Снижение начальной продажной цены
Подборка наиболее важных документов по запросу Снижение начальной продажной цены (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция КС РФ, ВС РФ: Заявление об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, поданное в связи с тем, что торги по продаже этого имущества не состоялись, рассматривается по правилам об изменении способа и порядка исполнения акта
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ч. 1 ст. 324 АПК РФ, п. 1 ст. 350 ГК РФЕсли публичные торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, залогодатель или залогодержатель до проведения повторных публичных торгов вправе обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества. Его рассматривают по правилам ст. 324 АПК РФ. Заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно снизилась после установления начальной продажной цены судебным приставом-исполнителем или решением суда об обращении взыскания и это снижение не покрывается дисконтом на повторных торгах (например, дисконтом, предусмотренным ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ч. 1 ст. 324 АПК РФ, п. 1 ст. 350 ГК РФЕсли публичные торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися, залогодатель или залогодержатель до проведения повторных публичных торгов вправе обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества. Его рассматривают по правилам ст. 324 АПК РФ. Заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно снизилась после установления начальной продажной цены судебным приставом-исполнителем или решением суда об обращении взыскания и это снижение не покрывается дисконтом на повторных торгах (например, дисконтом, предусмотренным ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 54 "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества. Соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах суду следовало установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете оценщика."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как определяется начальная продажная цена заложенного имущества и как ее изменить
(КонсультантПлюс, 2025)Вместо снижения цены на 15% стороны могут предусмотреть, что повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах. Это допускается, если взыскание на имущество обращается во внесудебном порядке (п. 4 ст. 350.2 ГК РФ). То есть стартовая цена останется прежней, но торги будут проводиться уже не на повышение цены, а на ее понижение.
(КонсультантПлюс, 2025)Вместо снижения цены на 15% стороны могут предусмотреть, что повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах. Это допускается, если взыскание на имущество обращается во внесудебном порядке (п. 4 ст. 350.2 ГК РФ). То есть стартовая цена останется прежней, но торги будут проводиться уже не на повышение цены, а на ее понижение.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, при обращении взыскания на такие участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (из чего можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах. Если же все публичные торги по продаже земельного участка, указанного в п. 1 комментируемой статьи, были объявлены несостоявшимися, ипотека такого земельного участка прекращается.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, при обращении взыскания на такие участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (из чего можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах. Если же все публичные торги по продаже земельного участка, указанного в п. 1 комментируемой статьи, были объявлены несостоявшимися, ипотека такого земельного участка прекращается.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
(ред. от 26.04.2017)В обоснование требований об уменьшении начальной продажной цены заложенного имущества банком представлен отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость предмета залога - земельного участка - по состоянию на октябрь 2013 года определена в 72 000 000 рублей, то есть на 20 400 000 рублей меньше, чем это было установлено судом в 2010 году.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
(ред. от 26.04.2017)В обоснование требований об уменьшении начальной продажной цены заложенного имущества банком представлен отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость предмета залога - земельного участка - по состоянию на октябрь 2013 года определена в 72 000 000 рублей, то есть на 20 400 000 рублей меньше, чем это было установлено судом в 2010 году.
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16
"О свободе договора и ее пределах"В силу пункта 12 статьи 28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", если при реализации заложенного движимого имущества во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Это означает, что стороны своим соглашением вправе лишь увеличить начальную продажную цену по сравнению с предусмотренным названным пунктом общим правилом, но она не может быть установлена соглашением сторон ниже восьмидесяти процентов стоимости, определенной в отчете оценщика. Императивность данной нормы в части недопустимости снижения начальной продажной цены обеспечивает защиту охраняемых законом интересов как залогодателя, так и третьих лиц - других кредиторов залогодателя, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет суммы, оставшейся после удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
"О свободе договора и ее пределах"В силу пункта 12 статьи 28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", если при реализации заложенного движимого имущества во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Это означает, что стороны своим соглашением вправе лишь увеличить начальную продажную цену по сравнению с предусмотренным названным пунктом общим правилом, но она не может быть установлена соглашением сторон ниже восьмидесяти процентов стоимости, определенной в отчете оценщика. Императивность данной нормы в части недопустимости снижения начальной продажной цены обеспечивает защиту охраняемых законом интересов как залогодателя, так и третьих лиц - других кредиторов залогодателя, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет суммы, оставшейся после удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
Готовое решение: Особенности ипотеки земельных участков
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, при обращении взыскания на некоторые участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, суд должен указать в решении особые условия проведения публичных торгов. Например, условие о величине снижения на повторных торгах начальной продажной цены (пп. 6 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, при обращении взыскания на некоторые участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, суд должен указать в решении особые условия проведения публичных торгов. Например, условие о величине снижения на повторных торгах начальной продажной цены (пп. 6 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке).
Статья: Административная ответственность арбитражного управляющего в праве России и государств постсоветского пространства: тенденции развития регулирования в контексте цифровизации
(Пучков В.О.)
("Арбитражные споры", 2022, N 1)В ходе реализации процедур банкротства конкурсный кредитор, требование которого обеспечено залогом, согласовал положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога (далее - положение). Соответствующим актом были определены размер задатка, а также величина снижения начальной продажной цены имущества. Между тем конкурсный управляющий, публикуя в ЕФРСБ сообщения о предстоящих торгах, указал информацию о соответствующих пунктах положения, отличную от его действительного содержания. По данному факту уполномоченный надзорный орган составил протокол об административном правонарушении и впоследствии обратился в арбитражный суд с заявлением о привлечении конкурсного управляющего к административной ответственности по части 3 статьи 14.13 КоАП РФ.
(Пучков В.О.)
("Арбитражные споры", 2022, N 1)В ходе реализации процедур банкротства конкурсный кредитор, требование которого обеспечено залогом, согласовал положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога (далее - положение). Соответствующим актом были определены размер задатка, а также величина снижения начальной продажной цены имущества. Между тем конкурсный управляющий, публикуя в ЕФРСБ сообщения о предстоящих торгах, указал информацию о соответствующих пунктах положения, отличную от его действительного содержания. По данному факту уполномоченный надзорный орган составил протокол об административном правонарушении и впоследствии обратился в арбитражный суд с заявлением о привлечении конкурсного управляющего к административной ответственности по части 3 статьи 14.13 КоАП РФ.
Статья: Права контролирующих должника лиц: что нужно знать бенефициару и кредитору
(Бирюлин Д.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 2)<12> Так, определение начальной продажной цены или порядка ее снижения может повлиять на итоговый размер полученных денежных средств при продаже имущества с торгов.
(Бирюлин Д.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2022, N 2)<12> Так, определение начальной продажной цены или порядка ее снижения может повлиять на итоговый размер полученных денежных средств при продаже имущества с торгов.
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Как указано в п. 4 ст. 350.2 ГК РФ, при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрено, что, если торги были объявлены несостоявшимися, повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах. В ФЗ "Об ипотеке" возможность проведения торгов с последовательным снижением цены не предусмотрена. В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ "О ломбардах" повторные торги могут проводиться путем публичного предложения. Торги в форме публичного предложения предусмотрены в качестве обязательной процедуры, если повторные торги по продаже имущества должника-банкрота признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником (п. 4 ст. 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Торги в форме публичного предложения проводятся также и при банкротстве гражданина (п. 4 ст. 213.26, ст. 139 ФЗ "О банкротстве") <82>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Как указано в п. 4 ст. 350.2 ГК РФ, при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрено, что, если торги были объявлены несостоявшимися, повторные торги проводятся путем последовательного снижения цены от начальной продажной цены на первых торгах. В ФЗ "Об ипотеке" возможность проведения торгов с последовательным снижением цены не предусмотрена. В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ "О ломбардах" повторные торги могут проводиться путем публичного предложения. Торги в форме публичного предложения предусмотрены в качестве обязательной процедуры, если повторные торги по продаже имущества должника-банкрота признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником (п. 4 ст. 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Торги в форме публичного предложения проводятся также и при банкротстве гражданина (п. 4 ст. 213.26, ст. 139 ФЗ "О банкротстве") <82>.
Статья: Императивные и диспозитивные нормы о залоге в ГК РФ
(Маковская А.А.)
("Закон", 2025, N 1)Обоснование такого подхода законодателя к твердому определению допустимого снижения начальной продажной цены для повторных торгов и установлению максимально допустимой границы снижения цены для оставления залогодержателем заложенного имущества за собой можно найти в абз. 7 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 16, разъясняющем ныне не действующую норму п. 12 ст. 28.2 Закона РФ "О залоге". "Если при реализации заложенного движимого имущества во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Это означает, что стороны своим соглашением вправе лишь увеличить начальную продажную цену по сравнению с предусмотренным названным пунктом общим правилом, но она не может быть установлена соглашением сторон ниже восьмидесяти процентов стоимости, определенной в отчете оценщика. Императивность данной нормы в части недопустимости снижения начальной продажной цены обеспечивает защиту охраняемых законом интересов как залогодателя, так и третьих лиц - других кредиторов залогодателя, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет суммы, оставшейся после удовлетворения требований, обеспеченных залогом (выделено нами. - А.М.)".
(Маковская А.А.)
("Закон", 2025, N 1)Обоснование такого подхода законодателя к твердому определению допустимого снижения начальной продажной цены для повторных торгов и установлению максимально допустимой границы снижения цены для оставления залогодержателем заложенного имущества за собой можно найти в абз. 7 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 16, разъясняющем ныне не действующую норму п. 12 ст. 28.2 Закона РФ "О залоге". "Если при реализации заложенного движимого имущества во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено договором о залоге, содержащим условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Это означает, что стороны своим соглашением вправе лишь увеличить начальную продажную цену по сравнению с предусмотренным названным пунктом общим правилом, но она не может быть установлена соглашением сторон ниже восьмидесяти процентов стоимости, определенной в отчете оценщика. Императивность данной нормы в части недопустимости снижения начальной продажной цены обеспечивает защиту охраняемых законом интересов как залогодателя, так и третьих лиц - других кредиторов залогодателя, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет суммы, оставшейся после удовлетворения требований, обеспеченных залогом (выделено нами. - А.М.)".
Статья: Неординарные способы изменения решения суда в цивилистическом процессе
(Потапенко Е.Г.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 11)В качестве неординарного способа изменения решения суда, основанного на распространительном толковании процессуальных норм, следует указать изменение начальной продажной цены предмета залога судом первой инстанции после вступления решения суда в законную силу. Данный процессуальный механизм реализован не посредством применения известных закону институтов пересмотра судебного акта, а посредством распространительного толкования института изменения способа и порядка исполнения судебного решения (ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) <3>, ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <4> (далее - АПК РФ)). Возможность рассмотрения вопроса изменения (понижения) начальной продажной цены, которая ранее определена решением суда первой инстанции, в рамках института изменения способа и порядка исполнения решения суда допускается п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" <5> и п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ) 22 мая 2013 г. <6>. Верховный Суд РФ, указывая на применение норм об изменении способа и порядка исполнения решения суда, исходит из аналогии процессуального закона. В судебной практике отмечается, что определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу <7>. Однако изменение установленной судом начальной продажной цены предмета залога является изменением резолютивной части судебного решения. В противном случае аналогия процессуального закона (точнее, распространительное толкование) в данном случае отсутствует, а нормы ст. 434 ГПК РФ и ст. 324 АПК РФ применялись бы напрямую и буквально. Верховный Суд РФ вместе с тем указывает, что порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован и к нему подлежат применению по аналогии ст. 203, 208, 434 ГПК РФ <8>.
(Потапенко Е.Г.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 11)В качестве неординарного способа изменения решения суда, основанного на распространительном толковании процессуальных норм, следует указать изменение начальной продажной цены предмета залога судом первой инстанции после вступления решения суда в законную силу. Данный процессуальный механизм реализован не посредством применения известных закону институтов пересмотра судебного акта, а посредством распространительного толкования института изменения способа и порядка исполнения судебного решения (ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) <3>, ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <4> (далее - АПК РФ)). Возможность рассмотрения вопроса изменения (понижения) начальной продажной цены, которая ранее определена решением суда первой инстанции, в рамках института изменения способа и порядка исполнения решения суда допускается п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" <5> и п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ) 22 мая 2013 г. <6>. Верховный Суд РФ, указывая на применение норм об изменении способа и порядка исполнения решения суда, исходит из аналогии процессуального закона. В судебной практике отмечается, что определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу <7>. Однако изменение установленной судом начальной продажной цены предмета залога является изменением резолютивной части судебного решения. В противном случае аналогия процессуального закона (точнее, распространительное толкование) в данном случае отсутствует, а нормы ст. 434 ГПК РФ и ст. 324 АПК РФ применялись бы напрямую и буквально. Верховный Суд РФ вместе с тем указывает, что порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован и к нему подлежат применению по аналогии ст. 203, 208, 434 ГПК РФ <8>.