Увеличение цены договора долевого участия
Подборка наиболее важных документов по запросу Увеличение цены договора долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2024 N 08АП-13237/2023 по делу N А75-19049/2019
Требование: Об отмене определения об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение отменено.По мнению ПАО Сбербанк, кредитор не привел ясных и убедительных доводов в пользу подписания дополнительного соглашения, увеличившего цену на 3 000 000 руб. (почти в 2 раза), менее чем через 2 недели после подписания договора участия в долевом строительстве, что указывает на то, что дополнительное соглашение от 25.04.2017 и квитанция от 03.05.2017 составлены с целью создания иллюзии равноценности встречного предоставления, после того как на неравноценность указал управляющий. Карточка счета 50 должника не содержит записи о поступлении 03.05.2017 от кредитора 3 000 000 руб. Таким образом, права на квартиру проданы по цене 3 259 237 руб. 75 коп., оплата дополнительных 3 000 000 руб. не подтверждается данными бухгалтерского учета должника.
Требование: Об отмене определения об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение отменено.По мнению ПАО Сбербанк, кредитор не привел ясных и убедительных доводов в пользу подписания дополнительного соглашения, увеличившего цену на 3 000 000 руб. (почти в 2 раза), менее чем через 2 недели после подписания договора участия в долевом строительстве, что указывает на то, что дополнительное соглашение от 25.04.2017 и квитанция от 03.05.2017 составлены с целью создания иллюзии равноценности встречного предоставления, после того как на неравноценность указал управляющий. Карточка счета 50 должника не содержит записи о поступлении 03.05.2017 от кредитора 3 000 000 руб. Таким образом, права на квартиру проданы по цене 3 259 237 руб. 75 коп., оплата дополнительных 3 000 000 руб. не подтверждается данными бухгалтерского учета должника.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу от 24.09.2024 N 8Г-23102/2024, 88-22019/2024 (УИД 77RS0010-02-2022-009020-21)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Цена договора долевого участия увеличивается (от цены по прайсу) на сумму, перечисляемую застройщиком.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Цена договора долевого участия увеличивается (от цены по прайсу) на сумму, перечисляемую застройщиком.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если цена по договору участия в долевом строительстве уже полностью уплачена, согласно закону возможна уступка без согласия застройщика. Но и в этом случае речь пойдет о переходе всей договорной позиции. После такой уступки исходный покупатель, уплативший ранее всю цену, полностью выбывает из договорных правоотношений. Поэтому, если договор предусматривал условие о повышении или понижении цены в случае, когда по итогам строительства площадь помещения оказывается выше или ниже той, которая оговорена в договоре, соответствующие возникшие обязательства по возврату или доплате соответствующей части цены будут возникать между застройщиком и новым участником долевого строительства. Требовать доплаты в случае корректировки цены в сторону увеличения от исходного участника долевого строительства застройщик не вправе. По сути, когда закон в отношении этой ситуации говорит об уступке прав покупателя по договору участия в долевом строительстве, он имеет в виду передачу всей договорной позиции покупателя, причем согласно закону, если цена уже уплачена, такая передача оказывается возможной независимо от согласия или несогласия застройщика.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если цена по договору участия в долевом строительстве уже полностью уплачена, согласно закону возможна уступка без согласия застройщика. Но и в этом случае речь пойдет о переходе всей договорной позиции. После такой уступки исходный покупатель, уплативший ранее всю цену, полностью выбывает из договорных правоотношений. Поэтому, если договор предусматривал условие о повышении или понижении цены в случае, когда по итогам строительства площадь помещения оказывается выше или ниже той, которая оговорена в договоре, соответствующие возникшие обязательства по возврату или доплате соответствующей части цены будут возникать между застройщиком и новым участником долевого строительства. Требовать доплаты в случае корректировки цены в сторону увеличения от исходного участника долевого строительства застройщик не вправе. По сути, когда закон в отношении этой ситуации говорит об уступке прав покупателя по договору участия в долевом строительстве, он имеет в виду передачу всей договорной позиции покупателя, причем согласно закону, если цена уже уплачена, такая передача оказывается возможной независимо от согласия или несогласия застройщика.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4) согласие поручителя (сопоручителей) отвечать перед участником долевого строительства на измененных условиях в случае изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе изменения обязательств, влекущих за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (сопоручителей), а также пределы, в которых поручитель (сопоручители) согласен отвечать по обязательствам застройщика в указанном случае и которые не могут быть установлены ниже размера ответственности поручителя (сопоручителей) с учетом возможного увеличения цены договора участия в долевом строительстве на пять процентов и сохранения иных прежних условий;
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"4) согласие поручителя (сопоручителей) отвечать перед участником долевого строительства на измененных условиях в случае изменения обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе изменения обязательств, влекущих за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (сопоручителей), а также пределы, в которых поручитель (сопоручители) согласен отвечать по обязательствам застройщика в указанном случае и которые не могут быть установлены ниже размера ответственности поручителя (сопоручителей) с учетом возможного увеличения цены договора участия в долевом строительстве на пять процентов и сохранения иных прежних условий;
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)продается жилое помещение или доля (доли) в нем, приобретенные по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве, или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК. Минимальный срок владения такой недвижимостью или долей (долями) в ней исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем (с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены по договору), в том числе если оплату за вас осуществило иное лицо. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 20.01.2025 N 03-04-05/3991; п. п. 7.1, 7.3 разд. 7 Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)продается жилое помещение или доля (доли) в нем, приобретенные по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве, или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК. Минимальный срок владения такой недвижимостью или долей (долями) в ней исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем (с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены по договору), в том числе если оплату за вас осуществило иное лицо. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 20.01.2025 N 03-04-05/3991; п. п. 7.1, 7.3 разд. 7 Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@).
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, если увеличение площади оплачено после ввода в эксплуатацию объекта, в целях НДФЛ.
(Письмо Минфина России от 04.06.2024 N 03-04-05/51446)В этой связи оценка условий договора участия в долевом строительстве, в том числе в части уплаты цены, не входит в компетенцию Департамента.
(Письмо Минфина России от 04.06.2024 N 03-04-05/51446)В этой связи оценка условий договора участия в долевом строительстве, в том числе в части уплаты цены, не входит в компетенцию Департамента.
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Указанные особенности, впрочем, априори не исключают участия ФРТ (либо региональных фондов) в урегулировании обязательств застройщика (ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве), ситуации могут быть различные. Даже в проектах, где используются счета эскроу, граждане, заключившие договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) по сниженной цене, с большой долей вероятности не захотят отказываться от этого договора при банкротстве застройщика, а станут массово требовать передачи жилых помещений. Это может потребовать привлечения ФРТ, что существенно повысит актуальность отказов во включении требований в реестр и оспаривания сделок.
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Указанные особенности, впрочем, априори не исключают участия ФРТ (либо региональных фондов) в урегулировании обязательств застройщика (ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве), ситуации могут быть различные. Даже в проектах, где используются счета эскроу, граждане, заключившие договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) по сниженной цене, с большой долей вероятности не захотят отказываться от этого договора при банкротстве застройщика, а станут массово требовать передачи жилых помещений. Это может потребовать привлечения ФРТ, что существенно повысит актуальность отказов во включении требований в реестр и оспаривания сделок.
Статья: Требования, предъявляемые к застройщику - коммерческой организации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующим в редакции ФЗ N 343-ФЗ от 02.07.2021
(ПАО "Группа Компаний ПИК")По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона
(ПАО "Группа Компаний ПИК")По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона
Вопрос: Об НДС при получении банком денежных средств от застройщиков и продавцов на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным и потребительским кредитам со сниженной процентной ставкой.
(Письмо Минфина России от 14.12.2022 N 03-07-05/122735)В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при получении банком денежных средств, выплачиваемых застройщиками и продавцами на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам и потребительским кредитам, выданным банком физическим лицам со сниженной процентной ставкой на оплату цены договора долевого участия в строительстве либо договора на приобретение товаров, Департамент налоговой политики сообщает.
(Письмо Минфина России от 14.12.2022 N 03-07-05/122735)В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при получении банком денежных средств, выплачиваемых застройщиками и продавцами на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам и потребительским кредитам, выданным банком физическим лицам со сниженной процентной ставкой на оплату цены договора долевого участия в строительстве либо договора на приобретение товаров, Департамент налоговой политики сообщает.
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)7) при заключении кредитного договора с 01.08.2025 цена договора, на основании которого приобретается объект недвижимости, за счет кредитных и иных средств (за исключением финансовой помощи из бюджета или от организацией-работодателей, а также средств материнского (семейного) капитала) уплачена в полном объеме. В случае использования при расчетах по договору участия в долевом строительстве или по договору строительного подряда счета эскроу учитывается дата перевода заемщиком денежных средств на счет эскроу.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)7) при заключении кредитного договора с 01.08.2025 цена договора, на основании которого приобретается объект недвижимости, за счет кредитных и иных средств (за исключением финансовой помощи из бюджета или от организацией-работодателей, а также средств материнского (семейного) капитала) уплачена в полном объеме. В случае использования при расчетах по договору участия в долевом строительстве или по договору строительного подряда счета эскроу учитывается дата перевода заемщиком денежных средств на счет эскроу.
Вопрос: Об использовании счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и основаниях расторжения (отказа от исполнения) такого договора.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422)Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ.