Торги прав аренды при банкротстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Торги прав аренды при банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2025)Досрочное расторжение договора лизинга при банкротстве
(КонсультантПлюс, 2025)Досрочное расторжение договора лизинга при банкротстве
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 N 08АП-5500/2025 по делу N А70-18203/2024
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения."После признания ООО "ТПС" банкротом при наличии фиктивной кредиторской задолженности общества перед подконтрольными Плоскову и Дубровскому организациями участники преступной группы предприняли меры по отчуждению активов ООО "ТПС", в том числе права аренды на земельный участок площадью 991 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, предоставленный обществу на основании договора аренды от 12.07.2006 с Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Под видом исполнения решения подконтрольного Плоскову и Дубровскому комитета кредиторов о продаже активов общества в рамках процедуры банкротства Скиловым были организованы торги по продаже права аренды на земельный участок по цене 2 855 000 руб. при его рыночной стоимости 7 070 000 руб., победителем которых было признано подконтрольное Дубровскому ООО "ТоргИнвест". По результатам торгов между ООО "ТПС" в лице конкурсного управляющего Скилова и ООО "ТоргИнвест" был заключен договор об уступке права аренды на указанный земельный участок. Право аренды на земельный участок по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, зарегистрировано 15.02.2013 за ООО "ТоргИнвест" Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения."После признания ООО "ТПС" банкротом при наличии фиктивной кредиторской задолженности общества перед подконтрольными Плоскову и Дубровскому организациями участники преступной группы предприняли меры по отчуждению активов ООО "ТПС", в том числе права аренды на земельный участок площадью 991 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, предоставленный обществу на основании договора аренды от 12.07.2006 с Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Под видом исполнения решения подконтрольного Плоскову и Дубровскому комитета кредиторов о продаже активов общества в рамках процедуры банкротства Скиловым были организованы торги по продаже права аренды на земельный участок по цене 2 855 000 руб. при его рыночной стоимости 7 070 000 руб., победителем которых было признано подконтрольное Дубровскому ООО "ТоргИнвест". По результатам торгов между ООО "ТПС" в лице конкурсного управляющего Скилова и ООО "ТоргИнвест" был заключен договор об уступке права аренды на указанный земельный участок. Право аренды на земельный участок по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 63, зарегистрировано 15.02.2013 за ООО "ТоргИнвест" Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли передать право аренды отдельно от обязанностей по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
Можно ли передать право аренды отдельно от обязанностей по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
Готовое решение: Когда и как прекращается залог, возникший в силу закона
(КонсультантПлюс, 2025)Его реализуют в установленном законом порядке, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, и это, как правило, прекращает залог (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако суды допускают исключение для некоторых видов имущества. Например, для объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома) и права аренды земельного участка. При банкротстве застройщика такое имущество можно выставить на торги с условием о залоге в пользу участников строительства по сделкам, по которым застройщик обязался передать им в собственность будущие квартиры. Это рассматривается как поиск инвестора, готового окончить строительство (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5)).
(КонсультантПлюс, 2025)Его реализуют в установленном законом порядке, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, и это, как правило, прекращает залог (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако суды допускают исключение для некоторых видов имущества. Например, для объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома) и права аренды земельного участка. При банкротстве застройщика такое имущество можно выставить на торги с условием о залоге в пользу участников строительства по сделкам, по которым застройщик обязался передать им в собственность будущие квартиры. Это рассматривается как поиск инвестора, готового окончить строительство (Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5)).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)К. обратился в арбитражный суд с иском к участнику торгов о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи. К. указал, что занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, проданному на торгах. К. ссылался на то, что конкурсный управляющий вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)К. обратился в арбитражный суд с иском к участнику торгов о переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи. К. указал, что занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, проданному на торгах. К. ссылался на то, что конкурсный управляющий вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) унитарного предприятия (далее - должник, предприятие) его конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков (далее - положение о продаже).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) унитарного предприятия (далее - должник, предприятие) его конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже принадлежащего предприятию права аренды земельных участков (далее - положение о продаже).
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На это можно возразить, что и ст. 617 ГК РФ влечет перевод долга, но это не мешает применять право следования без согласия арендатора (правда, чистой аналогии здесь не будет, поскольку по ст. 617 ГК РФ такое последствие имеет место в силу закона, а не по воле сторон). Подобное регулирование исходит из того, что для арендатора важным является обладание конкретным объектом, а не личность его контрагента. Неплатежеспособность арендодателя имеет для арендатора гораздо меньшее значение, чем для кредитора по денежному обязательству (за исключением, конечно, права арендодателя на отказ от договора в связи с открытием в отношении него конкурсного производства). Ввиду наличия права следования арендатор даже не несет рисков, что вещь может быть отобрана в связи с реализацией с публичных торгов по долгам арендодателя в исполнительном производстве и/или в банкротстве (в отсутствие права следования при продаже объекта с торгов арендатору, скорее всего, не были бы компенсированы (реально возмещены неплатежеспособным лицом) затраты, понесенные в связи с приведением объекта аренды в соответствие с нуждами арендатора). Вероятно, арендатор разве что может беспокоиться о гарантийном взносе, ранее уплаченном арендодателю, а также о неисполнении последним обязанности по выполнению работ, относящихся к капитальному ремонту.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На это можно возразить, что и ст. 617 ГК РФ влечет перевод долга, но это не мешает применять право следования без согласия арендатора (правда, чистой аналогии здесь не будет, поскольку по ст. 617 ГК РФ такое последствие имеет место в силу закона, а не по воле сторон). Подобное регулирование исходит из того, что для арендатора важным является обладание конкретным объектом, а не личность его контрагента. Неплатежеспособность арендодателя имеет для арендатора гораздо меньшее значение, чем для кредитора по денежному обязательству (за исключением, конечно, права арендодателя на отказ от договора в связи с открытием в отношении него конкурсного производства). Ввиду наличия права следования арендатор даже не несет рисков, что вещь может быть отобрана в связи с реализацией с публичных торгов по долгам арендодателя в исполнительном производстве и/или в банкротстве (в отсутствие права следования при продаже объекта с торгов арендатору, скорее всего, не были бы компенсированы (реально возмещены неплатежеспособным лицом) затраты, понесенные в связи с приведением объекта аренды в соответствие с нуждами арендатора). Вероятно, арендатор разве что может беспокоиться о гарантийном взносе, ранее уплаченном арендодателю, а также о неисполнении последним обязанности по выполнению работ, относящихся к капитальному ремонту.
Статья: Обжалование отказов в государственной регистрации прав на земельный участок как один из способов установления достоверных сведений для внесения в ЕГРН
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)На общем собрании избирается представитель долевых собственников, который и заключает сделки от имени всех сособственников. Договор аренды такого земельного участка подписывает избранный на общем собрании и действующий на основании протокола представитель. Таким образом, благодаря взвешенному решению коллегии ВС РФ был соблюден баланс интересов.
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)На общем собрании избирается представитель долевых собственников, который и заключает сделки от имени всех сособственников. Договор аренды такого земельного участка подписывает избранный на общем собрании и действующий на основании протокола представитель. Таким образом, благодаря взвешенному решению коллегии ВС РФ был соблюден баланс интересов.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом) (см. также п. 2.21 комментария к ст. 39.10).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом) (см. также п. 2.21 комментария к ст. 39.10).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
Статья: Влияние правового статуса цедента или цессионария на объем уступаемого права и возможность цессии
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)Так, в одном деле оправданием цессии стали защита прав дольщиков и банкротство прежнего застройщика. Цессия была совершена для защиты интересов третьих лиц (участников долевого строительства) и в условиях, когда цедент в преддверии банкротства не в состоянии был осуществлять строительство. Суд посчитал цессию действительной несмотря на то, что право цедента возникло из муниципального контракта, заключенного по результатам торгов <3>.
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)Так, в одном деле оправданием цессии стали защита прав дольщиков и банкротство прежнего застройщика. Цессия была совершена для защиты интересов третьих лиц (участников долевого строительства) и в условиях, когда цедент в преддверии банкротства не в состоянии был осуществлять строительство. Суд посчитал цессию действительной несмотря на то, что право цедента возникло из муниципального контракта, заключенного по результатам торгов <3>.
Статья: Расходы на обеспечение сохранности и реализацию предмета залога в процедурах банкротства. Анализ судебной практики
(Стадченко А.В.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 12)- Подлежит ли дальнейшему "расширительному" толкованию п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве, возможно ли относить на указанные расходы, например, текущую задолженность по арендной плате в случае, если в залоге находится право аренды?
(Стадченко А.В.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 12)- Подлежит ли дальнейшему "расширительному" толкованию п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве, возможно ли относить на указанные расходы, например, текущую задолженность по арендной плате в случае, если в залоге находится право аренды?
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Приведенные нормы показывают, что, действительно, новый собственник ОНС, приобретший его на торгах в рамках банкротного законодательства, не имеет права аренды публичного земельного участка под этим объектом для завершения строительства. Соответственно, публичный интерес в рациональном и эффективном землепользовании государственного (муниципального) земельного фонда не достигается. Рассмотренный судебный казус выявил существенный недостаток правового регулирования арендных земельных отношений, требующий устранения. В связи с этим предлагается учесть в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не только публичные торги, но и торги, проводимые по Закону о банкротстве в рамках реализации имущества должника, изложив подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в следующей редакции:
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Приведенные нормы показывают, что, действительно, новый собственник ОНС, приобретший его на торгах в рамках банкротного законодательства, не имеет права аренды публичного земельного участка под этим объектом для завершения строительства. Соответственно, публичный интерес в рациональном и эффективном землепользовании государственного (муниципального) земельного фонда не достигается. Рассмотренный судебный казус выявил существенный недостаток правового регулирования арендных земельных отношений, требующий устранения. В связи с этим предлагается учесть в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не только публичные торги, но и торги, проводимые по Закону о банкротстве в рамках реализации имущества должника, изложив подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в следующей редакции:
Статья: Преддоговорный этап при заключении договора на торгах
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 9)<46> Указанное ограничение применения нормы ст. 17 Закона о защите конкуренции находит отражение в практике Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, которая в ряде определений указала на неприменимость этой нормы к различным видам обязательных торгов (торги в рамках процесса банкротства, продажи или сдачи в аренду государственной или муниципальной земли). См.: Определения СКЭС ВС РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, от 26.04.2022 N 309-ЭС21-27706.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 9)<46> Указанное ограничение применения нормы ст. 17 Закона о защите конкуренции находит отражение в практике Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, которая в ряде определений указала на неприменимость этой нормы к различным видам обязательных торгов (торги в рамках процесса банкротства, продажи или сдачи в аренду государственной или муниципальной земли). См.: Определения СКЭС ВС РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, от 26.04.2022 N 309-ЭС21-27706.
Статья: Обеспечительные меры при проведении торгов в банкротстве
(Алфимова А.С.)
("Закон", 2024, N 3)По результатам проведения торгов в банкротстве с иском о возмещении убытков, причиненных обеспечительными мерами, чаще всего обращаются покупатели, которые полагают, что кредиторы или управляющий, по чьей инициативе были наложены обеспечительные меры, нарушили их права и законные интересы по получению имущества и пользованию им. В таком случае суды обычно удовлетворяют требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, например если покупатель докажет, что недополучил арендную плату за сдачу помещений в приобретенном им на торгах здании <41>.
(Алфимова А.С.)
("Закон", 2024, N 3)По результатам проведения торгов в банкротстве с иском о возмещении убытков, причиненных обеспечительными мерами, чаще всего обращаются покупатели, которые полагают, что кредиторы или управляющий, по чьей инициативе были наложены обеспечительные меры, нарушили их права и законные интересы по получению имущества и пользованию им. В таком случае суды обычно удовлетворяют требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, например если покупатель докажет, что недополучил арендную плату за сдачу помещений в приобретенном им на торгах здании <41>.
Статья: Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу "старых" (КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ)?
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)6) исключить аукционное условие о цене права на заключение договора о КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее положениям ГК РФ о форме торгов;
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)6) исключить аукционное условие о цене права на заключение договора о КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее положениям ГК РФ о форме торгов;