФ запрошенное предпринимателем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет разрешение на строительство, являясь документом, предоставляющим застройщику право осуществлять, в том числе, реконструкцию объекта капитального строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О действии публично-правовых ограничений права собственности в области охраны объектов культурного наследия при реализации девелоперских проектов
(Круглов В.В., Башарин А.В.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 1)Рассуждая о правовой природе ГПЗУ, нельзя не сказать также о норме ч. 2 ст. 9 ФЗ N 373-ФЗ, предусматривающей возможность использования ГПЗУ, утвержденных до его вступления в силу (т.е. до 1 июля 2017 г.), для подготовки проектной документации с установлением срока действия таких ГПЗУ, а также о коррелирующей с ней ч. 3 ст. 9 ФЗ N 373-ФЗ, допускающей получение разрешений на строительство именно на основании таких ГПЗУ. По мнению специалистов, законодатель этой нормой и установлением срока действия ГПЗУ пытался остановить гонку застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены в ГПЗУ <27>.
(Круглов В.В., Башарин А.В.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 1)Рассуждая о правовой природе ГПЗУ, нельзя не сказать также о норме ч. 2 ст. 9 ФЗ N 373-ФЗ, предусматривающей возможность использования ГПЗУ, утвержденных до его вступления в силу (т.е. до 1 июля 2017 г.), для подготовки проектной документации с установлением срока действия таких ГПЗУ, а также о коррелирующей с ней ч. 3 ст. 9 ФЗ N 373-ФЗ, допускающей получение разрешений на строительство именно на основании таких ГПЗУ. По мнению специалистов, законодатель этой нормой и установлением срока действия ГПЗУ пытался остановить гонку застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены в ГПЗУ <27>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отметим, что п. 13 ст. 51 ГрК РФ определяет, что основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может быть "несоответствие документации градостроительному регламенту, действовавшему на ДАТУ ВЫДАЧИ градостроительного плана земельного участка". Полагаем, что законодатель этой нормой и установлением срока действия ГПЗУ пытался "остановить гонку" застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены на дату выдачи ГПЗУ.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Отметим, что п. 13 ст. 51 ГрК РФ определяет, что основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может быть "несоответствие документации градостроительному регламенту, действовавшему на ДАТУ ВЫДАЧИ градостроительного плана земельного участка". Полагаем, что законодатель этой нормой и установлением срока действия ГПЗУ пытался "остановить гонку" застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены на дату выдачи ГПЗУ.
Нормативные акты
Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"пункт 1.5 после слов "разрешения на строительство" дополнить словами "либо нескольких разрешений на строительство", слова "стоимости строительства" заменить словами "стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона";
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"пункт 1.5 после слов "разрешения на строительство" дополнить словами "либо нескольких разрешений на строительство", слова "стоимости строительства" заменить словами "стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона";
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.";
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Особняком выглядит институт Umlegung - аналог российского КРТ, о котором ранее говорилось выше, с изъятием и перераспределением земельных участков. При застройке незастроенной территории должно быть предусмотрено как минимум 25% территории общего пользования. В связи с этим местные органы образуют "банк участков территории", в который передаются все участки и перераспределяются в зависимости от проекта и степени участия правообладателя в этом проекте. Как правило, правообладатели получают участок со стоимостью, пропорциональной их первоначальным владениям. Если все участки имеют одинаковую стоимость за квадратный метр, они могут быть перераспределены на основе площади, а не стоимости. Обычно правообладатели получают участок, расположенный на их первоначальной земле или как можно ближе к ней. Однако они могут получить вновь созданные участки на территории перераспределения. Застройщики не могут обменять перераспределенные участки на деньги.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Особняком выглядит институт Umlegung - аналог российского КРТ, о котором ранее говорилось выше, с изъятием и перераспределением земельных участков. При застройке незастроенной территории должно быть предусмотрено как минимум 25% территории общего пользования. В связи с этим местные органы образуют "банк участков территории", в который передаются все участки и перераспределяются в зависимости от проекта и степени участия правообладателя в этом проекте. Как правило, правообладатели получают участок со стоимостью, пропорциональной их первоначальным владениям. Если все участки имеют одинаковую стоимость за квадратный метр, они могут быть перераспределены на основе площади, а не стоимости. Обычно правообладатели получают участок, расположенный на их первоначальной земле или как можно ближе к ней. Однако они могут получить вновь созданные участки на территории перераспределения. Застройщики не могут обменять перераспределенные участки на деньги.
Статья: Особенности правового режима использования и застройки земельных участков в зонах затопления и подтопления
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Российский юридический журнал", 2023, N 6)На стадии проектирования или начала возведения объекта индивидуального жилищного строительства проверка соблюдения ограничений на застройку в зоне затопления или подтопления исключена, поскольку строительство индивидуальных и садовых домов осуществляется в упрощенном порядке - без составления проектной документации (где в числе прочего могли быть указаны запланированные при строительстве меры инженерной защиты) и без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Эти документы заменены уведомлением о соответствии планируемого объекта требованиям градостроительной документации и уведомлением о соответствии построенного объекта таким требованиям, которые выдаются органом местного самоуправления (ст. 51.1 и п. 16 ст. 55 ГрК РФ соответственно).
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Российский юридический журнал", 2023, N 6)На стадии проектирования или начала возведения объекта индивидуального жилищного строительства проверка соблюдения ограничений на застройку в зоне затопления или подтопления исключена, поскольку строительство индивидуальных и садовых домов осуществляется в упрощенном порядке - без составления проектной документации (где в числе прочего могли быть указаны запланированные при строительстве меры инженерной защиты) и без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Эти документы заменены уведомлением о соответствии планируемого объекта требованиям градостроительной документации и уведомлением о соответствии построенного объекта таким требованиям, которые выдаются органом местного самоуправления (ст. 51.1 и п. 16 ст. 55 ГрК РФ соответственно).
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)43.4. Пункт 26 Постановления N 10/22 не содержал и упоминания о недобросовестном поведении застройщика. В абз. (2) такое поведение истца является обстоятельством, на основании которого суд вправе отказать в признании права собственности на СП (ст. 10 ГК РФ). В качестве единственного примера недобросовестности истца - самовольного застройщика приводится его обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)43.4. Пункт 26 Постановления N 10/22 не содержал и упоминания о недобросовестном поведении застройщика. В абз. (2) такое поведение истца является обстоятельством, на основании которого суд вправе отказать в признании права собственности на СП (ст. 10 ГК РФ). В качестве единственного примера недобросовестности истца - самовольного застройщика приводится его обращение за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона.
Статья: Значение документации по планировке территории при выдаче разрешения на строительство и легализации самовольных построек
(Башарин А.В., Стрембелев С.В.)
("Закон", 2021, N 10)Но даже если строящийся объект не соответствует обязательной планировочной документации, сам по себе этот факт не может неизбежно вести к отказу в выдаче разрешения на строительство. Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ <22> орган публичной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (далее - градостроительный план) <23>. Как отмечают авторы Юридического справочника застройщика <24>, законодатель этой нормой и установлением срока действия градостроительного плана пытался остановить гонку застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены на дату выдачи градостроительного плана.
(Башарин А.В., Стрембелев С.В.)
("Закон", 2021, N 10)Но даже если строящийся объект не соответствует обязательной планировочной документации, сам по себе этот факт не может неизбежно вести к отказу в выдаче разрешения на строительство. Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ <22> орган публичной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (далее - градостроительный план) <23>. Как отмечают авторы Юридического справочника застройщика <24>, законодатель этой нормой и установлением срока действия градостроительного плана пытался остановить гонку застройщика за постоянно меняющимся градостроительным регламентом и дать ему возможность реализовать проект в условиях, которые отражены на дату выдачи градостроительного плана.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! Все описанные в подразд. 1.2.2 данной книги требования и условия актуальны для застройщиков, которые строят по ДДУ по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2019 г.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! Все описанные в подразд. 1.2.2 данной книги требования и условия актуальны для застройщиков, которые строят по ДДУ по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2019 г.