Согласие залогодержателя на договор аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие залогодержателя на договор аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Сделки с имуществом, обремененным залогом
(КонсультантПлюс, 2025)2. Согласие залогодержателя на передачу в аренду предмета ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)2. Согласие залогодержателя на передачу в аренду предмета ипотеки
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 334 "Понятие залога" ГК РФ"Исходя из положений п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога им утрачено с момента прекращения действия договора аренды."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее - Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее - Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Реализация заложенного по ипотеке жилого помещения не влияет на права лиц, заключивших до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договор найма или договор аренды жилого помещения, который после возникновения ипотеки при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Реализация заложенного по ипотеке жилого помещения не влияет на права лиц, заключивших до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договор найма или договор аренды жилого помещения, который после возникновения ипотеки при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.