Учет закладных в банке
Подборка наиболее важных документов по запросу Учет закладных в банке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.01.2023 N 88-173/2023 (УИД 54RS0010-01-2020-009107-62)
Категория спора: 1) Кредит; 3) Ипотека.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга; 2) О взыскании процентов; 3) Об обращении взыскания на заложенное имущество; 4) О признании права залога.
Требования: 5) О признании договора купли-продажи недействительным; 6) О признании недействительным договора залога; 7) О признании обременения отсутствующим; 8) О признании залога прекращенным; 9) О признании права неперешедшим; 10) О признании добросовестным приобретателем.
Обстоятельства: Истец указал на ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части; 5) Отказано; 6) Отказано; 7) Отказано; 8) Отказано; 9) Отказано; 10) Отказано.Суд первой инстанции обоснованно указал, что сам по себе факт совершения регистрационным органом действия по исключению из ЕГРН сведений об ипотеке в отсутствие предусмотренных действующим законодательством документов, учитывая установленные судом обстоятельства, не исключает вывод суда о наличии у "Газпромбанк" (АО) права требования по закладной, а также право банка как залогодержателя.
Категория спора: 1) Кредит; 3) Ипотека.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга; 2) О взыскании процентов; 3) Об обращении взыскания на заложенное имущество; 4) О признании права залога.
Требования: 5) О признании договора купли-продажи недействительным; 6) О признании недействительным договора залога; 7) О признании обременения отсутствующим; 8) О признании залога прекращенным; 9) О признании права неперешедшим; 10) О признании добросовестным приобретателем.
Обстоятельства: Истец указал на ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части; 5) Отказано; 6) Отказано; 7) Отказано; 8) Отказано; 9) Отказано; 10) Отказано.Суд первой инстанции обоснованно указал, что сам по себе факт совершения регистрационным органом действия по исключению из ЕГРН сведений об ипотеке в отсутствие предусмотренных действующим законодательством документов, учитывая установленные судом обстоятельства, не исключает вывод суда о наличии у "Газпромбанк" (АО) права требования по закладной, а также право банка как залогодержателя.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2023 по делу N 88-29063/2023 (УИД 77RS0033-02-2022-016142-37)
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования: О прекращении залога (ипотеки).
Обстоятельства: Истец полагает, что залог является прекращенным в силу закона, что подтверждается апелляционным определением, где указано, что поскольку квартира была изъята по решению суда ввиду недействительности сделки, то ипотека подлежала прекращению в силу закона, банк не лишен возможности требовать досрочного исполнения обязательства от лица, заключившего кредитный договор.
Решение: Отказано.Напротив, из материалов дела усматривается, что при заключении договора залога Банком было учтено то обстоятельство, что оплата по договору купли-продажи покупателем была произведена в полном объеме, при этом ФИО1 подтвердил, что получил сумму оплаты по договору в размере 7 100 000 руб., указанная сумма соотносится с денежной оценкой объекта недвижимости, указанной в закладной, при этом, то обстоятельство, что при рассмотрении спора о признании сделки недействительной суд апелляционной инстанции иначе оценил обстоятельства оплаты по договору купли-продажи, не свидетельствует о недобросовестности банка, поскольку при совершении сделки, установленные судебной коллегии обстоятельства, не были известны банку.
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования: О прекращении залога (ипотеки).
Обстоятельства: Истец полагает, что залог является прекращенным в силу закона, что подтверждается апелляционным определением, где указано, что поскольку квартира была изъята по решению суда ввиду недействительности сделки, то ипотека подлежала прекращению в силу закона, банк не лишен возможности требовать досрочного исполнения обязательства от лица, заключившего кредитный договор.
Решение: Отказано.Напротив, из материалов дела усматривается, что при заключении договора залога Банком было учтено то обстоятельство, что оплата по договору купли-продажи покупателем была произведена в полном объеме, при этом ФИО1 подтвердил, что получил сумму оплаты по договору в размере 7 100 000 руб., указанная сумма соотносится с денежной оценкой объекта недвижимости, указанной в закладной, при этом, то обстоятельство, что при рассмотрении спора о признании сделки недействительной суд апелляционной инстанции иначе оценил обстоятельства оплаты по договору купли-продажи, не свидетельствует о недобросовестности банка, поскольку при совершении сделки, установленные судебной коллегии обстоятельства, не были известны банку.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Законом об ипотеке. Правила нормативных актов Центрального банка РФ, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Законом об ипотеке существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Законом об ипотеке. Правила нормативных актов Центрального банка РФ, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Законом об ипотеке существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.
Статья: Частноправовое регулирование смарт-контрактов как предпринимательских обязательств в эпоху перемен
(Патлаенко А.П.)
("Право и бизнес", 2023, N 4)Децентрализованная система для учета электронных закладных является элементом, необходимым для перевода в цифровой формат выдачи ипотеки. На настоящий момент система позволяет безопасно учитывать электронные закладные, обеспечивает все функции учета, а также вторичного обращения ипотечных ценных бумаг. Кроме того, ассоциация "ФинТех" ведет работу над созданием совместного проекта с Росреестром и Банком России по подключению Росреестра в единую электронную среду в целях обеспечения удаленного взаимодействия с участниками и депозитариями. В рамках этой платформы Росреестр сможет проводить регистрационные действия в "Мастерчейне" при помощи технологии блокчейн и смарт-контрактов.
(Патлаенко А.П.)
("Право и бизнес", 2023, N 4)Децентрализованная система для учета электронных закладных является элементом, необходимым для перевода в цифровой формат выдачи ипотеки. На настоящий момент система позволяет безопасно учитывать электронные закладные, обеспечивает все функции учета, а также вторичного обращения ипотечных ценных бумаг. Кроме того, ассоциация "ФинТех" ведет работу над созданием совместного проекта с Росреестром и Банком России по подключению Росреестра в единую электронную среду в целях обеспечения удаленного взаимодействия с участниками и депозитариями. В рамках этой платформы Росреестр сможет проводить регистрационные действия в "Мастерчейне" при помощи технологии блокчейн и смарт-контрактов.
Нормативные акты
Положение Банка России от 13.11.2015 N 503-П
(ред. от 02.11.2021)
"О порядке открытия и ведения депозитариями счетов депо и иных счетов"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2015 N 40137)Основанием для зачисления электронной закладной на счет хранения бездокументарных ценных бумаг является получение электронной закладной на хранение и внесение записи о ее зачислении по счету депо залогодержателя, первоначально указанного в электронной закладной (далее - первоначальный владелец электронной закладной), или иного лица, которое в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" осуществляет права по электронной закладной (далее - иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной), или внесение записи по счету депо номинального держателя, открытому депозитарию, осуществляющему учет и переход прав на электронную закладную.
(ред. от 02.11.2021)
"О порядке открытия и ведения депозитариями счетов депо и иных счетов"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2015 N 40137)Основанием для зачисления электронной закладной на счет хранения бездокументарных ценных бумаг является получение электронной закладной на хранение и внесение записи о ее зачислении по счету депо залогодержателя, первоначально указанного в электронной закладной (далее - первоначальный владелец электронной закладной), или иного лица, которое в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" осуществляет права по электронной закладной (далее - иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной), или внесение записи по счету депо номинального держателя, открытому депозитарию, осуществляющему учет и переход прав на электронную закладную.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Регистрационная запись об ипотеке в случае, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав (в том числе в случае, если была выдана закладная):
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Регистрационная запись об ипотеке в случае, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав (в том числе в случае, если была выдана закладная):
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: В каком коде должны учитываться требования по кредитам (займам) в рублях, изначально выданным на финансирование долевого строительства, но на момент расчета нормативов недвижимость сдана в эксплуатацию и заемщиком представлена закладная на жилую недвижимость?
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: В каком коде должны учитываться требования по кредитам (займам) в рублях, изначально выданным на финансирование долевого строительства, но на момент расчета нормативов недвижимость сдана в эксплуатацию и заемщиком представлена закладная на жилую недвижимость?
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В целях преодоления обозначенных проблем, целесообразно создать единую централизованную систему взаимодействия между кредитными организациями, органами опеки и попечительства и представителями нотариата. В рамках указанной системы необходимо разработать унифицированную стандартную форму закладной, предусматривающую возможность изменения состава собственников-залогодержателей.
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В целях преодоления обозначенных проблем, целесообразно создать единую централизованную систему взаимодействия между кредитными организациями, органами опеки и попечительства и представителями нотариата. В рамках указанной системы необходимо разработать унифицированную стандартную форму закладной, предусматривающую возможность изменения состава собственников-залогодержателей.
Информация: О совершенствовании инструмента макропруденциальных лимитов для ограничения системных рисков в розничном кредитовании
("Официальный сайт Банка России", 2024)<11> Риск-вес по облигациям с ипотечным покрытием АО "ДОМ.РФ" составляет 20%, надбавки для банков-инвесторов при этом не применяются, однако применяются при расчете нормативов АО "ДОМ.РФ" по закладным на балансе в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.2020 N 1680 "О вопросах, связанных с обеспечением финансовой устойчивости единого института развития в жилищной сфере". Требования АО "ДОМ.РФ" к кредитам, входящим в пул кредитов, предполагают ограничение по LTV и ПДН, однако являются рекомендуемыми.
("Официальный сайт Банка России", 2024)<11> Риск-вес по облигациям с ипотечным покрытием АО "ДОМ.РФ" составляет 20%, надбавки для банков-инвесторов при этом не применяются, однако применяются при расчете нормативов АО "ДОМ.РФ" по закладным на балансе в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.2020 N 1680 "О вопросах, связанных с обеспечением финансовой устойчивости единого института развития в жилищной сфере". Требования АО "ДОМ.РФ" к кредитам, входящим в пул кредитов, предполагают ограничение по LTV и ПДН, однако являются рекомендуемыми.
Вопрос: Какими способами банки проводят реструктуризацию кредитов?
(Консультация эксперта, 2025)Также необходимо учитывать, что при пролонгации необходимо заключить соответствующие дополнительные соглашения к кредитному и обеспечительным договорам.
(Консультация эксперта, 2025)Также необходимо учитывать, что при пролонгации необходимо заключить соответствующие дополнительные соглашения к кредитному и обеспечительным договорам.
Статья: К вопросу правового регулирования E-закладной
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Гражданское право", 2025, N 4)На начальном этапе внедрения электронных закладных, несмотря на сформированную нормативно-правовую базу, кредитные организации демонстрировали сдержанную позицию в отношении имплементации цифрового формата, что обусловливалось технологической сложностью инновационных процессов и дефицитом компетенций в данной сфере.
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Гражданское право", 2025, N 4)На начальном этапе внедрения электронных закладных, несмотря на сформированную нормативно-правовую базу, кредитные организации демонстрировали сдержанную позицию в отношении имплементации цифрового формата, что обусловливалось технологической сложностью инновационных процессов и дефицитом компетенций в данной сфере.
Ситуация: Как проводится реструктуризация ипотечных жилищных кредитов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Банк проанализирует возможность проведения реструктуризации (с учетом всех условий) и сообщит о принятом решении. Рассмотрение вашего заявления может занять несколько дней. В случае положительного решения банк проинформирует вас об условиях, на которых он готов осуществить реструктуризацию.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Банк проанализирует возможность проведения реструктуризации (с учетом всех условий) и сообщит о принятом решении. Рассмотрение вашего заявления может занять несколько дней. В случае положительного решения банк проинформирует вас об условиях, на которых он готов осуществить реструктуризацию.
Готовое решение: Как организации погасить регистрационную запись об ипотеке (прекратить ипотеку)
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента, когда в орган регистрации прав поступили (в том числе если была выдана закладная) (п. 3 ст. 25.2 Закона об ипотеке):
(КонсультантПлюс, 2025)Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента, когда в орган регистрации прав поступили (в том числе если была выдана закладная) (п. 3 ст. 25.2 Закона об ипотеке):
Вопрос: О внесении изменений в закладную в части указания срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, при установлении льготного периода по кредитным договорам участников СВО и членов их семей.
(Письмо Банка России от 10.03.2023 N 03-59/1943)<1> Федеральный закон от 03.04.2020 N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" (далее - Закон N 106-ФЗ).
(Письмо Банка России от 10.03.2023 N 03-59/1943)<1> Федеральный закон от 03.04.2020 N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" (далее - Закон N 106-ФЗ).
Статья: Эксперименты по направлению финансового рынка: виды, сферы внедрения и проблемы правового регулирования
(Еремеев Т.М.)
("Право и бизнес", 2024, N 3)Так, например, уже более 5 лет на рынке реализуется крупнейший проект федерального уровня "Ипотека". Цель его запуска - интеграция привычного для граждан рынка ипотечного кредитования в электронную форму с возможностью осуществления сделок с электронными закладными. Цифровая инновация основана на создании системы учета электронных документов, обеспеченных ипотечным обязательством, с применением специализированной блокчейн-платформы. В целях реализации указанного проекта Сбербанком совместно с российской национальной блокчейн-платформой "Мастерчейн" был запущен пилотный проект в рамках регулятивной "песочницы" Банка России для апробации технологии <6>. В 2020 г. по результатам апробации собственной банковской системы предоставления цифровой ипотеки Сбербанком было выпущено более 60 000 электронных закладных уже с использованием самостоятельной банковской инфраструктуры.
(Еремеев Т.М.)
("Право и бизнес", 2024, N 3)Так, например, уже более 5 лет на рынке реализуется крупнейший проект федерального уровня "Ипотека". Цель его запуска - интеграция привычного для граждан рынка ипотечного кредитования в электронную форму с возможностью осуществления сделок с электронными закладными. Цифровая инновация основана на создании системы учета электронных документов, обеспеченных ипотечным обязательством, с применением специализированной блокчейн-платформы. В целях реализации указанного проекта Сбербанком совместно с российской национальной блокчейн-платформой "Мастерчейн" был запущен пилотный проект в рамках регулятивной "песочницы" Банка России для апробации технологии <6>. В 2020 г. по результатам апробации собственной банковской системы предоставления цифровой ипотеки Сбербанком было выпущено более 60 000 электронных закладных уже с использованием самостоятельной банковской инфраструктуры.