Субаренда на неопределенный срок
Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 621 ГК РФ "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"3.3.1. При досрочном прекращении договора аренды субарендатор не может заключить соглашение с арендодателем, если договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ "Пользование арендованным имуществом"2.7.2. Правила возобновления договора аренды на неопределенный срок применяются к договору субаренды в пределах срока аренды по основному договору (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения15. Возможность возобновления договора субаренды на неопределенный срок
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Готовое решение: Какие последствия влечет окончание срока действия договора
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, от срока действия основного договора аренды зависит судьба субарендатора. Дело в том, что договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому, даже если договор субаренды заключен на неопределенный срок, он прекратится после окончания срока действия договора аренды (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, от срока действия основного договора аренды зависит судьба субарендатора. Дело в том, что договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому, даже если договор субаренды заключен на неопределенный срок, он прекратится после окончания срока действия договора аренды (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Тем не менее, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, факт возобновления договора субаренды на неопределенный срок не является препятствием к тому, чтобы стороны в настоящее время заключили между собой новый договор субаренды, который начнет действовать с момента окончания срока предыдущего договора, либо дополнительное соглашение о продлении срока действия ранее заключенного договора субаренды.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 12)Тем не менее, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, факт возобновления договора субаренды на неопределенный срок не является препятствием к тому, чтобы стороны в настоящее время заключили между собой новый договор субаренды, который начнет действовать с момента окончания срока предыдущего договора, либо дополнительное соглашение о продлении срока действия ранее заключенного договора субаренды.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В то же время известны примеры, когда недобросовестное поведение сторон основного договора аренды было настолько очевидно, что помыслить какое-либо разумное объяснение их действий, кроме как достижение противоправной цели по вытеснению субарендатора, крайне сложно. Это ситуации, когда арендатор и арендодатель заключают соглашение о расторжении договора аренды, а на следующий день подписывают новый договор, при этом требуя от субарендатора возвратить объект ввиду соблюдения гипотезы п. 1 ст. 618 ГК РФ <52>. Однако в ряде случаев злоупотребление может быть и не так очевидно (и есть ли оно вообще?). Например, в рамках одного дела договор аренды был заключен на неопределенный срок, договор субаренды - до 30.10.2017. 30.08.2017 арендодатель и арендатор расторгли договор аренды и заключили новый. Удовлетворяя иск арендатора к субарендатору о возврате вещи, суд указал, что "факт последующего заключения арендатором и арендодателем нового договора аренды не восстанавливает действия договора субаренды с ответчиком, поскольку согласие арендодателя на передачу спорной части земельного участка в субаренду было выдано на срок, не превышающий срока действия договора аренды" <53>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В то же время известны примеры, когда недобросовестное поведение сторон основного договора аренды было настолько очевидно, что помыслить какое-либо разумное объяснение их действий, кроме как достижение противоправной цели по вытеснению субарендатора, крайне сложно. Это ситуации, когда арендатор и арендодатель заключают соглашение о расторжении договора аренды, а на следующий день подписывают новый договор, при этом требуя от субарендатора возвратить объект ввиду соблюдения гипотезы п. 1 ст. 618 ГК РФ <52>. Однако в ряде случаев злоупотребление может быть и не так очевидно (и есть ли оно вообще?). Например, в рамках одного дела договор аренды был заключен на неопределенный срок, договор субаренды - до 30.10.2017. 30.08.2017 арендодатель и арендатор расторгли договор аренды и заключили новый. Удовлетворяя иск арендатора к субарендатору о возврате вещи, суд указал, что "факт последующего заключения арендатором и арендодателем нового договора аренды не восстанавливает действия договора субаренды с ответчиком, поскольку согласие арендодателя на передачу спорной части земельного участка в субаренду было выдано на срок, не превышающий срока действия договора аренды" <53>.
Вопрос: ООО-1 (арендодатель) и АО (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок. АО планирует заключить с ООО-2 договор субаренды сроком действия три года. Может ли срок действия договора субаренды быть три года, если договор аренды имеет неопределенный срок действия?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО-1 (арендодатель) и АО (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок с правом заключения договоров субаренды. АО планирует заключить с ООО-2 договор субаренды сроком действия три года. Может ли быть срок действия договора субаренды три года, если договор аренды имеет неопределенный срок действия?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО-1 (арендодатель) и АО (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок с правом заключения договоров субаренды. АО планирует заключить с ООО-2 договор субаренды сроком действия три года. Может ли быть срок действия договора субаренды три года, если договор аренды имеет неопределенный срок действия?
Статья: Сложные вопросы применения ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды"
(Лисовская И.А., Трапезникова Н.Г.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11; "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2022, N 24)Указанная норма позволяет применять упрощенный порядок учета арендных операций и оставлять на балансе арендодателя предметы аренды, переданные арендатору в бессрочную аренду. "Арендатор выделяет договоры, в отношении которых им принято решение о применении упрощенного порядка учета" <15>, в том числе для решения вопроса о выполнении (невыполнении) переходных процедур, связанных с переходом на новый российский Стандарт. При этом если арендатор получает предмет аренды в бессрочную аренду и передает его в субаренду (на практике срок последней всегда определен), то ситуация кардинально меняется, поскольку упрощенный порядок учета может применяться, как уже отмечалось, только при обязательном соблюдении условий, установленных п. 12 ФСБУ 25/2018, включающих в том числе субаренду. Это в полной мере соответствует п. B7 МСФО (IFRS) 16, в котором указывается: "Если арендатор предоставляет актив в субаренду или, как ожидается, предоставит актив в субаренду, главный договор аренды не удовлетворяет критериям классификации в качестве аренды актива с низкой стоимостью (последнее - как частный случай применения упрощенного порядка. - Авт.)" <16>.
(Лисовская И.А., Трапезникова Н.Г.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11; "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2022, N 24)Указанная норма позволяет применять упрощенный порядок учета арендных операций и оставлять на балансе арендодателя предметы аренды, переданные арендатору в бессрочную аренду. "Арендатор выделяет договоры, в отношении которых им принято решение о применении упрощенного порядка учета" <15>, в том числе для решения вопроса о выполнении (невыполнении) переходных процедур, связанных с переходом на новый российский Стандарт. При этом если арендатор получает предмет аренды в бессрочную аренду и передает его в субаренду (на практике срок последней всегда определен), то ситуация кардинально меняется, поскольку упрощенный порядок учета может применяться, как уже отмечалось, только при обязательном соблюдении условий, установленных п. 12 ФСБУ 25/2018, включающих в том числе субаренду. Это в полной мере соответствует п. B7 МСФО (IFRS) 16, в котором указывается: "Если арендатор предоставляет актив в субаренду или, как ожидается, предоставит актив в субаренду, главный договор аренды не удовлетворяет критериям классификации в качестве аренды актива с низкой стоимостью (последнее - как частный случай применения упрощенного порядка. - Авт.)" <16>.
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Спорной представляется ситуация, когда речь идет о заключении договора на неопределенный срок. В подобных сделках любая из сторон вправе немотивированно отказаться от договора без выплаты какой-либо компенсации. В то же время нередко такое уведомление об отказе возымеет эффект только после истечения определенного срока. Например, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ при аренде недвижимости предупредить другую сторону об отказе от договора необходимо за три месяца. Вправе ли кредитор утверждать, что его законный интерес во вступлении в договорные отношения заключается в том, чтобы пробыть на объекте спорные три месяца? Отмечается, что, как правило, подобные дополнительные сроки устанавливаются для того, чтобы сам по себе отказ от договора на неопределенный срок не стал для контрагента полной неожиданностью и он имел возможность привести в порядок свои дела, связанные с исполнением обязательства, а также подыскать себе нового контрагента <4>. Такое обоснование, вероятно, выступает скорее против требования потенциального истца, поскольку он не осуществлял никакого предоставления, для фиксации и сдачи которого требовался бы дополнительный срок. Интерес, связанный с поиском нового контрагента, выглядит более реалистичным. Однако действительно ли для этого необходимо оказаться участником обязательственного правоотношения из основного договора? Как представляется, подобные убытки могут быть взысканы и на основании факта нарушения должником обязанности заключить основной договор. В рамках судебной практики также поддерживается идея, что понудить к заключению договора на неопределенный срок не представляется возможным. Например, в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор при досрочном прекращении аренды и субаренды вправе требовать от арендодателя заключения договора аренды напрямую. Однако суды выработали правовую позицию, согласно которой данное правило не распространяется на случаи действия договора субаренды на неопределенный срок <5>.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Спорной представляется ситуация, когда речь идет о заключении договора на неопределенный срок. В подобных сделках любая из сторон вправе немотивированно отказаться от договора без выплаты какой-либо компенсации. В то же время нередко такое уведомление об отказе возымеет эффект только после истечения определенного срока. Например, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ при аренде недвижимости предупредить другую сторону об отказе от договора необходимо за три месяца. Вправе ли кредитор утверждать, что его законный интерес во вступлении в договорные отношения заключается в том, чтобы пробыть на объекте спорные три месяца? Отмечается, что, как правило, подобные дополнительные сроки устанавливаются для того, чтобы сам по себе отказ от договора на неопределенный срок не стал для контрагента полной неожиданностью и он имел возможность привести в порядок свои дела, связанные с исполнением обязательства, а также подыскать себе нового контрагента <4>. Такое обоснование, вероятно, выступает скорее против требования потенциального истца, поскольку он не осуществлял никакого предоставления, для фиксации и сдачи которого требовался бы дополнительный срок. Интерес, связанный с поиском нового контрагента, выглядит более реалистичным. Однако действительно ли для этого необходимо оказаться участником обязательственного правоотношения из основного договора? Как представляется, подобные убытки могут быть взысканы и на основании факта нарушения должником обязанности заключить основной договор. В рамках судебной практики также поддерживается идея, что понудить к заключению договора на неопределенный срок не представляется возможным. Например, в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор при досрочном прекращении аренды и субаренды вправе требовать от арендодателя заключения договора аренды напрямую. Однако суды выработали правовую позицию, согласно которой данное правило не распространяется на случаи действия договора субаренды на неопределенный срок <5>.