Внесение изменений в договор о комплексном освоении территории
Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в договор о комплексном освоении территории (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Споры, связанные с договорами в сфере градостроительной деятельности: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Застройщик хочет внести изменения в договор
(КонсультантПлюс, 2025)Застройщик хочет внести изменения в договор
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Привлечение инвестиций в развитие градостроительства: историко-правовой аспект
(Гуркина Д.С.)
("Юрист", 2025, N 1)Исторически следующим правовым средством, направленным на привлечение инвестиций в развитие градостроительства, стал договор о комплексном освоении территории (далее - ДКОТ), внедренный в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <24>. Данный договор отличало то, что инвестирование прежде всего должно было осуществляться в создание инфраструктуры на ранее не освоенных территориях, кроме того, ДКОТ также препятствовал распространению "точечной застройки" <25>. Инвестору предоставлялся для освоения единый земельный участок, велась постройка "комплекса" объектов, только после чего участок разделялся на несколько <26>. В литературе отмечается, что ДКОТ также имел свои недостатки, например, помимо осуществления больших затрат на строительство, инвесторам предстояло подготовить большой пакет документов для участия в аукционе <27>.
(Гуркина Д.С.)
("Юрист", 2025, N 1)Исторически следующим правовым средством, направленным на привлечение инвестиций в развитие градостроительства, стал договор о комплексном освоении территории (далее - ДКОТ), внедренный в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <24>. Данный договор отличало то, что инвестирование прежде всего должно было осуществляться в создание инфраструктуры на ранее не освоенных территориях, кроме того, ДКОТ также препятствовал распространению "точечной застройки" <25>. Инвестору предоставлялся для освоения единый земельный участок, велась постройка "комплекса" объектов, только после чего участок разделялся на несколько <26>. В литературе отмечается, что ДКОТ также имел свои недостатки, например, помимо осуществления больших затрат на строительство, инвесторам предстояло подготовить большой пакет документов для участия в аукционе <27>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Предоставление земельных участков в собственность бесплатно по указанному основанию допускается п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ) в целях реализации договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенных в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Предоставление земельных участков в собственность бесплатно по указанному основанию допускается п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ) в целях реализации договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенных в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)При этом следует также учитывать, что, в силу п. 8 ст 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)При этом следует также учитывать, что, в силу п. 8 ст 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2459
(ред. от 19.06.2023)
"Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации"г) проект жилищного строительства реализуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности в рамках комплексного развития территории или в соответствии с договором о развитии застроенных территорий, договором о комплексном освоении территории, договором о комплексном развитии территории, договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, которые предусмотрены частями 5 и 7 статьи 18 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий", либо предусматривает строительство объектов, совокупная общая площадь жилых помещений в которых согласно утвержденной документации по планировке территории составляет не менее 50 тыс. кв. метров;
(ред. от 19.06.2023)
"Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации"г) проект жилищного строительства реализуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности в рамках комплексного развития территории или в соответствии с договором о развитии застроенных территорий, договором о комплексном освоении территории, договором о комплексном развитии территории, договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, которые предусмотрены частями 5 и 7 статьи 18 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий", либо предусматривает строительство объектов, совокупная общая площадь жилых помещений в которых согласно утвержденной документации по планировке территории составляет не менее 50 тыс. кв. метров;
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за август 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)При этом арендодатель был недобросовестным, поскольку как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договоров аренды земельного участка и о комплексном освоении территории не мог не знать о планируемом изменении территориальной зоны. В связи с чем у суда имеется возможность отказа в защите его прав в соответствии с гражданским законодательством.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)При этом арендодатель был недобросовестным, поскольку как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договоров аренды земельного участка и о комплексном освоении территории не мог не знать о планируемом изменении территориальной зоны. В связи с чем у суда имеется возможность отказа в защите его прав в соответствии с гражданским законодательством.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статья 68. Договор о комплексном развитии территории
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статья 68. Договор о комплексном развитии территории
Статья: О заключении договора комплексного развития территории
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В качестве налоговой льготы по уплате налога на прибыль застройщику при определенных условиях также предоставляется инвестиционный налоговый вычет текущего налогового (отчетного) периода. Так, этот вычет устанавливается в размере "не более 80 процентов суммы расходов на создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, в том числе расходы на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором они пригодны для использования, с учетом налога на добавленную стоимость и акцизов, не принимаемых к вычету в соответствии с положениями глав 21 и 22 настоящего Кодекса. При этом создание указанных объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур является обязательством, предусмотренным условиями договора о комплексном развитии территории, предусматривающего строительство многоквартирного дома (домов) или дома (домов) блокированной застройки, либо договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенного с налогоплательщиком до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 года N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации" <62>.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В качестве налоговой льготы по уплате налога на прибыль застройщику при определенных условиях также предоставляется инвестиционный налоговый вычет текущего налогового (отчетного) периода. Так, этот вычет устанавливается в размере "не более 80 процентов суммы расходов на создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, в том числе расходы на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором они пригодны для использования, с учетом налога на добавленную стоимость и акцизов, не принимаемых к вычету в соответствии с положениями глав 21 и 22 настоящего Кодекса. При этом создание указанных объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур является обязательством, предусмотренным условиями договора о комплексном развитии территории, предусматривающего строительство многоквартирного дома (домов) или дома (домов) блокированной застройки, либо договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенного с налогоплательщиком до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 года N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации" <62>.
Статья: Комплексное развитие территории как правовой инструмент государственно-частного партнерства
(Белицкая А.В., Кухаренко Л.В.)
("Юрист", 2023, N 2)В научной литературе развитие застроенной территории, комплексное освоение территории, освоение территории в целях строительства жилья экономического класса, инвестиционные договоры/контракты зачастую рассматривались как механизм реализации государственно-частного партнерства в силу их направленности на исполнение социальных обязательств государства и обеспечение жилищных прав граждан <14> с привлечением частных инвестиций. Инструментом государственно-частного партнерства является и комплексное развитие территории.
(Белицкая А.В., Кухаренко Л.В.)
("Юрист", 2023, N 2)В научной литературе развитие застроенной территории, комплексное освоение территории, освоение территории в целях строительства жилья экономического класса, инвестиционные договоры/контракты зачастую рассматривались как механизм реализации государственно-частного партнерства в силу их направленности на исполнение социальных обязательств государства и обеспечение жилищных прав граждан <14> с привлечением частных инвестиций. Инструментом государственно-частного партнерства является и комплексное развитие территории.
Статья: Комплексное развитие территорий населенных пунктов: правовые механизмы реализации
(Чмыхало Е.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 12)Одно из таких изменений касается процедуры принятия и реализации решений о КРТ. Ранее действовавшими нормами предусматривалось принятие органом управления решения только о проведении аукциона на права заключения договора о комплексном освоении территории, в котором содержалась информация, необходимая для организации торгов. Лишь в случае развития застроенных территорий сначала выносилось решение органом местного самоуправления. Согласно действующим нормам ГрК РФ, кроме решения о проведении торгов, предусматривается вынесение компетентным органом управления решения о комплексном развитии территория, на основании которого заключается соответствующий договор. В решении содержатся сведения не только о территории, подлежащей комплексному развитию, но об объектах капитального строительства, которые на этой территории должны быть размещены, а также о публичном образовании или юридическом лице, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации, которыми будет осуществляться комплексное развитие. Такой подход к регулированию рассматриваемых отношений показывает усиление императивного метода в реализации механизмов комплексного развития, что должно повысить уровень гарантий прав всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в реализации таких проектов.
(Чмыхало Е.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 12)Одно из таких изменений касается процедуры принятия и реализации решений о КРТ. Ранее действовавшими нормами предусматривалось принятие органом управления решения только о проведении аукциона на права заключения договора о комплексном освоении территории, в котором содержалась информация, необходимая для организации торгов. Лишь в случае развития застроенных территорий сначала выносилось решение органом местного самоуправления. Согласно действующим нормам ГрК РФ, кроме решения о проведении торгов, предусматривается вынесение компетентным органом управления решения о комплексном развитии территория, на основании которого заключается соответствующий договор. В решении содержатся сведения не только о территории, подлежащей комплексному развитию, но об объектах капитального строительства, которые на этой территории должны быть размещены, а также о публичном образовании или юридическом лице, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации, которыми будет осуществляться комплексное развитие. Такой подход к регулированию рассматриваемых отношений показывает усиление императивного метода в реализации механизмов комплексного развития, что должно повысить уровень гарантий прав всех субъектов градостроительной деятельности, участвующих в реализации таких проектов.
Вопрос: О полномочиях субъектов РФ по установлению условий для применения инвестиционного вычета по налогу на прибыль, а также применении такого вычета по расходам на создание объектов инфраструктур.
(Письмо Минфина России от 19.08.2025 N 03-03-05/80508)- не более 80 процентов суммы расходов на создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, в том числе расходы на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором они пригодны для использования, с учетом налога на добавленную стоимость и акцизов, не принимаемых к вычету в соответствии с положениями глав 21 и 22 Кодекса (далее - расходы на создание объектов инфраструктур). При этом создание указанных объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур является обязательством, предусмотренным условиями договора о комплексном развитии территории, предусматривающего строительство многоквартирного дома (домов) или дома (домов) блокированной застройки, либо договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенного с налогоплательщиком до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - договор о комплексном развитии территории, ГрК РФ) (подпункт 5 пункта 2 статьи 286.1 Кодекса).
(Письмо Минфина России от 19.08.2025 N 03-03-05/80508)- не более 80 процентов суммы расходов на создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, в том числе расходы на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором они пригодны для использования, с учетом налога на добавленную стоимость и акцизов, не принимаемых к вычету в соответствии с положениями глав 21 и 22 Кодекса (далее - расходы на создание объектов инфраструктур). При этом создание указанных объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур является обязательством, предусмотренным условиями договора о комплексном развитии территории, предусматривающего строительство многоквартирного дома (домов) или дома (домов) блокированной застройки, либо договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенного с налогоплательщиком до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - договор о комплексном развитии территории, ГрК РФ) (подпункт 5 пункта 2 статьи 286.1 Кодекса).
Вопрос: Соответствует ли антимонопольному законодательству передача прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории, заключенному по результатам торгов?
("Официальный сайт ФАС России", 2022)Ответ: В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" договоры о комплексном освоении территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу указанного Федерального закона), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
("Официальный сайт ФАС России", 2022)Ответ: В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" договоры о комплексном освоении территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу указанного Федерального закона), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
Статья: Договор о создании искусственного земельного участка: правовая природа и квалифицирующие признаки
(Козлова Е.Б.)
("Гражданское право", 2021, N 5)Статья 7 Закона об искусственных земельных участках закрепляет, что по договору о создании искусственного земельного участка одна сторона (лицо, с которым заключен договор) в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства в соответствии с подп. 3 и 4 ч. 6 данной статьи, другая сторона (орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется выполнить обязательства в соответствии с п. 5 ч. 6 данной статьи. Определение предмета договора через отсылочную норму представляется абсолютно неприемлемым, но в целом характерно для законодательства, регулирующего градостроительную деятельность. Таким же образом были сконструированы, в частности, дефиниции договора о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ) и договора о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ) до исключения данных договорных моделей из ГрК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" <16>. Необходимо отметить, что п. 5 ч. 6 ст. 7 Закона об искусственных земельных участках, закреплявший в качестве существенных условий договора обязательство органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить утверждение документации по планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключен договор, и максимальные сроки выполнения данного обязательства, обоснованно был признан Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О свободном порте Владивосток" <17> утратившим силу. Однако изменения в дефиницию договора о создании искусственного земельного участка внесены не были.
(Козлова Е.Б.)
("Гражданское право", 2021, N 5)Статья 7 Закона об искусственных земельных участках закрепляет, что по договору о создании искусственного земельного участка одна сторона (лицо, с которым заключен договор) в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства в соответствии с подп. 3 и 4 ч. 6 данной статьи, другая сторона (орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется выполнить обязательства в соответствии с п. 5 ч. 6 данной статьи. Определение предмета договора через отсылочную норму представляется абсолютно неприемлемым, но в целом характерно для законодательства, регулирующего градостроительную деятельность. Таким же образом были сконструированы, в частности, дефиниции договора о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ) и договора о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ) до исключения данных договорных моделей из ГрК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" <16>. Необходимо отметить, что п. 5 ч. 6 ст. 7 Закона об искусственных земельных участках, закреплявший в качестве существенных условий договора обязательство органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить утверждение документации по планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключен договор, и максимальные сроки выполнения данного обязательства, обоснованно был признан Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О свободном порте Владивосток" <17> утратившим силу. Однако изменения в дефиницию договора о создании искусственного земельного участка внесены не были.