Внесение изменений в разрешение на строительство при смене застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в разрешение на строительство при смене застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 N 07АП-6152/23 по делу N А45-3644/2023
Требование: О признании незаконными действий (бездействия) должностных лиц.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Однако, как правомерно указано судом первой инстанции, заявление общества содержало просьбу о внесении изменений в разрешение на строительство в части наименования застройщика в связи со сменой собственника земельного участка.
Требование: О признании незаконными действий (бездействия) должностных лиц.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Однако, как правомерно указано судом первой инстанции, заявление общества содержало просьбу о внесении изменений в разрешение на строительство в части наименования застройщика в связи со сменой собственника земельного участка.
Подборка судебных решений за 2016 год: Статья 51 "Разрешение на строительство" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении исковых требований потребительского кооператива застройщиков о признании недействительными разрешений на строительство, выданных департаментом градостроительства и архитектуры администрации города обществу. Как указал истец, проверка соответствия проектной документации общества градостроительному плану земельного участка не проводилась. Суд указал, что в силу ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, отказывает в выдаче соответствующего разрешения при отсутствии необходимых для его выдачи документов или их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка. В рассматриваемом случае для получения разрешения на строительство жилого комплекса был представлен полный пакет документов предыдущим застройщиком, указанные документы проверялись департаментом на соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство не имелось. При смене застройщика на общество и внесении изменений в разрешение на строительство проведение проверки на соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка законодательством не предусмотрено.
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении исковых требований потребительского кооператива застройщиков о признании недействительными разрешений на строительство, выданных департаментом градостроительства и архитектуры администрации города обществу. Как указал истец, проверка соответствия проектной документации общества градостроительному плану земельного участка не проводилась. Суд указал, что в силу ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, отказывает в выдаче соответствующего разрешения при отсутствии необходимых для его выдачи документов или их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка. В рассматриваемом случае для получения разрешения на строительство жилого комплекса был представлен полный пакет документов предыдущим застройщиком, указанные документы проверялись департаментом на соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство не имелось. При смене застройщика на общество и внесении изменений в разрешение на строительство проведение проверки на соответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка законодательством не предусмотрено.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Разрешение на строительство
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Внесение изменений в разрешение на строительство
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Внесение изменений в разрешение на строительство
Нормативные акты
Решение Пермского УФАС России от 17.08.2022 N 059/10/18.1-700/2022
Нарушение: ч. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений.В Управление Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю поступила жалоба ИП Ч. (далее - Заявитель) на действия (бездействие) Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (далее - Министерство) по отказу в выдаче разрешения на строительство от 21.06.2022 г. N 31-07-3-7-228, а также решений об отказе о внесении изменений в разрешение на строительство в связи со сменой застройщика от 30.06.2022 г. N 31-07-3-7-242, от 19.07.2022 N 31-07-3-7-270 "Медицинского учебно-методического центра реабилитации и культурологии", расположенного по адресу: <...> в границах земельного участка 59:01:4410123:30. По мнению заявителя, Министерством при подготовке отказов в выдаче разрешений на строительство (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства), неправомерно предъявлены требования об истребовании с заявителя технических условий на подключение объекта к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения; о предоставлении правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4410123:1191, 59:01:4410123:27.
Нарушение: ч. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений.В Управление Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю поступила жалоба ИП Ч. (далее - Заявитель) на действия (бездействие) Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (далее - Министерство) по отказу в выдаче разрешения на строительство от 21.06.2022 г. N 31-07-3-7-228, а также решений об отказе о внесении изменений в разрешение на строительство в связи со сменой застройщика от 30.06.2022 г. N 31-07-3-7-242, от 19.07.2022 N 31-07-3-7-270 "Медицинского учебно-методического центра реабилитации и культурологии", расположенного по адресу: <...> в границах земельного участка 59:01:4410123:30. По мнению заявителя, Министерством при подготовке отказов в выдаче разрешений на строительство (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства), неправомерно предъявлены требования об истребовании с заявителя технических условий на подключение объекта к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения; о предоставлении правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4410123:1191, 59:01:4410123:27.
Решение Башкортостанского УФАС России от 21.04.2023 по делу N 002/01/15-2177/2022
Обстоятельства: Действия заинтересованных лиц создают необоснованное препятствование в осуществлении деятельности хозяйствующим субъектом и дестабилизируют его положение на товарном рынке строительства жилых и нежилых зданий, что создает условия, возможность наступления последствий в виде ограничения конкуренции (выхода с товарного рынка).
Решение: В действиях заинтересованных лиц выявлено нарушение п. 4 ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".Необходимо отметить, что последующие изменения в разрешение на строительство, в том числе связаны с внесением изменений в технические характеристики строящегося объекта (площадь застройки, количество подземных этажей и т.п.). 23.12.2020 выдано откорректированное разрешение на строительство N 024Ш03308000-1241Ж-2018. С учетом того, что данное разрешение на строительство содержит сведения, аналогичные сведениям, указанным в разрешении от 30.08.2019 (за исключением характеристик строящегося объекта), можно сделать вывод о том, при указании номера такого разрешения допущена ошибка: вместо "... 2019" указано: ... 2018".
Обстоятельства: Действия заинтересованных лиц создают необоснованное препятствование в осуществлении деятельности хозяйствующим субъектом и дестабилизируют его положение на товарном рынке строительства жилых и нежилых зданий, что создает условия, возможность наступления последствий в виде ограничения конкуренции (выхода с товарного рынка).
Решение: В действиях заинтересованных лиц выявлено нарушение п. 4 ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".Необходимо отметить, что последующие изменения в разрешение на строительство, в том числе связаны с внесением изменений в технические характеристики строящегося объекта (площадь застройки, количество подземных этажей и т.п.). 23.12.2020 выдано откорректированное разрешение на строительство N 024Ш03308000-1241Ж-2018. С учетом того, что данное разрешение на строительство содержит сведения, аналогичные сведениям, указанным в разрешении от 30.08.2019 (за исключением характеристик строящегося объекта), можно сделать вывод о том, при указании номера такого разрешения допущена ошибка: вместо "... 2019" указано: ... 2018".
Статья: Линейные объекты: дальнейшее упрощение строительства и реконструкции
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)- Этапы строительства, реконструкции линейного объекта, иных объектов капитального строительства, входящих в состав линейного объекта, могут быть теперь выделены и после получения разрешения на строительство объекта путем внесения изменений в проектную документацию соответствующего объекта в установленном порядке (ч. 3.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)- Этапы строительства, реконструкции линейного объекта, иных объектов капитального строительства, входящих в состав линейного объекта, могут быть теперь выделены и после получения разрешения на строительство объекта путем внесения изменений в проектную документацию соответствующего объекта в установленном порядке (ч. 3.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)4. Аналогичное правило, исключающее необходимость получения разрешения на строительство линейных объектов, установлено п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ и принятым в соответствии с ним Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. N 1816 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесение изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" <1>. В то же время земельное и лесное законодательство предусматривает предоставление права пользования земельными и лесными участками для эксплуатации находящихся на них линейных объектов на общем основании.
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)4. Аналогичное правило, исключающее необходимость получения разрешения на строительство линейных объектов, установлено п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ и принятым в соответствии с ним Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. N 1816 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесение изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" <1>. В то же время земельное и лесное законодательство предусматривает предоставление права пользования земельными и лесными участками для эксплуатации находящихся на них линейных объектов на общем основании.
Готовое решение: Что будет, если самовольно реконструировать объект капитального строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, вас ждет административная ответственность. Так, на саму реконструкцию, как правило, нужно получить разрешение на строительство, а для того чтобы использовать реконструированный объект и внести изменения о нем в ЕГРН, - разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ). За отсутствие данных документов вас могут оштрафовать, а если вы не получили разрешение на строительство - даже приостановить деятельность (ч. 1, 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, вас ждет административная ответственность. Так, на саму реконструкцию, как правило, нужно получить разрешение на строительство, а для того чтобы использовать реконструированный объект и внести изменения о нем в ЕГРН, - разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ). За отсутствие данных документов вас могут оштрафовать, а если вы не получили разрешение на строительство - даже приостановить деятельность (ч. 1, 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
Статья: "Недопрописанные нормы", или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2018, N 11)Другая ситуация. Застройщик получил разрешение на строительство до вступления в силу Закона N 304-ФЗ и осуществляет продажи по договорам участия в долевом строительстве. Часть 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ была дополнена п. 9 об обязательном наличии у застройщика заключения о соответствии (далее также - ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ, в рассматриваемом случае - после регистрации первого договора участия в долевом строительстве. По общему правилу если бы ранее заключение о соответствии было выдано на старую проектную декларацию, то при изменении проекта необходимо изменение проектной декларации и, как следствие, получение нового заключения о соответствии. Вывод о необходимости получения нового ЗОС был бы не лишен оснований, если не учитывать, что для регистрации первого договора участия в долевом строительстве получение заключения о соответствии согласно действующему на тот момент законодательству не требовалось. Возникает вопрос: надо ли получать заключение о соответствии, если в разрешение на строительство внесены изменения после 1 июля 2018 года? По логике законодателя, при решении вопроса о применимой редакции Закона N 214-ФЗ, в том числе о необходимости получения заключения о соответствии, решающее значение должна иметь дата получения застройщиком разрешения на строительство, а не дата внесения в него изменений. Поскольку закон обратной силы не имеет, на застройщиков, получивших разрешение на строительство до введения в действие Закона N 218-ФЗ, п. 9 ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ распространяться не должен. Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, то положения ч. 1 - 2.6 ст. 3 применяются без учета изменений, внесенных Законом N 218-ФЗ.
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2018, N 11)Другая ситуация. Застройщик получил разрешение на строительство до вступления в силу Закона N 304-ФЗ и осуществляет продажи по договорам участия в долевом строительстве. Часть 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ была дополнена п. 9 об обязательном наличии у застройщика заключения о соответствии (далее также - ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ, в рассматриваемом случае - после регистрации первого договора участия в долевом строительстве. По общему правилу если бы ранее заключение о соответствии было выдано на старую проектную декларацию, то при изменении проекта необходимо изменение проектной декларации и, как следствие, получение нового заключения о соответствии. Вывод о необходимости получения нового ЗОС был бы не лишен оснований, если не учитывать, что для регистрации первого договора участия в долевом строительстве получение заключения о соответствии согласно действующему на тот момент законодательству не требовалось. Возникает вопрос: надо ли получать заключение о соответствии, если в разрешение на строительство внесены изменения после 1 июля 2018 года? По логике законодателя, при решении вопроса о применимой редакции Закона N 214-ФЗ, в том числе о необходимости получения заключения о соответствии, решающее значение должна иметь дата получения застройщиком разрешения на строительство, а не дата внесения в него изменений. Поскольку закон обратной силы не имеет, на застройщиков, получивших разрешение на строительство до введения в действие Закона N 218-ФЗ, п. 9 ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ распространяться не должен. Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, то положения ч. 1 - 2.6 ст. 3 применяются без учета изменений, внесенных Законом N 218-ФЗ.
Статья: Разрешительная документация на строительство: от теории к практике
(Бычков А.)
("Новая бухгалтерия", 2018, N 6)Например, в одном деле заявитель просил внести изменения в разрешение на строительство, ссылаясь на то, что в процессе строительства выявились неблагоприятные для застройки факторы, связанные с проведением инженерно-геологических изысканий. Между тем, как следовало из материалов дела, фактически заявитель добивался согласования возможности вместо двух многоквартирных домов построить сразу три, причем большей этажности. Однако такая возможность могла быть им реализована исключительно в рамках процедуры получения нового разрешения на строительство с согласованием измененных параметров, а не путем переоформления ранее выданного разрешения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.07.2017 по делу N А32-32410/2016).
(Бычков А.)
("Новая бухгалтерия", 2018, N 6)Например, в одном деле заявитель просил внести изменения в разрешение на строительство, ссылаясь на то, что в процессе строительства выявились неблагоприятные для застройки факторы, связанные с проведением инженерно-геологических изысканий. Между тем, как следовало из материалов дела, фактически заявитель добивался согласования возможности вместо двух многоквартирных домов построить сразу три, причем большей этажности. Однако такая возможность могла быть им реализована исключительно в рамках процедуры получения нового разрешения на строительство с согласованием измененных параметров, а не путем переоформления ранее выданного разрешения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.07.2017 по делу N А32-32410/2016).
Статья: Новеллы законодательства в сфере долевого строительства и анализ изменения порядка проведения контрольно-надзорных мероприятий
(Коряченцова С.И.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 12)В настоящее время расширен перечень оснований исключения проблемных объектов строительства из единого реестра проблемных объектов, в частности "устранение застройщиком оснований включения объекта в единый реестр проблемных объектов путем внесения изменений в разрешение на строительство, предусматривающих продление срока его действия" <12>. То есть внесение изменений в разрешение на строительство, предусматривающих продление срока его действия, - повод для исключения из реестра проблемных объектов.
(Коряченцова С.И.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 12)В настоящее время расширен перечень оснований исключения проблемных объектов строительства из единого реестра проблемных объектов, в частности "устранение застройщиком оснований включения объекта в единый реестр проблемных объектов путем внесения изменений в разрешение на строительство, предусматривающих продление срока его действия" <12>. То есть внесение изменений в разрешение на строительство, предусматривающих продление срока его действия, - повод для исключения из реестра проблемных объектов.
Вопрос: Освобождаются ли от НДС услуги застройщика по строительству помещений по полученному до 01.01.2024 разрешению на строительство, если после 01.01.2024 внесены изменения в проектную документацию и разрешение на строительство помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)?
(Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2024)В этой связи, поскольку посредством внесения изменений в проектную документацию и в разрешения на строительство объекта статус помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), определен после 01.01.2024, услуги застройщика в отношении строительства названных помещений подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, п. 29 ст. 13 Закона N 389-ФЗ).
(Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2024)В этой связи, поскольку посредством внесения изменений в проектную документацию и в разрешения на строительство объекта статус помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), определен после 01.01.2024, услуги застройщика в отношении строительства названных помещений подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, п. 29 ст. 13 Закона N 389-ФЗ).
Статья: Изменение цели использования публичных земельных участков при изменении правил землепользования и застройки
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Другими словами, одного лишь факта внесения изменений в градостроительный регламент, регулирующий правовой режим арендуемого земельного участка, недостаточно для удовлетворения требования об изменении договора аренды. Что же касается вопроса о том, могут ли негативные последствия, вызванные такими изменениями, быть расценены как существенное изменение обстоятельств и стать основанием для изменения договора аренды, то в деле, рассмотренном Верховным Судом, арендатор на момент обращения с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования уже получил разрешение на строительство и приступил к строительству объекта, соответствующего цели использования земельного участка, указанной в договоре аренды (административное здание). Следовательно, даже в случае изменения градостроительного регламента арендатор в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ вправе продолжить начатое строительство, ввести возведенный объект в эксплуатацию и использовать его по назначению. Но дело обстояло бы совсем иначе, если бы арендатор не получил разрешение на строительство административного здания до внесения изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми из числа видов разрешенного использования участка был исключен вид, предусматривающий размещение административных зданий. В таком случае арендатор фактически утратил бы возможность использовать земельный участок в соответствии с целью использования, указанной в договоре аренды.
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Другими словами, одного лишь факта внесения изменений в градостроительный регламент, регулирующий правовой режим арендуемого земельного участка, недостаточно для удовлетворения требования об изменении договора аренды. Что же касается вопроса о том, могут ли негативные последствия, вызванные такими изменениями, быть расценены как существенное изменение обстоятельств и стать основанием для изменения договора аренды, то в деле, рассмотренном Верховным Судом, арендатор на момент обращения с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования уже получил разрешение на строительство и приступил к строительству объекта, соответствующего цели использования земельного участка, указанной в договоре аренды (административное здание). Следовательно, даже в случае изменения градостроительного регламента арендатор в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ вправе продолжить начатое строительство, ввести возведенный объект в эксплуатацию и использовать его по назначению. Но дело обстояло бы совсем иначе, если бы арендатор не получил разрешение на строительство административного здания до внесения изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми из числа видов разрешенного использования участка был исключен вид, предусматривающий размещение административных зданий. В таком случае арендатор фактически утратил бы возможность использовать земельный участок в соответствии с целью использования, указанной в договоре аренды.
Статья: Какие риски могут возникать у покупателя недостроя?
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 11)Внесение изменений в разрешение на строительство
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 11)Внесение изменений в разрешение на строительство
Статья: "Оборот" объекта капитального строительства
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 1)19. Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейных объектов не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 года N 1816. Доступ из справочной правовой системы "КонсультантПлюс".
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 1)19. Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейных объектов не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 года N 1816. Доступ из справочной правовой системы "КонсультантПлюс".