Сдача в аренду не собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду не собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом, недействительны
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Предоставление в аренду недвижимого имущества бюджетным учреждением
(КонсультантПлюс, 2025)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
(КонсультантПлюс, 2025)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Должен ли арендодатель доказывать право собственности на объект аренды в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы ответчика об отсутствии у Шарапова А.В. полномочий на сдачу оборудования в аренду, поскольку он не является собственником данного оборудования, правомерно отклонены судами ввиду того, что наличие у истца права собственности на имущество, переданное ответчику по договору аренды, не относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данному делу.
Должен ли арендодатель доказывать право собственности на объект аренды в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы ответчика об отсутствии у Шарапова А.В. полномочий на сдачу оборудования в аренду, поскольку он не является собственником данного оборудования, правомерно отклонены судами ввиду того, что наличие у истца права собственности на имущество, переданное ответчику по договору аренды, не относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данному делу.
Нормативные акты
Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Постановление ФЭК России от 17.06.2003 N 47-т/5
(ред. от 07.06.2023)
"Об утверждении Прейскуранта N 10-01 "Тарифы на перевозки грузов и услуги инфраструктуры, выполняемые российскими железными дорогами" (Тарифное руководство N 1, части 1 и 2)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.07.2003 N 4882)При предъявлении к перевозке такого порожнего вагона в графе "Наименование груза" перевозочного документа указывается: "Порожний вагон, не принадлежащий РЖД, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ___ (наименование груза). Собственник вагона _____. Разрешение на курсирование вагона N ___ от __. Маршрут следования _____" или "Порожний вагон, сданный в аренду, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ___ (наименование груза). Арендатор вагона ___. Разрешение на курсирование вагона N ___ от ___. Маршрут следования ___".
(ред. от 07.06.2023)
"Об утверждении Прейскуранта N 10-01 "Тарифы на перевозки грузов и услуги инфраструктуры, выполняемые российскими железными дорогами" (Тарифное руководство N 1, части 1 и 2)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.07.2003 N 4882)При предъявлении к перевозке такого порожнего вагона в графе "Наименование груза" перевозочного документа указывается: "Порожний вагон, не принадлежащий РЖД, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ___ (наименование груза). Собственник вагона _____. Разрешение на курсирование вагона N ___ от __. Маршрут следования _____" или "Порожний вагон, сданный в аренду, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ___ (наименование груза). Арендатор вагона ___. Разрешение на курсирование вагона N ___ от ___. Маршрут следования ___".
Статья: Правовой статус сторон в конструкции титульного обеспечения de lege lata и de lege ferenda: право ожидания на страже интересов должника
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Первая ситуация возможна, например, когда B. сдает вещь в аренду, а арендодатель (X.) продает ее C., представляясь не собственником, а обладателем права ожидания, например из-за того, что вещь имеет знаки, свидетельствующие об обеспечительной собственности A. В таком случае по аналогии с правилами о добросовестном приобретении собственности C. получит право ожидания, а B. его потеряет. C. получит право собственности от A., когда последний получит оставшуюся часть долга. Заметим, что это решение во многом похоже на действующее регулирование залога. Так, если X. продает машину B., притворяясь собственником, но не скрывает обременение в виде залога A., покупатель C. приобретет право собственности по ст. 302 ГК РФ, но залог в силу ст. 353 ГК РФ сохранится <116>.
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Первая ситуация возможна, например, когда B. сдает вещь в аренду, а арендодатель (X.) продает ее C., представляясь не собственником, а обладателем права ожидания, например из-за того, что вещь имеет знаки, свидетельствующие об обеспечительной собственности A. В таком случае по аналогии с правилами о добросовестном приобретении собственности C. получит право ожидания, а B. его потеряет. C. получит право собственности от A., когда последний получит оставшуюся часть долга. Заметим, что это решение во многом похоже на действующее регулирование залога. Так, если X. продает машину B., притворяясь собственником, но не скрывает обременение в виде залога A., покупатель C. приобретет право собственности по ст. 302 ГК РФ, но залог в силу ст. 353 ГК РФ сохранится <116>.
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
Статья: Учет арендных платежей в базе по налогу на прибыль
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)<1> Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др. Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)<1> Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др. Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)9. Установление публичного или частного сервитута не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком. Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие участки земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). В то же время не исключается, что в результате установления сервитута ценность земельного участка уменьшится, у правообладателя могут возникать определенные неудобства в использовании своего земельного участка и трудности в реализации обремененного земельного участка. Для компенсации таких стеснений и убытков законодатель устанавливает общее правило о платности сервитута.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)9. Установление публичного или частного сервитута не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком. Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие участки земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). В то же время не исключается, что в результате установления сервитута ценность земельного участка уменьшится, у правообладателя могут возникать определенные неудобства в использовании своего земельного участка и трудности в реализации обремененного земельного участка. Для компенсации таких стеснений и убытков законодатель устанавливает общее правило о платности сервитута.
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 03.04.2025 N 03-07-11/33501 <Об НДС при предоставлении в аренду нежилых помещений, в том числе организациям и ИП, применяющим УСН>
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Арендодатель - собственник имущества сдает его в аренду, а арендатор принимает. В таком случае арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником. Такая передача имущества в аренду признается услугой. Соответственно, она облагается НДС.
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Арендодатель - собственник имущества сдает его в аренду, а арендатор принимает. В таком случае арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником. Такая передача имущества в аренду признается услугой. Соответственно, она облагается НДС.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В комментируемой статье говорится о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, под которыми понимаются лица, которые, не являясь собственниками арендуемого имущества, имеют вещные права на него (право хозяйственного ведения, оперативного управления, и др.) либо обязательственные права (залога, безвозмездного пользования).
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В комментируемой статье говорится о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, под которыми понимаются лица, которые, не являясь собственниками арендуемого имущества, имеют вещные права на него (право хозяйственного ведения, оперативного управления, и др.) либо обязательственные права (залога, безвозмездного пользования).
"Право наследования в гражданском праве России: монография"
(Ходырева Е.А.)
("Статут", 2022)В гражданском праве встречаются сходные конструкции. Например, право сдачи имущества в субаренду принадлежит арендатору, которое он вправе реализовать с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), или сдача жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ) принадлежит не собственнику-наймодателю, а нанимателю. Доверительный управляющий по условиям договора вправе совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным в доверительное управление (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Можно увидеть примеры осуществления иным лицом, нежели сам правообладатель, имущественных и иных прав. Например, по п. 2 ст. 358.15 ГК РФ залогодержателю по общему правилу принадлежит возможность осуществления прав участника общества с ограниченной ответственностью, или по ст. 1238 ГК РФ предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации может быть осуществлено лицензиатом в рамках сублицензионного договора. Но во всех указанных случаях волеизъявление лица, обладающего правом, по определению судьбы права или вещи следует либо из условий договора, либо из установленных законом положений.
(Ходырева Е.А.)
("Статут", 2022)В гражданском праве встречаются сходные конструкции. Например, право сдачи имущества в субаренду принадлежит арендатору, которое он вправе реализовать с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), или сдача жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ) принадлежит не собственнику-наймодателю, а нанимателю. Доверительный управляющий по условиям договора вправе совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным в доверительное управление (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Можно увидеть примеры осуществления иным лицом, нежели сам правообладатель, имущественных и иных прав. Например, по п. 2 ст. 358.15 ГК РФ залогодержателю по общему правилу принадлежит возможность осуществления прав участника общества с ограниченной ответственностью, или по ст. 1238 ГК РФ предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации может быть осуществлено лицензиатом в рамках сублицензионного договора. Но во всех указанных случаях волеизъявление лица, обладающего правом, по определению судьбы права или вещи следует либо из условий договора, либо из установленных законом положений.
Статья: Мусорная реклама и ветреный арендатор. Прекращается ли договор при одностороннем отказе от него? Комментарий к решению по делу White and Carter (Councils) Ltd V. Mcgregor [1961] UKHL 5 и Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.06.2020 N 305-ЭС20-4196
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)На практике такое происходит нечасто. Если арендатор не платит, то собственник обычно его просто выгоняет и возвращает себе владение недвижимостью (forfeiture), что прекращает аренду. Либо арендатор может добровольно вернуть владение собственнику (surrender), что тоже прекращает аренду. Затем собственник может, например, сдать недвижимость в аренду кому-то еще.
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)На практике такое происходит нечасто. Если арендатор не платит, то собственник обычно его просто выгоняет и возвращает себе владение недвижимостью (forfeiture), что прекращает аренду. Либо арендатор может добровольно вернуть владение собственнику (surrender), что тоже прекращает аренду. Затем собственник может, например, сдать недвижимость в аренду кому-то еще.
"Коммерческие корпорации: виды и организационное устройство"
(Глушецкий А.А.)
("Статут", 2023)Можно привести образный пример, характеризующий с определенной степенью условности понятия "собственность" и "корпоративный контроль". Один из супругов, например муж, получает квартиру по наследству, на это имущество не распространяется режим общей собственности супругов, собственником квартиры признается супруг, которому предназначается наследство. Супруг решает, что делать с квартирой: продать или сдать в аренду. Жена может оказать влияние на принятие решения, но от этого она не станет фактическим собственником этой квартиры. Сделку с квартирой будет совершать ее собственник. Жена влияет на формирование воли собственника квартиры, но от этого не становится собственником квартиры.
(Глушецкий А.А.)
("Статут", 2023)Можно привести образный пример, характеризующий с определенной степенью условности понятия "собственность" и "корпоративный контроль". Один из супругов, например муж, получает квартиру по наследству, на это имущество не распространяется режим общей собственности супругов, собственником квартиры признается супруг, которому предназначается наследство. Супруг решает, что делать с квартирой: продать или сдать в аренду. Жена может оказать влияние на принятие решения, но от этого она не станет фактическим собственником этой квартиры. Сделку с квартирой будет совершать ее собственник. Жена влияет на формирование воли собственника квартиры, но от этого не становится собственником квартиры.
Вопрос: Может ли ИП сдавать квартиру в аренду?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В отдельных случаях сдавать в аренду имущество может не только собственник, но и иное лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В отдельных случаях сдавать в аренду имущество может не только собственник, но и иное лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду.