Согласие опеки на продажу квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие опеки на продажу квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 37 ГК РФПризнают незаконным отказ органа опеки и попечительства выдать предварительное разрешение на совершение сделки без согласия одного из родителей, если не проверено, соответствует ли сделка интересам детей >>>
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 60 "Имущественные права ребенка" СК РФ"Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 28, 37, 153, 165, 450, 452, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, установив, что на момент заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры от 10 декабря 2015 г. К.М. было 12 лет, а К.Д. было 13 лет, на момент подачи документов на государственную регистрацию предусмотренного законом обязательного согласия органа опеки и попечительства не имелось, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069
<О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233>Соболь Е.Н. оспорил в Верховный Суд Российской Федерации абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.), согласно которому на государственную регистрацию договора продажи представляются разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. По мнению заявителя, приведенная норма в части, требующей представления разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, противоречит пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который не требует получения в указанном случае подобного разрешения. Считает, что оспариваемая норма вводит не предусмотренное законом ограничение на отчуждение жилого помещения, чем создает угрозу нарушения его прав.
<О признании частично недействующим абзаца третьего пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233>Соболь Е.Н. оспорил в Верховный Суд Российской Федерации абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.), согласно которому на государственную регистрацию договора продажи представляются разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. По мнению заявителя, приведенная норма в части, требующей представления разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, противоречит пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, который не требует получения в указанном случае подобного разрешения. Считает, что оспариваемая норма вводит не предусмотренное законом ограничение на отчуждение жилого помещения, чем создает угрозу нарушения его прав.
Статья: Особенности совершения сделок с недвижимостью опекунами несовершеннолетнего
(Верхова Д.В.)
("Legal Bulletin", 2024, N 2)Так, в 2015 г. Верховный суд республики Башкортостан признал недействительным договор купли-продажи жилого дома. В качестве опекуна несовершеннолетнего лица, которое было зарегистрировано в данном жилом помещении, выступала его бабушка. В соответствии с требованиями закона на совершение сделок с данным жилым помещением необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Суд первой инстанции, учитывая, что права несовершеннолетнего в имущественной сфере были ущемлены, признал требования уполномоченных органов обоснованными.
(Верхова Д.В.)
("Legal Bulletin", 2024, N 2)Так, в 2015 г. Верховный суд республики Башкортостан признал недействительным договор купли-продажи жилого дома. В качестве опекуна несовершеннолетнего лица, которое было зарегистрировано в данном жилом помещении, выступала его бабушка. В соответствии с требованиями закона на совершение сделок с данным жилым помещением необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Суд первой инстанции, учитывая, что права несовершеннолетнего в имущественной сфере были ущемлены, признал требования уполномоченных органов обоснованными.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если в квартире были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (супругом истца) несовершеннолетние дети, позже супруг заключил с департаментом администрации договор социального найма и затем договор приватизации без включения в эти договоры детей, после чего продал квартиру третьему добросовестному лицу без получения согласия органов опеки и попечительства, то необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу, а именно обстоятельства выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних, соблюдение требований закона, допускающего условия такого выбытия, и контроль за этим со стороны государственных органов.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если в квартире были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (супругом истца) несовершеннолетние дети, позже супруг заключил с департаментом администрации договор социального найма и затем договор приватизации без включения в эти договоры детей, после чего продал квартиру третьему добросовестному лицу без получения согласия органов опеки и попечительства, то необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу, а именно обстоятельства выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних, соблюдение требований закона, допускающего условия такого выбытия, и контроль за этим со стороны государственных органов.
Статья: Право общей собственности, возникшее из семейных правоотношений: проблемы законодательства и практики
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Если доли в собственности не были выделены, прокуратура может провести проверку сделки и оспорить ее. Родителей могут заставить выделить доли или вернуть государственные средства. Если квартира была продана без выделения долей, сделка может быть признана недействительной для невыделенных долей детей. В законе о дополнительной поддержке нет нормы, по которой один из членов семьи может отказаться от своей доли. И в данном случае главная проблема заключается не столько в долях взрослых, сколько в долях детей. Если гражданин захочет продать квартиру с долей, принадлежащей детям, то он обязан получить на это согласие органов опеки. Основное условие: при продаже квартиры с детскими долями и приобретении новой недвижимости условия жизни детей не должны ухудшиться.
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Если доли в собственности не были выделены, прокуратура может провести проверку сделки и оспорить ее. Родителей могут заставить выделить доли или вернуть государственные средства. Если квартира была продана без выделения долей, сделка может быть признана недействительной для невыделенных долей детей. В законе о дополнительной поддержке нет нормы, по которой один из членов семьи может отказаться от своей доли. И в данном случае главная проблема заключается не столько в долях взрослых, сколько в долях детей. Если гражданин захочет продать квартиру с долей, принадлежащей детям, то он обязан получить на это согласие органов опеки. Основное условие: при продаже квартиры с детскими долями и приобретении новой недвижимости условия жизни детей не должны ухудшиться.
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)После выбора жилого помещения, как правило, требуется оценить его стоимость. Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)После выбора жилого помещения, как правило, требуется оценить его стоимость. Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья.
Ситуация: Как продать комнату в бывшем общежитии?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Суды также допускают постановку под условие согласия органа опеки, которое относится к публично-правовым, но ввиду применения при его отсутствии тех же последствий, что и при отсутствии частного согласия, представляется возможным допустить в данном случае некоторую аналогию. При оспаривании сделок, совершенных в отсутствие согласия органов опеки, стандартной является следующая ситуация. Орган опеки дает согласие на отчуждение имущества подопечного при условии приобретения в собственность подопечного другого помещения, в котором жилищные условия будут более приемлемыми. В дальнейшем это условие не соблюдается и орган опеки предъявляет иск об оспаривании договора купли-продажи. Установив, что жилищное положение подопечного ухудшено, суды в подавляющем большинстве случаев признают договоры купли-продажи недействительными <33>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Суды также допускают постановку под условие согласия органа опеки, которое относится к публично-правовым, но ввиду применения при его отсутствии тех же последствий, что и при отсутствии частного согласия, представляется возможным допустить в данном случае некоторую аналогию. При оспаривании сделок, совершенных в отсутствие согласия органов опеки, стандартной является следующая ситуация. Орган опеки дает согласие на отчуждение имущества подопечного при условии приобретения в собственность подопечного другого помещения, в котором жилищные условия будут более приемлемыми. В дальнейшем это условие не соблюдается и орган опеки предъявляет иск об оспаривании договора купли-продажи. Установив, что жилищное положение подопечного ухудшено, суды в подавляющем большинстве случаев признают договоры купли-продажи недействительными <33>.
Статья: Новый обзор судебной практики ВС РФ: в фокусе права - интересы детей
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.