Способы управления нежилым зданием
Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления нежилым зданием (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 15.05.2024 N 33-5206/2024 (УИД 91RS0004-01-2023-002136-46)
Категория спора: Потребительский кооператив.
Требования члена кооператива: О признании недействительным приказа, незаконными действий, обязании совершить действия.
Обстоятельства: Истец указал, что является владельцем гаражных боксов. Подача электроэнергии к указанным боксам совместно с другими гаражными боксами производится через электроустановку, принадлежащую сетевой организации. Ответчик приказом ввел полное ограничение режима потребления электрической энергии гаражных боксов. В то же время полностью ограничить режим потребления могут только сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства.
Решение: Удовлетворено в части.Пункт 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющий закрытый перечень способов управления многоквартирным домом применительно к жилищным отношениям, в системе действующего правового регулирования не исключает возможности выбора собственниками помещений в нежилом здании в качестве способа управления этим зданием управления потребительским кооперативом.
Категория спора: Потребительский кооператив.
Требования члена кооператива: О признании недействительным приказа, незаконными действий, обязании совершить действия.
Обстоятельства: Истец указал, что является владельцем гаражных боксов. Подача электроэнергии к указанным боксам совместно с другими гаражными боксами производится через электроустановку, принадлежащую сетевой организации. Ответчик приказом ввел полное ограничение режима потребления электрической энергии гаражных боксов. В то же время полностью ограничить режим потребления могут только сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства.
Решение: Удовлетворено в части.Пункт 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющий закрытый перечень способов управления многоквартирным домом применительно к жилищным отношениям, в системе действующего правового регулирования не исключает возможности выбора собственниками помещений в нежилом здании в качестве способа управления этим зданием управления потребительским кооперативом.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2024 N 88-10530/2024 (УИД 54RS0030-01-2022-009477-58)
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании недействительным решения общего собрания.
Обстоятельства: При проведении собрания кворум отсутствовал.
Решение: Отказано.Учитывая, что оспариваемым собранием решен вопрос создания ТСН "Краснообск 116" в целях совместного управления комплексом имущества в нежилом доме, т.е. определен способ управления зданием, следовательно, несмотря на то, что сторонами спора являются юридические лица, характер спора касается способа управления зданием, поэтому не носит экономического характера, то есть спорное материальное правоотношение не возникает из сферы предпринимательской или иной экономической деятельности.
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании недействительным решения общего собрания.
Обстоятельства: При проведении собрания кворум отсутствовал.
Решение: Отказано.Учитывая, что оспариваемым собранием решен вопрос создания ТСН "Краснообск 116" в целях совместного управления комплексом имущества в нежилом доме, т.е. определен способ управления зданием, следовательно, несмотря на то, что сторонами спора являются юридические лица, характер спора касается способа управления зданием, поэтому не носит экономического характера, то есть спорное материальное правоотношение не возникает из сферы предпринимательской или иной экономической деятельности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Какой порядок управления нежилым зданием
(КонсультантПлюс, 2025)1. Какой способ управления нежилым зданием можно выбрать и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)1. Какой способ управления нежилым зданием можно выбрать и как это сделать
Статья: Спор о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Положения ЖК РФ, определяющие порядок выбора способа управления многоквартирным жилым домом и осуществления такого управления, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ могут быть применены к отношениям собственников помещений и в нежилых зданиях, в том числе к отношениям по управлению такими зданиями (п. 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 08.04.2021 N 599-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Центр Трансфера Технологий" на нарушение его конституционных прав пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации").
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Положения ЖК РФ, определяющие порядок выбора способа управления многоквартирным жилым домом и осуществления такого управления, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ могут быть применены к отношениям собственников помещений и в нежилых зданиях, в том числе к отношениям по управлению такими зданиями (п. 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 08.04.2021 N 599-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Центр Трансфера Технологий" на нарушение его конституционных прав пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации").
Нормативные акты
"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007)
(Извлечение)
(ред. от 12.07.2017)Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007)
(Извлечение)
(ред. от 12.07.2017)Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Письмо ВАС РФ от 11.04.1994 N С5-7/ОЗ-235
<О выкупе недвижимого имущества товариществами и акционерными обществами, созданными членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия>В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключается конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей. Разрешение о выкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься Госкомимуществом России, его территориальными агентствами или соответствующими комитетами по управлению имуществом.
<О выкупе недвижимого имущества товариществами и акционерными обществами, созданными членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия>В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключается конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей. Разрешение о выкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься Госкомимуществом России, его территориальными агентствами или соответствующими комитетами по управлению имуществом.
Ситуация: Какие есть способы управления многоквартирным домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (ч. 6 ст. 15, п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (ч. 6 ст. 15, п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Статья: Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)В отношении нежилых зданий можно выделить несколько способов возникновения общей долевой собственности на общее имущество:
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)В отношении нежилых зданий можно выделить несколько способов возникновения общей долевой собственности на общее имущество:
Готовое решение: Как и с кого получить возмещение, если на ваш автомобиль упали дерево или снег
(КонсультантПлюс, 2025)снег упал на машину с крыши нежилого здания, поскольку собственник нарушил правила его эксплуатации (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.09.2020 N 88-14201/2020);
(КонсультантПлюс, 2025)снег упал на машину с крыши нежилого здания, поскольку собственник нарушил правила его эксплуатации (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.09.2020 N 88-14201/2020);
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Так, во внутренних документах для служебного пользования (обзорах) Управления ФНС России по г. Москве и Московской области привлечение заемных денежных средств в товарищество было рассмотрено как схема уклонения от уплаты налогов (Андреева Т.Г. Какие способы уклонения от уплаты налогов выявили инспекторы при проверках в 2011 году // Российский налоговый курьер. 2012; 9). Организации заключили договор о совместной деятельности "...в целях реконструкции (достройки) и ремонта двух нежилых зданий <...>, создания и обустройства инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории, в том числе: обустройство внутренней территории и дорог, устройство заборного ограждения, системы освещения территории и получения дохода от их последующей сдачи в аренду третьим лицам".
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Так, во внутренних документах для служебного пользования (обзорах) Управления ФНС России по г. Москве и Московской области привлечение заемных денежных средств в товарищество было рассмотрено как схема уклонения от уплаты налогов (Андреева Т.Г. Какие способы уклонения от уплаты налогов выявили инспекторы при проверках в 2011 году // Российский налоговый курьер. 2012; 9). Организации заключили договор о совместной деятельности "...в целях реконструкции (достройки) и ремонта двух нежилых зданий <...>, создания и обустройства инженерных сетей и благоустройства прилегающей территории, в том числе: обустройство внутренней территории и дорог, устройство заборного ограждения, системы освещения территории и получения дохода от их последующей сдачи в аренду третьим лицам".
"Влияние экономических характеристик (показателей) на правовое положение юридических лиц: монография"
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Для случаев, когда решения принимаются без единогласия, в ГК РФ была введена гл. 9.1 "Решения собраний". В Концепции развития гражданского законодательства специально подчеркивалось, что "существенной особенностью такого решения собрания как юридического акта является его обязательность в силу закона для всех участников собрания, в том числе и для тех, кто не принимал участия в собрании или голосовал против принятого решения" <1>. В итоге в п. 1 ст. 181.2 ГК РФ получила закрепление формулировка, согласно которой "решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества". В п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 разъясняется, что "...к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" <2>. Получается, что все решения, принимаемые гражданско-правовыми сообществами, будут называться решениями собраний. При этом стоит отметить, что помимо простого большинства в отдельных правовых актах может предусматриваться и иной порог большинства для принятия решений (квалифицированное большинство) или даже иной способ агрегирования коллективных предпочтений (например, кумулятивное голосование при формировании коллегиального органа управления или комитета кредиторов в процессе несостоятельности (банкротства)).
(Ефимов А.В.)
("Проспект", 2024)Для случаев, когда решения принимаются без единогласия, в ГК РФ была введена гл. 9.1 "Решения собраний". В Концепции развития гражданского законодательства специально подчеркивалось, что "существенной особенностью такого решения собрания как юридического акта является его обязательность в силу закона для всех участников собрания, в том числе и для тех, кто не принимал участия в собрании или голосовал против принятого решения" <1>. В итоге в п. 1 ст. 181.2 ГК РФ получила закрепление формулировка, согласно которой "решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества". В п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 разъясняется, что "...к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" <2>. Получается, что все решения, принимаемые гражданско-правовыми сообществами, будут называться решениями собраний. При этом стоит отметить, что помимо простого большинства в отдельных правовых актах может предусматриваться и иной порог большинства для принятия решений (квалифицированное большинство) или даже иной способ агрегирования коллективных предпочтений (например, кумулятивное голосование при формировании коллегиального органа управления или комитета кредиторов в процессе несостоятельности (банкротства)).
Готовое решение: Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг - по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг - по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.
Ситуация: Как сменить управляющую организацию в многоквартирном доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год со дня его заключения, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора или изменения способа управления многоквартирным домом. В этих случаях возможно отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год со дня его заключения, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора или изменения способа управления многоквартирным домом. В этих случаях возможно отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).