Согласие собственника на уступку права аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие собственника на уступку права аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"4.1.1. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, вправе переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка (позиция ВАС РФ) >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Переуступка права аренды земли и уведомление о перенайме земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)...исходя из положений пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, запрет на уступку прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, статьей 39.11 ЗК РФ, на договор аренды от 25.04.2014 не распространяется, вне зависимости от даты заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по нему, поскольку на момент его заключения... действовали положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
(КонсультантПлюс, 2025)...исходя из положений пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, запрет на уступку прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, статьей 39.11 ЗК РФ, на договор аренды от 25.04.2014 не распространяется, вне зависимости от даты заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по нему, поскольку на момент его заключения... действовали положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества, установленные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, действующей на момент дачи согласия на переуступку прав по договору аренды, распространяются на заключение всеми лицами (а не только собственниками) любых договоров, предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении муниципального (государственного) имущества.
Можно ли заключить договор перенайма публичного имущества, переданного по договору аренды, без проведения конкурса или аукциона
(КонсультантПлюс, 2025)Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества, установленные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, действующей на момент дачи согласия на переуступку прав по договору аренды, распространяются на заключение всеми лицами (а не только собственниками) любых договоров, предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении муниципального (государственного) имущества.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли акт органа власти, повышающий коэффициент расчета платы по договору аренды при передаче в субаренду или при перенайме государственного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Применительно к уступке прав по договору аренды суд сослался на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Действителен ли акт органа власти, повышающий коэффициент расчета платы по договору аренды при передаче в субаренду или при перенайме государственного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Применительно к уступке прав по договору аренды суд сослался на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Нормативные акты
Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ
(ред. от 23.05.2025)
"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2025)4. Государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.
(ред. от 23.05.2025)
"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2025)4. Государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.
Распоряжение ОАО "РЖД" от 03.10.2022 N 2542/р
(ред. от 28.02.2025)
"Об утверждении Правил рассмотрения обращений юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, владеющих на праве собственности или на ином праве железнодорожными путями необщего пользования, о примыкании строящихся, реконструируемых, восстановленных железнодорожных путей необщего пользования к инфраструктуре ОАО "РЖД" или о развитии существующих примыканий"согласие нового арендатора (пользователя) с предполагаемой уступкой;
(ред. от 28.02.2025)
"Об утверждении Правил рассмотрения обращений юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, владеющих на праве собственности или на ином праве железнодорожными путями необщего пользования, о примыкании строящихся, реконструируемых, восстановленных железнодорожных путей необщего пользования к инфраструктуре ОАО "РЖД" или о развитии существующих примыканий"согласие нового арендатора (пользователя) с предполагаемой уступкой;
Вопрос: Означает ли право арендатора на передачу арендованного имущества в субаренду одновременное право субарендатора на предоставление имущества во вторичную субаренду (субсубаренду) без согласия собственника этого имущества?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Рассматривая спорную ситуацию о возможности сдачи арендованного имущества в субсубаренду без согласия собственника, судебные инстанции пришли к выводу, что собственник имущества передал объект недвижимости в аренду с правом уступки требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Рассматривая спорную ситуацию о возможности сдачи арендованного имущества в субсубаренду без согласия собственника, судебные инстанции пришли к выводу, что собственник имущества передал объект недвижимости в аренду с правом уступки требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Российская судебная практика считает, что это невозможно. Закон в п. 2 ст. 615 ГК РФ допускает с согласия собственника комплексную передачу договорной позиции арендатора, включающую как уступку прав, так и перевод обязанностей (перенаем). Передача третьему лицу права арендатора на владение и пользование (либо только пользование) вещью, как представляется, в принципе не является уступкой обязательственного притязания, а представляет собой преемство в производном абсолютном праве, но вопрос о такой квалификации спорен. Как бы ни квалифицировали указанные права арендатора, их изолированная уступка не становится возможна. То же касается и бесспорно обязательственных по своей природе требований арендатора о передаче самой вещи во владение, об осуществлении капитального ремонта, обеспечении охраны, осуществлении арендодателем иных дополнительных предоставлений, направленных на обеспечение условий владения и пользования (только пользования). Вытекающие из таких обязательств обязанности арендодателя тесно связаны с наделением арендатора производным абсолютным правом владения и (или) пользования, функционально обеспечивают реализацию арендатором этих правомочий и не могут быть оторваны от комплексной программы договорных правоотношений и оборачиваться отдельно. Уступка всех этих прав возможна только с согласия арендодателя, если из закона или договора не следует отсутствие необходимости получения такого согласия, и в любом случае только вместе с переводом обязательств арендатора, т.е. в режиме перенайма (о недопустимости изолированной уступки прав арендатора без перевода обязанностей см.: п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66; п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90; Постановления Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 и от 1 октября 2013 г. N 3914/13; Определение СКГД ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 83-КГ15-16).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Российская судебная практика считает, что это невозможно. Закон в п. 2 ст. 615 ГК РФ допускает с согласия собственника комплексную передачу договорной позиции арендатора, включающую как уступку прав, так и перевод обязанностей (перенаем). Передача третьему лицу права арендатора на владение и пользование (либо только пользование) вещью, как представляется, в принципе не является уступкой обязательственного притязания, а представляет собой преемство в производном абсолютном праве, но вопрос о такой квалификации спорен. Как бы ни квалифицировали указанные права арендатора, их изолированная уступка не становится возможна. То же касается и бесспорно обязательственных по своей природе требований арендатора о передаче самой вещи во владение, об осуществлении капитального ремонта, обеспечении охраны, осуществлении арендодателем иных дополнительных предоставлений, направленных на обеспечение условий владения и пользования (только пользования). Вытекающие из таких обязательств обязанности арендодателя тесно связаны с наделением арендатора производным абсолютным правом владения и (или) пользования, функционально обеспечивают реализацию арендатором этих правомочий и не могут быть оторваны от комплексной программы договорных правоотношений и оборачиваться отдельно. Уступка всех этих прав возможна только с согласия арендодателя, если из закона или договора не следует отсутствие необходимости получения такого согласия, и в любом случае только вместе с переводом обязательств арендатора, т.е. в режиме перенайма (о недопустимости изолированной уступки прав арендатора без перевода обязанностей см.: п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66; п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90; Постановления Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 и от 1 октября 2013 г. N 3914/13; Определение СКГД ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 83-КГ15-16).
Вопрос: Является ли заключение сделки перенайма земельного участка основанием для взыскания с нового арендатора задолженности по арендной плате, образовавшейся у прежнего арендатора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Указанное положение направлено на защиту имущественного положения арендодателя, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом арендодатель вправе оценить имущественное положение нового должника, цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для арендодателя. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Указанное положение направлено на защиту имущественного положения арендодателя, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом арендодатель вправе оценить имущественное положение нового должника, цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для арендодателя. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за ноябрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)ВС РФ указал, что в дальнейшем спорное имущество было закреплено за ФГАУ, которое, однако, не вправе им распоряжаться, в том числе вносить изменения в договор аренды без согласия собственника, арендодателя и учредителя.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)ВС РФ указал, что в дальнейшем спорное имущество было закреплено за ФГАУ, которое, однако, не вправе им распоряжаться, в том числе вносить изменения в договор аренды без согласия собственника, арендодателя и учредителя.