Согласие опеки на продажу квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие опеки на продажу квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 37 ГК РФПризнают незаконным отказ органа опеки и попечительства выдать предварительное разрешение на совершение сделки без согласия одного из родителей, если не проверено, соответствует ли сделка интересам детей >>>
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 60 "Имущественные права ребенка" СК РФ"Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 28, 37, 153, 165, 450, 452, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, установив, что на момент заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры от 10 декабря 2015 г. К.М. было 12 лет, а К.Д. было 13 лет, на момент подачи документов на государственную регистрацию предусмотренного законом обязательного согласия органа опеки и попечительства не имелось, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069
<О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233>Соболь Е.Н. оспорил в Верховный Суд Российской Федерации абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.), согласно которому на государственную регистрацию договора продажи представляются разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. По мнению заявителя, приведенная норма в части, требующей представления разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, противоречит пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который не требует получения в указанном случае подобного разрешения. Считает, что оспариваемая норма вводит не предусмотренное законом ограничение на отчуждение жилого помещения, чем создает угрозу нарушения его прав.
<О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233>Соболь Е.Н. оспорил в Верховный Суд Российской Федерации абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.), согласно которому на государственную регистрацию договора продажи представляются разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. По мнению заявителя, приведенная норма в части, требующей представления разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, противоречит пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который не требует получения в указанном случае подобного разрешения. Считает, что оспариваемая норма вводит не предусмотренное законом ограничение на отчуждение жилого помещения, чем создает угрозу нарушения его прав.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Суды также допускают постановку под условие согласия органа опеки, которое относится к публично-правовым, но ввиду применения при его отсутствии тех же последствий, что и при отсутствии частного согласия, представляется возможным допустить в данном случае некоторую аналогию. При оспаривании сделок, совершенных в отсутствие согласия органов опеки, стандартной является следующая ситуация. Орган опеки дает согласие на отчуждение имущества подопечного при условии приобретения в собственность подопечного другого помещения, в котором жилищные условия будут более приемлемыми. В дальнейшем это условие не соблюдается и орган опеки предъявляет иск об оспаривании договора купли-продажи. Установив, что жилищное положение подопечного ухудшено, суды в подавляющем большинстве случаев признают договоры купли-продажи недействительными <33>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Суды также допускают постановку под условие согласия органа опеки, которое относится к публично-правовым, но ввиду применения при его отсутствии тех же последствий, что и при отсутствии частного согласия, представляется возможным допустить в данном случае некоторую аналогию. При оспаривании сделок, совершенных в отсутствие согласия органов опеки, стандартной является следующая ситуация. Орган опеки дает согласие на отчуждение имущества подопечного при условии приобретения в собственность подопечного другого помещения, в котором жилищные условия будут более приемлемыми. В дальнейшем это условие не соблюдается и орган опеки предъявляет иск об оспаривании договора купли-продажи. Установив, что жилищное положение подопечного ухудшено, суды в подавляющем большинстве случаев признают договоры купли-продажи недействительными <33>.
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если квартира (доля в квартире) принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину либо в квартире зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если продажа квартиры затрагивает их права и охраняемые законом интересы) (ст. ст. 32, 33, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если квартира (доля в квартире) принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину либо в квартире зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если продажа квартиры затрагивает их права и охраняемые законом интересы) (ст. ст. 32, 33, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Статья: Особенности совершения сделок с недвижимостью опекунами несовершеннолетнего
(Верхова Д.В.)
("Legal Bulletin", 2024, N 2)Так, в 2015 г. Верховный суд республики Башкортостан признал недействительным договор купли-продажи жилого дома. В качестве опекуна несовершеннолетнего лица, которое было зарегистрировано в данном жилом помещении, выступала его бабушка. В соответствии с требованиями закона на совершение сделок с данным жилым помещением необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Суд первой инстанции, учитывая, что права несовершеннолетнего в имущественной сфере были ущемлены, признал требования уполномоченных органов обоснованными.
(Верхова Д.В.)
("Legal Bulletin", 2024, N 2)Так, в 2015 г. Верховный суд республики Башкортостан признал недействительным договор купли-продажи жилого дома. В качестве опекуна несовершеннолетнего лица, которое было зарегистрировано в данном жилом помещении, выступала его бабушка. В соответствии с требованиями закона на совершение сделок с данным жилым помещением необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Суд первой инстанции, учитывая, что права несовершеннолетнего в имущественной сфере были ущемлены, признал требования уполномоченных органов обоснованными.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Более сложный случай имеет место тогда, когда оспоримым в силу отсутствия требуемого по закону согласия третьего лица (государственного органа) является уже заключенный сторонами обязательственный договор, договор не аннулирован по иску третьего лица (государственного органа), но кредитор пытается добиться принудительного исполнения по обязательству, вытекающему из такого договора. Если третье лицо (государственный орган), узнав о поданном иске, заявляет иск об оспаривании сделки, являющейся основанием для обязательства, на принудительное осуществление которого направлен исходный иск, такой иск должен быть рассмотрен вместе с первоначальным иском, а само третье лицо (государственный орган) должно иметь процессуальный статус третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Если суд найдет основания для аннулирования такой сделки, это станет основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска о принуждении к исполнению обязательств в натуре, так как отпадет правовое основание для самого обязательства совершить распоряжение. Если не найдет (например, по причине пропуска исковой давности), первоначальный иск может быть удовлетворен при отсутствии иных препятствий к его удовлетворению. Но что если третье лицо (государственный орган), чье требуемое по закону согласие не было получено, оспоримый обязательственный договор не оспорит или пропустило давность на оспаривание? Суд, казалось бы, не должен отказывать в иске о принудительном исполнении обязательств, из него вытекающих, так как договор как правовое основание для распоряжения (в том числе принудительного) действителен, пока не оспорен. Но вопрос в целом дискуссионный. Могут звучать голоса в пользу того, что любая из сторон оспоримой, но еще не аннулированной сделки, нарушающей права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вправе в любой момент одуматься и отказаться ее исполнять, и тогда права кредитора будут ограничены взысканием убытков. Например, представим, что продавец в лице своего законного представителя заключил договор купли-продажи квартиры, на который требовалось согласие органа опеки (согласно господствующему взгляду согласие в таком случае требуется на заключение самого договора купли-продажи), согласие не было испрошено и получено, а значит, договор пока еще действителен, но далее опекун одумался и заявил, что нарушать права ребенка и свои обязанности не намерен и отказывается совершать распоряжение: неужели суд присудит к отобранию квартиры на том основании, что сам договор не был пока еще аннулирован?
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Более сложный случай имеет место тогда, когда оспоримым в силу отсутствия требуемого по закону согласия третьего лица (государственного органа) является уже заключенный сторонами обязательственный договор, договор не аннулирован по иску третьего лица (государственного органа), но кредитор пытается добиться принудительного исполнения по обязательству, вытекающему из такого договора. Если третье лицо (государственный орган), узнав о поданном иске, заявляет иск об оспаривании сделки, являющейся основанием для обязательства, на принудительное осуществление которого направлен исходный иск, такой иск должен быть рассмотрен вместе с первоначальным иском, а само третье лицо (государственный орган) должно иметь процессуальный статус третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Если суд найдет основания для аннулирования такой сделки, это станет основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска о принуждении к исполнению обязательств в натуре, так как отпадет правовое основание для самого обязательства совершить распоряжение. Если не найдет (например, по причине пропуска исковой давности), первоначальный иск может быть удовлетворен при отсутствии иных препятствий к его удовлетворению. Но что если третье лицо (государственный орган), чье требуемое по закону согласие не было получено, оспоримый обязательственный договор не оспорит или пропустило давность на оспаривание? Суд, казалось бы, не должен отказывать в иске о принудительном исполнении обязательств, из него вытекающих, так как договор как правовое основание для распоряжения (в том числе принудительного) действителен, пока не оспорен. Но вопрос в целом дискуссионный. Могут звучать голоса в пользу того, что любая из сторон оспоримой, но еще не аннулированной сделки, нарушающей права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вправе в любой момент одуматься и отказаться ее исполнять, и тогда права кредитора будут ограничены взысканием убытков. Например, представим, что продавец в лице своего законного представителя заключил договор купли-продажи квартиры, на который требовалось согласие органа опеки (согласно господствующему взгляду согласие в таком случае требуется на заключение самого договора купли-продажи), согласие не было испрошено и получено, а значит, договор пока еще действителен, но далее опекун одумался и заявил, что нарушать права ребенка и свои обязанности не намерен и отказывается совершать распоряжение: неужели суд присудит к отобранию квартиры на том основании, что сам договор не был пока еще аннулирован?
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Ситуация: Как продать комнату в бывшем общежитии?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она приобреталась в браке и является совместно нажитым имуществом;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она приобреталась в браке и является совместно нажитым имуществом;
"Актуальные проблемы эффективности частного права: монография"
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2022)В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки регулируются вышеуказанным Федеральным законом, следующими статьями ГК РФ: 28, 36, 37, 454, 455, 456 (поясняются обязанности родителей перед детьми, правило сделок с имуществом ребенка и общие правила купли-продажи) <249>. Там прописано, что квартира должна быть оформлена в общую собственность. Если дети несовершеннолетние, то нужно согласие опеки, если совершеннолетние, то согласие детей.
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2022)В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки регулируются вышеуказанным Федеральным законом, следующими статьями ГК РФ: 28, 36, 37, 454, 455, 456 (поясняются обязанности родителей перед детьми, правило сделок с имуществом ребенка и общие правила купли-продажи) <249>. Там прописано, что квартира должна быть оформлена в общую собственность. Если дети несовершеннолетние, то нужно согласие опеки, если совершеннолетние, то согласие детей.
Статья: Правосубъектность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет: эмансипация
(Суворова А.Д., Шушина Е.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В правоприменительной практике сложилось единообразное понимание необходимости защиты интересов несовершеннолетних в гражданских правоотношениях. Так, согласно решению суда по делу о признании незаконным отказа администрации г. Зеи в выдаче разрешения на совершение сделки несовершеннолетнему на продажу 1/4 доли в праве общей долевой собственности Д.В. Гарбуз обратилась с заявлением в городскую администрацию для получения разрешения на совершение сделки по купле-продаже квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, в связи с тем, что в квартире никто не проживает, а налоговое бремя она нести обязана, на что нет средств. Как отмечено судом, в данном случае сделка нарушает имущественные права несовершеннолетнего, т.е. ведет к ухудшению его положения, так как стоимость данного имущества была уменьшена. Отчуждение права собственности несовершеннолетнего на жилое помещение является фактом, ухудшающим его положение, несмотря на открытие счета на его имя со средствами, полученными от продажи квартиры <5>.
(Суворова А.Д., Шушина Е.В.)
("Цивилист", 2024, N 2)В правоприменительной практике сложилось единообразное понимание необходимости защиты интересов несовершеннолетних в гражданских правоотношениях. Так, согласно решению суда по делу о признании незаконным отказа администрации г. Зеи в выдаче разрешения на совершение сделки несовершеннолетнему на продажу 1/4 доли в праве общей долевой собственности Д.В. Гарбуз обратилась с заявлением в городскую администрацию для получения разрешения на совершение сделки по купле-продаже квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, в связи с тем, что в квартире никто не проживает, а налоговое бремя она нести обязана, на что нет средств. Как отмечено судом, в данном случае сделка нарушает имущественные права несовершеннолетнего, т.е. ведет к ухудшению его положения, так как стоимость данного имущества была уменьшена. Отчуждение права собственности несовершеннолетнего на жилое помещение является фактом, ухудшающим его положение, несмотря на открытие счета на его имя со средствами, полученными от продажи квартиры <5>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если в квартире были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (супругом истца) несовершеннолетние дети, позже супруг заключил с департаментом администрации договор социального найма и затем договор приватизации без включения в эти договоры детей, после чего продал квартиру третьему добросовестному лицу без получения согласия органов опеки и попечительства, то необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу, а именно обстоятельства выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних, соблюдение требований закона, допускающего условия такого выбытия, и контроль за этим со стороны государственных органов.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если в квартире были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (супругом истца) несовершеннолетние дети, позже супруг заключил с департаментом администрации договор социального найма и затем договор приватизации без включения в эти договоры детей, после чего продал квартиру третьему добросовестному лицу без получения согласия органов опеки и попечительства, то необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу, а именно обстоятельства выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних, соблюдение требований закона, допускающего условия такого выбытия, и контроль за этим со стороны государственных органов.