Внесение изменений в градостроительный регламент
Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в градостроительный регламент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 85 ЗК РФПо общему правилу собственник (арендатор) недвижимости может использовать ее (в том числе завершить незаконченное строительство) и участок, на котором она расположена, в соответствии с видом разрешенного использования, сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 36 "Градостроительный регламент" Градостроительного кодекса РФ"Проверяя законность оспариваемого решения Комитета, суд апелляционной инстанции исходил в том числе из того, что деятельность в здании Л. в настоящее время не ведется. В суде кассационной инстанции представитель истца М. пояснил, что здание требует ремонта, по назначению не используется, Л., не являющийся индивидуальным предпринимателем, не планирует использовать здание по назначению, указанному в ЕГРН, а заинтересован во внесении изменений в градостроительный регламент, который не предусматривает свиноводство в числе видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне А.2.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Значение института несоответствующего использования при предоставлении земельных участков собственникам расположенных на них зданий, сооружений
(Самоловских Н.В.)
("Экологическое право", 2025, N 5)Та же позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и при осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности на земельный участок - в сведениях единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка отражается фактический вид использования, правомерно сложившийся до внесения изменений в градостроительный регламент <11>.
(Самоловских Н.В.)
("Экологическое право", 2025, N 5)Та же позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и при осуществлении кадастрового учета и регистрации права собственности на земельный участок - в сведениях единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка отражается фактический вид использования, правомерно сложившийся до внесения изменений в градостроительный регламент <11>.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования (п. 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019 г.), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования (п. 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019 г.), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)34. Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)34. Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости. Изменение вида разрешенного использования означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости. Изменение вида разрешенного использования означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Так, при внесении изменений в карту градостроительного зонирования, градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядка применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов:
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Так, при внесении изменений в карту градостроительного зонирования, градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядка применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов:
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)При реализации проектов КРТ допускается отклонение от ВРИ и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, предусмотренных в ПЗЗ, которые впоследствии подлежат приведению в соответствии с разработанной ДПТ (ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45, п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Данный подход не свободен от критики <1>, но здесь важно отметить, что данная возможность предоставляет публичной власти определенную маневренность в установлении условий для вовлечения застройщиков в создание инфраструктуры, иными словами - менять "этажи" на инфраструктуру, что является проявлением поощрительно-стимулирующего зонирования территории, воплощение которого обнаруживается в институтах инвестиционно-инфраструктурных контрактов, о которых шла речь выше <2>. При этом в рамках реализации проектов КРТ недостатки инвестиционно-инфраструктурных контрактов, связанные с затруднением принудительного обязывания публичной власти к внесению изменений в градостроительный регламент в составе ПЗЗ, решаются, по сути, принуждением публичной власти к внесению изменений в ПЗЗ на основе разработанной ДПТ в соответствии с условиями договора о КРТ (ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45, п. 7 ч. 6 ст. 66, п. 7 ч. 7 ст. 66, п. 5 ч. 8 ст. 66 ГрК РФ) <3>.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)При реализации проектов КРТ допускается отклонение от ВРИ и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, предусмотренных в ПЗЗ, которые впоследствии подлежат приведению в соответствии с разработанной ДПТ (ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45, п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Данный подход не свободен от критики <1>, но здесь важно отметить, что данная возможность предоставляет публичной власти определенную маневренность в установлении условий для вовлечения застройщиков в создание инфраструктуры, иными словами - менять "этажи" на инфраструктуру, что является проявлением поощрительно-стимулирующего зонирования территории, воплощение которого обнаруживается в институтах инвестиционно-инфраструктурных контрактов, о которых шла речь выше <2>. При этом в рамках реализации проектов КРТ недостатки инвестиционно-инфраструктурных контрактов, связанные с затруднением принудительного обязывания публичной власти к внесению изменений в градостроительный регламент в составе ПЗЗ, решаются, по сути, принуждением публичной власти к внесению изменений в ПЗЗ на основе разработанной ДПТ в соответствии с условиями договора о КРТ (ч. 3.4 ст. 33, ч. 10.2 ст. 45, п. 7 ч. 6 ст. 66, п. 7 ч. 7 ст. 66, п. 5 ч. 8 ст. 66 ГрК РФ) <3>.
Статья: Правовые проблемы установления вида разрешенного использования первично образуемых земельных участков, расположенных в сфере градостроительного зонирования
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)Следует признать, что в части видов разрешенного использования федеральное законодательство, а именно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающий недопустимость изменения заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, пусть косвенно, но все-таки легализует право органов публичной власти при организации аукциона самостоятельно выбирать отдельные виды разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом. Если бы законодатель, формулируя приведенную норму, имел в виду все виды разрешенного использования земельного участка, предусмотренные градостроительным регламентом, то норма не имела бы никакого смысла в свете юридического значения градостроительного регламента. Если же норма была ориентирована на случаи внесения изменений в градостроительный регламент в период действия договора аренды и, соответственно, имела бы задачу охраны интересов арендатора, она содержала бы соответствующие уточнения применительно к этой конкретной ситуации.
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)Следует признать, что в части видов разрешенного использования федеральное законодательство, а именно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающий недопустимость изменения заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, пусть косвенно, но все-таки легализует право органов публичной власти при организации аукциона самостоятельно выбирать отдельные виды разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом. Если бы законодатель, формулируя приведенную норму, имел в виду все виды разрешенного использования земельного участка, предусмотренные градостроительным регламентом, то норма не имела бы никакого смысла в свете юридического значения градостроительного регламента. Если же норма была ориентирована на случаи внесения изменений в градостроительный регламент в период действия договора аренды и, соответственно, имела бы задачу охраны интересов арендатора, она содержала бы соответствующие уточнения применительно к этой конкретной ситуации.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)14. Комментируемая статья в ч. 14 указывает, что по проекту изменений правил землепользования и застройки в части внесения изменений в градостроительный регламент, установленный для конкретной территориальной зоны, предлагаемых в отношении одной конкретной территориальной зоны, публичные слушания проводятся в границах именно этой территориальной зоны. Аналогичное правило действует в случае подготовки изменений в правила землепользования и застройки в связи с принятием решения о комплексном развитии территории.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)14. Комментируемая статья в ч. 14 указывает, что по проекту изменений правил землепользования и застройки в части внесения изменений в градостроительный регламент, установленный для конкретной территориальной зоны, предлагаемых в отношении одной конкретной территориальной зоны, публичные слушания проводятся в границах именно этой территориальной зоны. Аналогичное правило действует в случае подготовки изменений в правила землепользования и застройки в связи с принятием решения о комплексном развитии территории.
Статья: Изменение цели использования публичных земельных участков при изменении правил землепользования и застройки
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Другими словами, одного лишь факта внесения изменений в градостроительный регламент, регулирующий правовой режим арендуемого земельного участка, недостаточно для удовлетворения требования об изменении договора аренды. Что же касается вопроса о том, могут ли негативные последствия, вызванные такими изменениями, быть расценены как существенное изменение обстоятельств и стать основанием для изменения договора аренды, то в деле, рассмотренном Верховным Судом, арендатор на момент обращения с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования уже получил разрешение на строительство и приступил к строительству объекта, соответствующего цели использования земельного участка, указанной в договоре аренды (административное здание). Следовательно, даже в случае изменения градостроительного регламента арендатор в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ вправе продолжить начатое строительство, ввести возведенный объект в эксплуатацию и использовать его по назначению. Но дело обстояло бы совсем иначе, если бы арендатор не получил разрешение на строительство административного здания до внесения изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми из числа видов разрешенного использования участка был исключен вид, предусматривающий размещение административных зданий. В таком случае арендатор фактически утратил бы возможность использовать земельный участок в соответствии с целью использования, указанной в договоре аренды.
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)Другими словами, одного лишь факта внесения изменений в градостроительный регламент, регулирующий правовой режим арендуемого земельного участка, недостаточно для удовлетворения требования об изменении договора аренды. Что же касается вопроса о том, могут ли негативные последствия, вызванные такими изменениями, быть расценены как существенное изменение обстоятельств и стать основанием для изменения договора аренды, то в деле, рассмотренном Верховным Судом, арендатор на момент обращения с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования уже получил разрешение на строительство и приступил к строительству объекта, соответствующего цели использования земельного участка, указанной в договоре аренды (административное здание). Следовательно, даже в случае изменения градостроительного регламента арендатор в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ вправе продолжить начатое строительство, ввести возведенный объект в эксплуатацию и использовать его по назначению. Но дело обстояло бы совсем иначе, если бы арендатор не получил разрешение на строительство административного здания до внесения изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми из числа видов разрешенного использования участка был исключен вид, предусматривающий размещение административных зданий. В таком случае арендатор фактически утратил бы возможность использовать земельный участок в соответствии с целью использования, указанной в договоре аренды.
Статья: Порядок утверждения генерального плана поселения, муниципального округа и городского округа
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Федеральным законом от 19.12.2022 N 541-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в ГрК РФ введена ст. 28.1, согласно ч. 1 которой единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа признается соответственно генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, в том числе подготовленные применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, муниципального округа, городского округа, частям населенного пункта, которые наряду с положением о территориальном планировании и картами, подлежащими включению в генеральный план в соответствии со ст. 23 ГрК РФ, содержат карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений, включающий в себя положения, предусмотренные ч. 3 ст. 30 ГрК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Федеральным законом от 19.12.2022 N 541-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в ГрК РФ введена ст. 28.1, согласно ч. 1 которой единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа признается соответственно генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, в том числе подготовленные применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, муниципального округа, городского округа, частям населенного пункта, которые наряду с положением о территориальном планировании и картами, подлежащими включению в генеральный план в соответствии со ст. 23 ГрК РФ, содержат карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений, включающий в себя положения, предусмотренные ч. 3 ст. 30 ГрК РФ.