Сдача в аренду не собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду не собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом, недействительны
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Предоставление в аренду недвижимого имущества бюджетным учреждением
(КонсультантПлюс, 2026)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
(КонсультантПлюс, 2026)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Систематизация юридических лиц"
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)Правоспособность учреждения имеет строго целевой характер, однако допускает осуществление им определенных видов приносящей доход (предпринимательской) деятельности (платные услуги, связанные с основной (уставной) деятельностью учреждения, сдача в аренду временно не используемого имущества собственника и т.п.), причем полученные от такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество становятся собственностью учредителя, оставаясь у учреждения на праве оперативного управления (п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях). Единоличным исполнительным органом учреждения является его руководитель, назначаемый или утверждаемый собственником-учредителем, по решению которого в учреждении может быть создан подотчетный ему коллегиальный орган (например, ученый или педагогический совет), компетенция которого определяется законом и уставом учреждения (п. 4 ст. 123.21 ГК РФ).
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)Правоспособность учреждения имеет строго целевой характер, однако допускает осуществление им определенных видов приносящей доход (предпринимательской) деятельности (платные услуги, связанные с основной (уставной) деятельностью учреждения, сдача в аренду временно не используемого имущества собственника и т.п.), причем полученные от такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество становятся собственностью учредителя, оставаясь у учреждения на праве оперативного управления (п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях). Единоличным исполнительным органом учреждения является его руководитель, назначаемый или утверждаемый собственником-учредителем, по решению которого в учреждении может быть создан подотчетный ему коллегиальный орган (например, ученый или педагогический совет), компетенция которого определяется законом и уставом учреждения (п. 4 ст. 123.21 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
Нормативные акты
Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Приказ ФАС России от 06.11.2025 N 894/25
(с изм. от 13.02.2026)
"Об утверждении Порядка расчета тарифов на перевозки грузов железнодорожным транспортом общего пользования и услуги по использованию инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, выполняемые ОАО "РЖД", а также сборов на дополнительные работы (услуги), связанные с перевозкой грузов железнодорожным транспортом общего пользования, и тарифов на перевозки грузов железнодорожным транспортом общего пользования и услуги по использованию инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, выполняемые ОАО "РЖД", сборов на дополнительные работы (услуги), связанные с перевозкой грузов железнодорожным транспортом общего пользования (Тарифное руководство N 1)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 22.12.2025 N 84708)При предъявлении к перевозке такого порожнего вагона в графе 19 "Наименование груза" накладной указывается: "Порожний вагон, не принадлежащий РЖД, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под _______ (наименование груза). Собственник вагона ________. Разрешение на курсирование вагона N ____ от _____. Маршрут следования _______" или "Порожний вагон, сданный в аренду, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ______ (наименование груза). Арендатор вагона ____. Разрешение на курсирование вагона N _____ от ______. Маршрут следования _________".
(с изм. от 13.02.2026)
"Об утверждении Порядка расчета тарифов на перевозки грузов железнодорожным транспортом общего пользования и услуги по использованию инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, выполняемые ОАО "РЖД", а также сборов на дополнительные работы (услуги), связанные с перевозкой грузов железнодорожным транспортом общего пользования, и тарифов на перевозки грузов железнодорожным транспортом общего пользования и услуги по использованию инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, выполняемые ОАО "РЖД", сборов на дополнительные работы (услуги), связанные с перевозкой грузов железнодорожным транспортом общего пользования (Тарифное руководство N 1)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 22.12.2025 N 84708)При предъявлении к перевозке такого порожнего вагона в графе 19 "Наименование груза" накладной указывается: "Порожний вагон, не принадлежащий РЖД, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под _______ (наименование груза). Собственник вагона ________. Разрешение на курсирование вагона N ____ от _____. Маршрут следования _______" или "Порожний вагон, сданный в аренду, следует с собственным (арендованным) локомотивом. Из-под ______ (наименование груза). Арендатор вагона ____. Разрешение на курсирование вагона N _____ от ______. Маршрут следования _________".
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Должен ли арендодатель доказывать право собственности на объект аренды в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Доводы ответчика об отсутствии у Шарапова А.В. полномочий на сдачу оборудования в аренду, поскольку он не является собственником данного оборудования, правомерно отклонены судами ввиду того, что наличие у истца права собственности на имущество, переданное ответчику по договору аренды, не относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данному делу.
Должен ли арендодатель доказывать право собственности на объект аренды в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Доводы ответчика об отсутствии у Шарапова А.В. полномочий на сдачу оборудования в аренду, поскольку он не является собственником данного оборудования, правомерно отклонены судами ввиду того, что наличие у истца права собственности на имущество, переданное ответчику по договору аренды, не относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данному делу.
Статья: Мусорная реклама и ветреный арендатор. Прекращается ли договор при одностороннем отказе от него? Комментарий к решению по делу White and Carter (Councils) Ltd V. Mcgregor [1961] UKHL 5 и Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.06.2020 N 305-ЭС20-4196
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)На практике такое происходит нечасто. Если арендатор не платит, то собственник обычно его просто выгоняет и возвращает себе владение недвижимостью (forfeiture), что прекращает аренду. Либо арендатор может добровольно вернуть владение собственнику (surrender), что тоже прекращает аренду. Затем собственник может, например, сдать недвижимость в аренду кому-то еще.
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 5)На практике такое происходит нечасто. Если арендатор не платит, то собственник обычно его просто выгоняет и возвращает себе владение недвижимостью (forfeiture), что прекращает аренду. Либо арендатор может добровольно вернуть владение собственнику (surrender), что тоже прекращает аренду. Затем собственник может, например, сдать недвижимость в аренду кому-то еще.
"Право наследования в гражданском праве России: монография"
(Ходырева Е.А.)
("Статут", 2022)В гражданском праве встречаются сходные конструкции. Например, право сдачи имущества в субаренду принадлежит арендатору, которое он вправе реализовать с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), или сдача жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ) принадлежит не собственнику-наймодателю, а нанимателю. Доверительный управляющий по условиям договора вправе совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным в доверительное управление (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Можно увидеть примеры осуществления иным лицом, нежели сам правообладатель, имущественных и иных прав. Например, по п. 2 ст. 358.15 ГК РФ залогодержателю по общему правилу принадлежит возможность осуществления прав участника общества с ограниченной ответственностью, или по ст. 1238 ГК РФ предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации может быть осуществлено лицензиатом в рамках сублицензионного договора. Но во всех указанных случаях волеизъявление лица, обладающего правом, по определению судьбы права или вещи следует либо из условий договора, либо из установленных законом положений.
(Ходырева Е.А.)
("Статут", 2022)В гражданском праве встречаются сходные конструкции. Например, право сдачи имущества в субаренду принадлежит арендатору, которое он вправе реализовать с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), или сдача жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ) принадлежит не собственнику-наймодателю, а нанимателю. Доверительный управляющий по условиям договора вправе совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным в доверительное управление (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Можно увидеть примеры осуществления иным лицом, нежели сам правообладатель, имущественных и иных прав. Например, по п. 2 ст. 358.15 ГК РФ залогодержателю по общему правилу принадлежит возможность осуществления прав участника общества с ограниченной ответственностью, или по ст. 1238 ГК РФ предоставление права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации может быть осуществлено лицензиатом в рамках сублицензионного договора. Но во всех указанных случаях волеизъявление лица, обладающего правом, по определению судьбы права или вещи следует либо из условий договора, либо из установленных законом положений.
Статья: Недействительность договора: итоги реформы и применение п. 2 ст. 431.1 Гражданского кодекса РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.
Статья: Последствия перехода права собственности на арендованную вещь в римском праве
(Пестов М.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Иногда с отчуждением вещи приобретатель и арендатор получали дополнительные притязания. Первый мог претендовать на истребование бывшим собственником (остававшимся арендодателем) арендных платежей. Такое правомочие необходимо было специально оговорить. В этом случае исполнение отчуждателем дополнительного обязательства измерялось особым критерием старательности (diligentia), в то время как размер платежей мог определяться соглашением, но не превышал того, на что бы мог рассчитывать сам арендодатель. Арендатор также мог приобрести дополнительные притязания в том случае, если ему прощались арендные платежи по легату sinendi modo. Однако гораздо чаще он получал по легату узуфрукт, что позволяло ему предъявить иск ex conducto к наследнику об освобождении от иска ex locato. Тот же самый иск в отношении будущих платежей он мог предъявить, став собственником арендованной вещи, которая была сдана ему в аренду несобственником.
(Пестов М.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Иногда с отчуждением вещи приобретатель и арендатор получали дополнительные притязания. Первый мог претендовать на истребование бывшим собственником (остававшимся арендодателем) арендных платежей. Такое правомочие необходимо было специально оговорить. В этом случае исполнение отчуждателем дополнительного обязательства измерялось особым критерием старательности (diligentia), в то время как размер платежей мог определяться соглашением, но не превышал того, на что бы мог рассчитывать сам арендодатель. Арендатор также мог приобрести дополнительные притязания в том случае, если ему прощались арендные платежи по легату sinendi modo. Однако гораздо чаще он получал по легату узуфрукт, что позволяло ему предъявить иск ex conducto к наследнику об освобождении от иска ex locato. Тот же самый иск в отношении будущих платежей он мог предъявить, став собственником арендованной вещи, которая была сдана ему в аренду несобственником.
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
"Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая. Постатейный комментарий"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Сдача в прокат (наем) оригинала или экземпляров произведения - это предоставление экземпляра произведения во временное пользование в целях получения дохода. По сути, речь идет о заключении договора аренды. В данном случае использование объектов интеллектуальной собственности, которые по своей сути являются нематериальными, ставится в один ряд с введением материальных носителей в гражданский оборот. Речь идет о самостоятельном способе его использования. Поэтому приобретение любого материального носителя, на котором зафиксировано произведение, не дает собственнику права сдавать его в прокат без согласия правообладателя и уплаты ему вознаграждения.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Сдача в прокат (наем) оригинала или экземпляров произведения - это предоставление экземпляра произведения во временное пользование в целях получения дохода. По сути, речь идет о заключении договора аренды. В данном случае использование объектов интеллектуальной собственности, которые по своей сути являются нематериальными, ставится в один ряд с введением материальных носителей в гражданский оборот. Речь идет о самостоятельном способе его использования. Поэтому приобретение любого материального носителя, на котором зафиксировано произведение, не дает собственнику права сдавать его в прокат без согласия правообладателя и уплаты ему вознаграждения.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)9. Установление публичного или частного сервитута не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком. Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие участки земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). В то же время не исключается, что в результате установления сервитута ценность земельного участка уменьшится, у правообладателя могут возникать определенные неудобства в использовании своего земельного участка и трудности в реализации обремененного земельного участка. Для компенсации таких стеснений и убытков законодатель устанавливает общее правило о платности сервитута.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)9. Установление публичного или частного сервитута не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком. Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие участки земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК). В то же время не исключается, что в результате установления сервитута ценность земельного участка уменьшится, у правообладателя могут возникать определенные неудобства в использовании своего земельного участка и трудности в реализации обремененного земельного участка. Для компенсации таких стеснений и убытков законодатель устанавливает общее правило о платности сервитута.
Статья: Защита персональных данных: новые требования, обязанности и сроки
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 9)Сложно пока представить, зачем это нужно правообладателю, если только он не собственник нежилого здания, в котором он всем сдает регулярно помещения в аренду, хотя и здесь лучше адресно давать нужную информацию только заинтересованным потенциальным клиентам, а не обеспечить доступность данных всем желающим.
(Бычков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 9)Сложно пока представить, зачем это нужно правообладателю, если только он не собственник нежилого здания, в котором он всем сдает регулярно помещения в аренду, хотя и здесь лучше адресно давать нужную информацию только заинтересованным потенциальным клиентам, а не обеспечить доступность данных всем желающим.
Статья: Учет арендных платежей в базе по налогу на прибыль
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)<1> Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др. Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.
(Сурков А.А.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 5)<1> Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др. Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.