Смена собственника для арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Смена собственника для арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФПри смене собственника арендуемого имущества арендатор не должен вносить обеспечительный платеж, если он уплачен предыдущему собственнику >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
Готовое решение: Как согласовать условия об обеспечительном платеже в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)6. Как согласовать судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)6. Как согласовать судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого имущества
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Формы
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Риски арендатора при заключении договораКроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора8.6. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В СЛУЧАЕ СМЕНЫ
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2026)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
Статья: Отражение в учете изменения размера арендной платы
(Смирнов С.М.)
("Бухгалтерский учет", 2025, N 12)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий ранее заключенного договора аренды. Изменить существенные условия договора аренды можно лишь по соглашению сторон.
(Смирнов С.М.)
("Бухгалтерский учет", 2025, N 12)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий ранее заключенного договора аренды. Изменить существенные условия договора аренды можно лишь по соглашению сторон.
Вопрос: ООО заключило с организацией на ОСН договор аренды. Позже у помещения сменился собственник, новый собственник применяет УСН. Арендатор уменьшил размер платежей на сумму НДС, поскольку новый арендодатель не является плательщиком НДС. Вправе ли новый собственник магазина требовать от арендатора доплаты в сумме НДС?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: ООО заключило с организацией на ОСН договор аренды помещения на длительный срок. Впоследствии у помещения сменился собственник, новый собственник применяет УСН. Арендатор в одностороннем порядке уменьшил размер платежей на сумму НДС, поскольку новый арендодатель не является плательщиком НДС. Вправе ли новый собственник магазина требовать от арендатора доплаты в сумме НДС?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: ООО заключило с организацией на ОСН договор аренды помещения на длительный срок. Впоследствии у помещения сменился собственник, новый собственник применяет УСН. Арендатор в одностороннем порядке уменьшил размер платежей на сумму НДС, поскольку новый арендодатель не является плательщиком НДС. Вправе ли новый собственник магазина требовать от арендатора доплаты в сумме НДС?
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).