Сохранение аренды при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Сохранение аренды при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)1. Прекращение договора аренды при смене собственника арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2025)1. Прекращение договора аренды при смене собственника арендованного имущества
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Проблема возврата обеспечительного платежа непосредственно связана с непрекращающейся дискуссией о том, имеет ли право арендатора вещную природу или обязательственную. Мы всегда придерживались точки зрения, что по крайней мере для зарегистрированной аренды недвижимой вещи, при которой вещь передается во владение арендатора право арендатора, очень близко к ограниченному вещному праву. К таким договорам применяется ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника арендованного имущества.
Статья: Правовой статус сторон в конструкции титульного обеспечения de lege lata и de lege ferenda: право ожидания на страже интересов должника
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Как праву следует относиться к передаче кредитором права собственности другому лицу без передачи ему своей договорной позиции? Действующее позитивное регулирование лизинга, кажется, такой возможности не предусматривает. Статья 617 ГК РФ устанавливает сохранение договора аренды при смене собственника арендуемого имущества и, соответственно, переход договорной позиции арендодателя к новому собственнику. С одной стороны, являясь проводником права следования в регулирование лизинга, данная норма приближает статус лизингополучателя к немецкому праву ожидания, с другой стороны, она игнорирует различие вещно-правовых и обязательственных отношений в лизинге, в результате чего свойство следования характеризует не отдельное вещное право ожидания лизингополучателя, а весь договор лизинга, в то время как единство судьбы этих элементов совсем не очевидно <119>.
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Как праву следует относиться к передаче кредитором права собственности другому лицу без передачи ему своей договорной позиции? Действующее позитивное регулирование лизинга, кажется, такой возможности не предусматривает. Статья 617 ГК РФ устанавливает сохранение договора аренды при смене собственника арендуемого имущества и, соответственно, переход договорной позиции арендодателя к новому собственнику. С одной стороны, являясь проводником права следования в регулирование лизинга, данная норма приближает статус лизингополучателя к немецкому праву ожидания, с другой стороны, она игнорирует различие вещно-правовых и обязательственных отношений в лизинге, в результате чего свойство следования характеризует не отдельное вещное право ожидания лизингополучателя, а весь договор лизинга, в то время как единство судьбы этих элементов совсем не очевидно <119>.
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Применительно к договору аренды жилого помещения отсутствие регистрации не препятствует сторонам требовать друг от друга добросовестного исполнения принятых на себя обязательств и защищать свои интересы в суде. Но данный договор не может быть противопоставлен третьим лицам, для них обязательств между сторонами не существует. А значит, не существует и обременения в виде права владения и пользования помещением, т.е. для третьего лица помещение будет юридически чистым. Арендатор, как сторона в незарегистрированном договоре долгосрочной аренды (сроком свыше одного года), будет лишен права на сохранение договора аренды при смене собственника, если новый собственник не знал и не мог знать о наличии арендных отношений. Свою добросовестность новый собственник может доказать выпиской из Управления Росреестра об отсутствии зарегистрированных обременений на спорный объект недвижимости на дату регистрации права собственности.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Применительно к договору аренды жилого помещения отсутствие регистрации не препятствует сторонам требовать друг от друга добросовестного исполнения принятых на себя обязательств и защищать свои интересы в суде. Но данный договор не может быть противопоставлен третьим лицам, для них обязательств между сторонами не существует. А значит, не существует и обременения в виде права владения и пользования помещением, т.е. для третьего лица помещение будет юридически чистым. Арендатор, как сторона в незарегистрированном договоре долгосрочной аренды (сроком свыше одного года), будет лишен права на сохранение договора аренды при смене собственника, если новый собственник не знал и не мог знать о наличии арендных отношений. Свою добросовестность новый собственник может доказать выпиской из Управления Росреестра об отсутствии зарегистрированных обременений на спорный объект недвижимости на дату регистрации права собственности.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).