Сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2024 по делу N 88-24533/2024 (УИД 77RS0012-02-2022-003966-42)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2024 N 33-27833/2024 (УИД 78RS0014-01-2023-009835-24)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник: долевая собственность"
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Я - физическое лицо, являюсь сособственником комнаты в квартире. Хотел бы сдать комнату (1/3 доля квартиры) за оплату коммунальных платежей физическому лицу. Планирую заключить договор аренды, установив размер платы - 1 руб. в месяц, или договор безвозмездного пользования. В каком случае будет меньше проблем и мне не придется платить налоги?
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Я - физическое лицо, являюсь сособственником комнаты в квартире. Хотел бы сдать комнату (1/3 доля квартиры) за оплату коммунальных платежей физическому лицу. Планирую заключить договор аренды, установив размер платы - 1 руб. в месяц, или договор безвозмездного пользования. В каком случае будет меньше проблем и мне не придется платить налоги?
"Правовой режим недвижимого имущества"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.
Нормативные акты
Распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 02.06.1999 N 2
"Об утверждении форм документов по приватизации жилых помещений в г. Москве"2. Граждане, ставшие собственниками комнат(ы) в квартире коммунального заселения:
"Об утверждении форм документов по приватизации жилых помещений в г. Москве"2. Граждане, ставшие собственниками комнат(ы) в квартире коммунального заселения:
Интервью: "Прав не тот, кто платит деньги, а на чьей стороне логика и здравый смысл..." (интервью с директором компании "Миэль-Аренда" В.Н. Голдиным)
("Юрист", 2009, N 10)- Наибольшей проблемой как для риелторов, так и для нанимателей является наем комнаты в коммунальной квартире.
("Юрист", 2009, N 10)- Наибольшей проблемой как для риелторов, так и для нанимателей является наем комнаты в коммунальной квартире.
Статья: К вопросу о преимущественном праве покупки комнат в коммунальной квартире
(Васькин В.В., Мустафин Р.Р.)
("Жилищное право", 2008, N 2)Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
(Васькин В.В., Мустафин Р.Р.)
("Жилищное право", 2008, N 2)Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Вопрос: Физическое лицо в 2001 г. сдает квартиру в аренду (предпринимателем не является). В период сдачи квартиры за его счет была произведена замена окон и балконных дверей. Могут ли быть приняты в составе профессиональных налоговых вычетов произведенные затраты по заявлению, представленному в налоговую инспекцию?
("Бухгалтерский учет", 2001, N 15)Ответ: В соответствии со ст.228 НК РФ налоговую декларацию должны подавать физические лица, сдающие в аренду жилые строения, квартиры, комнаты и т.д., автомобили и другое движимое и недвижимое имущество, по суммам доходов, получаемым от сдачи в аренду этого имущества, как в денежной, так и в натуральной форме.
("Бухгалтерский учет", 2001, N 15)Ответ: В соответствии со ст.228 НК РФ налоговую декларацию должны подавать физические лица, сдающие в аренду жилые строения, квартиры, комнаты и т.д., автомобили и другое движимое и недвижимое имущество, по суммам доходов, получаемым от сдачи в аренду этого имущества, как в денежной, так и в натуральной форме.
Вопрос: Для проживания работника во время командировки в другом городе организация заключила договор аренды квартиры с физическим лицом (собственником доли в праве собственности на квартиру). Необходимо ли заключение договора аренды с другим собственником квартиры или наличия его письменного разрешения достаточно для признания данной сделки действительной? Каким образом оформить сделку по аренде жилого помещения, если второй собственник жилья является несовершеннолетним? Возможно ли в данном случае заключение договора аренды только с одним из собственников? Вправе ли организация признать расходы по данному договору при исчислении налога на прибыль?
(Консультация эксперта, 2013)Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без согласия всех собственников квартиру нельзя передать третьим лицам в пользование. В противном случае сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 N 11-20616, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11, Определение Московского городского суда от 04.06.2012 N 11-8835). Даже если квартира коммунальная, собственник комнаты не вправе сдавать ее в аренду без согласия владельцев остальных комнат (п. 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, Определение Московского городского суда от 30.11.2010 N 4г/7-10132/10).
(Консультация эксперта, 2013)Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без согласия всех собственников квартиру нельзя передать третьим лицам в пользование. В противном случае сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 N 11-20616, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11, Определение Московского городского суда от 04.06.2012 N 11-8835). Даже если квартира коммунальная, собственник комнаты не вправе сдавать ее в аренду без согласия владельцев остальных комнат (п. 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, Определение Московского городского суда от 30.11.2010 N 4г/7-10132/10).
Статья: Пробелы законодательства в объекте договора долевого участия в строительстве
(Козлова Е.Г.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 5)Условие о предмете договора в законодательстве нашей страны является существенным в любом виде договоров, поскольку в них указываются все необходимые характеристики: устанавливается недвижимое имущество во всех договорах, в которых объектом является недвижимость, условие о цене также является обязательным (договор купли-продажи недвижимости, договор аренды недвижимого имущества).
(Козлова Е.Г.)
("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 5)Условие о предмете договора в законодательстве нашей страны является существенным в любом виде договоров, поскольку в них указываются все необходимые характеристики: устанавливается недвижимое имущество во всех договорах, в которых объектом является недвижимость, условие о цене также является обязательным (договор купли-продажи недвижимости, договор аренды недвижимого имущества).
"Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: Научно-практическое пособие"
(Белов Е.В.)
(отв. ред. Н.Г. Кадников)
("Юриспруденция", 2014)Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76 - 79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т.е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату, в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м <1>); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца <2>. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества, и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.
(Белов Е.В.)
(отв. ред. Н.Г. Кадников)
("Юриспруденция", 2014)Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76 - 79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т.е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату, в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м <1>); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца <2>. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества, и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.
Статья: Рекомендации правового характера по договору аренды и поднайма жилого помещения
(Аверичкина Д.Р.)
("Налоговые известия Московского региона", 2002, N 1)- свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру или комнату в коммунальной квартире,
(Аверичкина Д.Р.)
("Налоговые известия Московского региона", 2002, N 1)- свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру или комнату в коммунальной квартире,
Статья: Классификация индивидуальных средств размещения
(Топорищева Ю.А., Кулябин А.И.)
("Туризм: право и экономика", 2011, N 3)А. Пансионат - жилое помещение площадью от 9 до 20 кв. м, без кухни (общая кухня находится в коридоре), но с малогабаритной ванной или душем. Квартиры-комнаты расположены с двух сторон длинного коридора. К пансионатам приравниваются комнаты в общежитиях, в коммунальных квартирах, в 2 - 3-комнатных благоустроенных квартирах, частные неблагоустроенные дома. Цена сдаваемой комнаты колеблется в зависимости от местоположения от 3 до 6 тыс. рублей в месяц. Самые высокие цены на аренду жилья устанавливаются перед началом учебного года в связи с приездом иногородних студентов. Снять жилье в частном секторе обычно желают работники, имеющие свой транспорт, так как во дворе частного дома всегда можно поставить машину. Спрос на жилье в частном секторе особенно повышается в летние месяцы.
(Топорищева Ю.А., Кулябин А.И.)
("Туризм: право и экономика", 2011, N 3)А. Пансионат - жилое помещение площадью от 9 до 20 кв. м, без кухни (общая кухня находится в коридоре), но с малогабаритной ванной или душем. Квартиры-комнаты расположены с двух сторон длинного коридора. К пансионатам приравниваются комнаты в общежитиях, в коммунальных квартирах, в 2 - 3-комнатных благоустроенных квартирах, частные неблагоустроенные дома. Цена сдаваемой комнаты колеблется в зависимости от местоположения от 3 до 6 тыс. рублей в месяц. Самые высокие цены на аренду жилья устанавливаются перед началом учебного года в связи с приездом иногородних студентов. Снять жилье в частном секторе обычно желают работники, имеющие свой транспорт, так как во дворе частного дома всегда можно поставить машину. Спрос на жилье в частном секторе особенно повышается в летние месяцы.