Замена стороны в договоре аренды земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена стороны в договоре аренды земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Срок аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)...И.А.В. предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок... для проектирования и строительства...
(КонсультантПлюс, 2025)...И.А.В. предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок... для проектирования и строительства...
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Залог права аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Суд... указал, что в данном случае передача ООО... в залог права аренды по договору аренды земельного участка N 4339-17/гз... заключенному по результатам проведенного аукциона, и передача... залогодержателю права аренды ввиду неисполнения обеспеченных залогом обязательств влечет замену стороны в договоре, заключенном на торгах, что является недопустимым, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
(КонсультантПлюс, 2025)Суд... указал, что в данном случае передача ООО... в залог права аренды по договору аренды земельного участка N 4339-17/гз... заключенному по результатам проведенного аукциона, и передача... залогодержателю права аренды ввиду неисполнения обеспеченных залогом обязательств влечет замену стороны в договоре, заключенном на торгах, что является недопустимым, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Индустриальный парк
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Резидент индустриального парка - юридическое лицо, которое в том числе может быть представлено его филиалом, или индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды (субаренды) или замены стороны в договоре аренды (субаренды) или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность (п. 3.5 ГОСТ Р 56301-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Индустриальные парки. Требования (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 1982-ст, далее - ГОСТ Р 56301-2014)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Резидент индустриального парка - юридическое лицо, которое в том числе может быть представлено его филиалом, или индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды (субаренды) или замены стороны в договоре аренды (субаренды) или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность (п. 3.5 ГОСТ Р 56301-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Индустриальные парки. Требования (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 1982-ст, далее - ГОСТ Р 56301-2014)).
Статья: Изменение цели использования публичных земельных участков при изменении правил землепользования и застройки
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Постоянное развитие общества требует корректировать планируемое использование территорий для повышения эффективности осуществляемой на них экономической деятельности. В связи с этим со временем в документы территориального планирования (прежде всего в генеральный план), а затем и в правила землепользования и застройки могут быть внесены поправки, кардинально меняющие правовой режим арендуемых земельных участков. Например, изначально стороны заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного использования с видом разрешенного использования "для личного подсобного хозяйства", на что было прямо указано в договоре. Через несколько лет органы муниципальной власти утвердили изменения в генеральный план сельского поселения, включив данный участок в границы одного из населенных пунктов, после чего - в силу принципа соответствия документов территориального планирования и документов градостроительного зонирования, предполагающего, что правила землепользования и застройки не должны противоречить генеральному плану муниципального образования <2>, - были также изменены правила землепользования и застройки сельского поселения, на основании которых арендуемый земельный участок был включен в границы территориальной зоны общественно-деловой застройки.
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Постоянное развитие общества требует корректировать планируемое использование территорий для повышения эффективности осуществляемой на них экономической деятельности. В связи с этим со временем в документы территориального планирования (прежде всего в генеральный план), а затем и в правила землепользования и застройки могут быть внесены поправки, кардинально меняющие правовой режим арендуемых земельных участков. Например, изначально стороны заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного использования с видом разрешенного использования "для личного подсобного хозяйства", на что было прямо указано в договоре. Через несколько лет органы муниципальной власти утвердили изменения в генеральный план сельского поселения, включив данный участок в границы одного из населенных пунктов, после чего - в силу принципа соответствия документов территориального планирования и документов градостроительного зонирования, предполагающего, что правила землепользования и застройки не должны противоречить генеральному плану муниципального образования <2>, - были также изменены правила землепользования и застройки сельского поселения, на основании которых арендуемый земельный участок был включен в границы территориальной зоны общественно-деловой застройки.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Системное толкование статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны арендатора корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Системное толкование статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны арендатора корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказано. Суды указали, что правовой интерес завода, ранее являвшегося стороной договора аренды земельного участка, по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц с прекращением договора аренды не утрачен, заводом реализуются права взыскателя по исполнительному производству.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказано. Суды указали, что правовой интерес завода, ранее являвшегося стороной договора аренды земельного участка, по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц с прекращением договора аренды не утрачен, заводом реализуются права взыскателя по исполнительному производству.
Статья: Право застройки - особенности гражданско-правового института: есть ли будущее у суперфиция в российском гражданском праве
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)Право застройки возникает на основании заключения договора об установлении права застройки между собственником земельного участка и застройщиком (ст. 300.2 ГК РФ). В указанном договоре должны быть согласованы срок установления права застройки, индивидуализирован земельный участок, передающийся под застройку, установлены параметры здания (сооружения) (ст. 300 ГК РФ) <3>. Хоть в ст. 300.2 ГК РФ прямо не указано на право сторон договора об установлении права застройки изменять положения соглашения, в силу ст. 450 ГК РФ и общих положений о договорах, необходимо, на наш взгляд, констатировать такое право и у сторон договора, устанавливающего ограниченное вещное право. Как видно из определения права застройки, указанное ограниченное вещное право устанавливается с определенной целью: возведение (реконструкция) на (под) чужом земельном участке здания (сооружения). При недостижении данной цели право застройки подлежит прекращению. Согласно Концепции реформирования законодательства о вещном праве право застройки должно заменить используемое в настоящее время для строительства зданий (сооружений) на чужом земельном участке обязательственное право строительной аренды. Отмечается, что строительная аренда не подходит для целей строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу. Строительная аренда, использующаяся в настоящее время, для целей застройки чужого земельного участка имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, к примеру:
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за июль 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Мы полагаем, что, несмотря на фактурную сложность рассмотренного ВС РФ дела, им также высказана ценная для практики абстрактная позиция: судам необходимо учитывать всю совокупность договорных связей сторон при замене стороны договора аренды и его последующем прекращении.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Мы полагаем, что, несмотря на фактурную сложность рассмотренного ВС РФ дела, им также высказана ценная для практики абстрактная позиция: судам необходимо учитывать всю совокупность договорных связей сторон при замене стороны договора аренды и его последующем прекращении.
Статья: Волезамещающее решение суда по делам о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(Варнакова Л.А.)
("Гражданское право", 2024, N 3)<11> Эйриян Г.Н. Особенности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 39.20 Земельного кодекса РФ) // Пермский юридический альманах. Ежегодный научный журнал. 2018. N 1. С. 292; Кириллова Т.К., Великая О.С. Проблемы заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора // Закон. Право. Государство. 2022. N 1 (33). С. 192.
(Варнакова Л.А.)
("Гражданское право", 2024, N 3)<11> Эйриян Г.Н. Особенности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 39.20 Земельного кодекса РФ) // Пермский юридический альманах. Ежегодный научный журнал. 2018. N 1. С. 292; Кириллова Т.К., Великая О.С. Проблемы заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора // Закон. Право. Государство. 2022. N 1 (33). С. 192.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Общество обратилось в Департамент с заявлением от 27.02.2017 N 33-5-33954/17-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Поляны, вл. 2, стр. 1, 2, сооружения 3, 4, 5, 6, 7, в котором просило заменить сторону в договоре аренды от 24.10.2005 N М-06-507801 с ОАО "МНК" на заявителя.
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Общество обратилось в Департамент с заявлением от 27.02.2017 N 33-5-33954/17-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Поляны, вл. 2, стр. 1, 2, сооружения 3, 4, 5, 6, 7, в котором просило заменить сторону в договоре аренды от 24.10.2005 N М-06-507801 с ОАО "МНК" на заявителя.
Готовое решение: Что означает замена стороны в договоре и чем она отличается от цессии и перевода долга
(КонсультантПлюс, 2025)От уступки права (цессии) и перевода долга замена стороны в договоре отличается тем, что в последнем случае передается весь комплекс прав и обязанностей по договору (ст. 392.3 ГК РФ). При уступке права вы получаете только право (требование), например требование об уплате задолженности (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При переводе долга к вам переходит только обязанность, например, уплатить определенную денежную сумму (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)От уступки права (цессии) и перевода долга замена стороны в договоре отличается тем, что в последнем случае передается весь комплекс прав и обязанностей по договору (ст. 392.3 ГК РФ). При уступке права вы получаете только право (требование), например требование об уплате задолженности (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При переводе долга к вам переходит только обязанность, например, уплатить определенную денежную сумму (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора
(КонсультантПлюс, 2025)получить согласие арендодателя на перенаем, если иное не установлено правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Например, оно по общему правилу не требуется при перенайме земельного участка. Достаточно лишь уведомить арендодателя (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)получить согласие арендодателя на перенаем, если иное не установлено правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Например, оно по общему правилу не требуется при перенайме земельного участка. Достаточно лишь уведомить арендодателя (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ);
Статья: Рекламные конструкции
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)Договор-1 не содержит условий о его сохранении в силе в случае смены собственника земельного участка.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 4)Договор-1 не содержит условий о его сохранении в силе в случае смены собственника земельного участка.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Если сторонами после 1 сентября 2013 г. заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор исполнялся обеими сторонами, при этом стороны не зарегистрировали договор арендатора, то такой договор, несмотря на отсутствие государственной регистрации, является действительным по смыслу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в ред. от 01.09.2013).
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 7)Если сторонами после 1 сентября 2013 г. заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор исполнялся обеими сторонами, при этом стороны не зарегистрировали договор арендатора, то такой договор, несмотря на отсутствие государственной регистрации, является действительным по смыслу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в ред. от 01.09.2013).