Верховный суд коронавирус аренда
Подборка наиболее важных документов по запросу Верховный суд коронавирус аренда (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Снижение арендной платы в связи с распространением коронавируса
(КонсультантПлюс, 2025)Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020)
(КонсультантПлюс, 2025)Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020)
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Изменение (приостановление) договора в связи с непреодолимой силой, в т.ч. коронавирусом
(КонсультантПлюс, 2025)Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020)
(КонсультантПлюс, 2025)Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)В этом смысле п. 3, 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ <18> о сглаживании последствий COVID-19 и разъяснения ВС РФ о том, что "размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации" <19>, выглядят как трюизм, в котором нет содержательных разъяснений по существенному вопросу.
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)В этом смысле п. 3, 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ <18> о сглаживании последствий COVID-19 и разъяснения ВС РФ о том, что "размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации" <19>, выглядят как трюизм, в котором нет содержательных разъяснений по существенному вопросу.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за февраль 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Из позиции ВС РФ можно вывести, что подобное поведение арендатора не противоречит смыслу "коронавирусного" законодательства, что необходимо учитывать в переговорах.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Из позиции ВС РФ можно вывести, что подобное поведение арендатора не противоречит смыслу "коронавирусного" законодательства, что необходимо учитывать в переговорах.
Нормативные акты
"Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.07.2021 N АКПИ21-410
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 1 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439>согласно пункту 1 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее также - Требования), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 1 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439>согласно пункту 1 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее также - Требования), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Также ВС РФ разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (ответ на вопрос N 5, содержащийся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 г.).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Также ВС РФ разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (ответ на вопрос N 5, содержащийся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 г.).
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за декабрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)ВС РФ поддержал доводы, изложенные в постановлении апелляционной инстанции, сформулировав ряд значимых позиций для рассмотрения арендных споров в условиях новой коронавирусной инфекции.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)ВС РФ поддержал доводы, изложенные в постановлении апелляционной инстанции, сформулировав ряд значимых позиций для рассмотрения арендных споров в условиях новой коронавирусной инфекции.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)В качестве примера приведем Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2016 N 305-КГ16-10312.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)В качестве примера приведем Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2016 N 305-КГ16-10312.
Статья: Защита прав и освобождение от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств арендатора в условиях режима самоизоляции
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)В-третьих, Закон N 98-ФЗ закрепил за арендатором право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы в течение 14 дней. Проанализировав судебную и деловую практику по вопросу отсрочки уплаты арендной платы, можно сделать вывод, что именно эта форма защиты прав арендатора стала наиболее популярна, в связи с чем необходимо предусмотреть аналогичное положение о праве на односторонний отказ от договора аренды для случаев, когда соглашение не достигнуто по вопросу предоставления отсрочки по уплате арендной платы.
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)В-третьих, Закон N 98-ФЗ закрепил за арендатором право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы в течение 14 дней. Проанализировав судебную и деловую практику по вопросу отсрочки уплаты арендной платы, можно сделать вывод, что именно эта форма защиты прав арендатора стала наиболее популярна, в связи с чем необходимо предусмотреть аналогичное положение о праве на односторонний отказ от договора аренды для случаев, когда соглашение не достигнуто по вопросу предоставления отсрочки по уплате арендной платы.
Готовое решение: Как предоставляются арендные каникулы из-за пандемии коронавируса субъектам малого и среднего бизнеса, арендующим государственное и муниципальное имущество (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)Внимание! Если в вашем регионе режим повышенной готовности (ЧС) введен до 1 апреля 2020 г., то вы можете воспользоваться отсрочкой, предусмотренной Требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439. В этом случае вы можете претендовать на отсрочку уплаты арендных платежей с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности (ЧС). Условия ее предоставления предусмотрены п. 3 указанных Требований. Для получения льготы обратитесь к вашему арендодателю с заявлением и документами, подтверждающими право на ее получение. Арендодатель должен заключить допсоглашение к договору аренды об отсрочке в течение 30 дней со дня вашего обращения (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). В случае когда арендодатель откажет вам в отсрочке и вы обратитесь из-за этого в суд, учтите следующее. Если арендодатель докажет, что вы не пострадали и с очевидностью не пострадаете в условиях ухудшения ситуации из-за коронавируса и заведомо недобросовестно потребовали отсрочку, суд с учетом конкретных обстоятельств может отказать вам в защите права на получение отсрочки (вопрос 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
(КонсультантПлюс, 2022)Внимание! Если в вашем регионе режим повышенной готовности (ЧС) введен до 1 апреля 2020 г., то вы можете воспользоваться отсрочкой, предусмотренной Требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439. В этом случае вы можете претендовать на отсрочку уплаты арендных платежей с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности (ЧС). Условия ее предоставления предусмотрены п. 3 указанных Требований. Для получения льготы обратитесь к вашему арендодателю с заявлением и документами, подтверждающими право на ее получение. Арендодатель должен заключить допсоглашение к договору аренды об отсрочке в течение 30 дней со дня вашего обращения (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). В случае когда арендодатель откажет вам в отсрочке и вы обратитесь из-за этого в суд, учтите следующее. Если арендодатель докажет, что вы не пострадали и с очевидностью не пострадаете в условиях ухудшения ситуации из-за коронавируса и заведомо недобросовестно потребовали отсрочку, суд с учетом конкретных обстоятельств может отказать вам в защите права на получение отсрочки (вопрос 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Статья: Предпринимательский риск в условиях экономического кризиса: анализ правоприменительной практики
(Гусейнова Г.Э.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 2)Кроме того, для применения ст. 451 ГК РФ из обычаев или существа договора не должно вытекать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Так, в период пандемии многие арендаторы пытались в одностороннем порядке снизить арендную плату или расторгнуть договоры аренды. В ряде дел магазин "Перекресток" требовал признать существенными изменениями обстоятельств введение режима самоизоляции в период распространения COVID-19 и последовавшее за этим падение уровня продаж. Однако Верховный Суд РФ отказался расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ, отметив, что изменение покупательского спроса является предпринимательским риском супермаркета <24>.
(Гусейнова Г.Э.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 2)Кроме того, для применения ст. 451 ГК РФ из обычаев или существа договора не должно вытекать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Так, в период пандемии многие арендаторы пытались в одностороннем порядке снизить арендную плату или расторгнуть договоры аренды. В ряде дел магазин "Перекресток" требовал признать существенными изменениями обстоятельств введение режима самоизоляции в период распространения COVID-19 и последовавшее за этим падение уровня продаж. Однако Верховный Суд РФ отказался расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ, отметив, что изменение покупательского спроса является предпринимательским риском супермаркета <24>.
Готовое решение: Что сейчас делать компании с текущими договорами в связи с пандемией коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры или режим самоизоляции могут быть признаны основанием для изменения договора по ст. 451 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа (вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).
(КонсультантПлюс, 2023)Эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры или режим самоизоляции могут быть признаны основанием для изменения договора по ст. 451 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа (вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).
Статья: Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)Еще одной проблемой ст. 451 ГК РФ выступает то, что расторжение по общему правилу осуществляется на будущее время. Однако если речь идет о периодических платежах (арендных, рентных, абонентских), то справедливо было бы при удовлетворении иска об изменении договора указать, что измененное условие действует с момента, когда возникло соответствующее препятствие. Аналогичный подход применен высшей инстанцией в рамках регулирования арендных отношений, затронутых пандемией. Так, Верховным Судом указано <42>, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)Еще одной проблемой ст. 451 ГК РФ выступает то, что расторжение по общему правилу осуществляется на будущее время. Однако если речь идет о периодических платежах (арендных, рентных, абонентских), то справедливо было бы при удовлетворении иска об изменении договора указать, что измененное условие действует с момента, когда возникло соответствующее препятствие. Аналогичный подход применен высшей инстанцией в рамках регулирования арендных отношений, затронутых пандемией. Так, Верховным Судом указано <42>, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
Готовое решение: Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19 (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)Важно! Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, арендатора нужно проинформировать о праве на законную отсрочку. Если не сделать это, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных п. 3 указанных выше Требований (вопрос 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
(КонсультантПлюс, 2022)Важно! Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, арендатора нужно проинформировать о праве на законную отсрочку. Если не сделать это, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных п. 3 указанных выше Требований (вопрос 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Готовое решение: Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Сторонам договора аренды рекомендуем принимать во внимание разъяснения Верховного Суда РФ по вопросу о признании распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.
(КонсультантПлюс, 2023)Сторонам договора аренды рекомендуем принимать во внимание разъяснения Верховного Суда РФ по вопросу о признании распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.