Сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2024 по делу N 88-24533/2024 (УИД 77RS0012-02-2022-003966-42)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении; 2) О запрещении предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без согласия; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О взыскании расходов.
Обстоятельства: Какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире - истцами и ответчиками - о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, выводы об отсутствии правовых оснований для получения собственником комнаты - ответчиком-1 согласия истца на вселение ответчика-2 являются необоснованными.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что действующее жилищное законодательство не содержит указания на запрет на заключение договора найма, при этом исходил из того, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением; ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, путем сдачи внаем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире; в силу положений ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, не требуется предварительное согласие сособственников на сдачу комнаты в аренду (наем); сам по себе факт регистрации С. в принадлежащей ей комнате В. и ее проживание в ней без согласия К.И. не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ею жилым помещением.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2024 N 33-27833/2024 (УИД 78RS0014-01-2023-009835-24)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О нечинении препятствий в пользовании общим имуществом в квартире, об обязании передать ключи; 2) Об определении порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что его права как долевого сособственника в пользовании общим имуществом нарушены действиями ответчиков, которые разместили личное имущество и шкафы в общем коридоре коммунальной квартиры, а также используют в личных целях отдельные помещения общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - отказано.Оценив пояснения стороны ответчиков и третьих лиц, отмечая, что истец в судебное заседание лично не являлся, согласно пояснениям противоположной стороны не проживает в коммунальной квартире, тогда как ответчики и третьи лица постоянно проживают в ней, фактически между ними сложился порядок пользования общим имуществом до приобретения долей в квартире истцом, ответчики нуждаются в занимаемом общем имуществе в отличие от истца, сдающего комнаты внаем, суд пришел к выводу о о неправомерности и необоснованности требований истца и их отклонении, отмечая, что наличие у его арендаторов в пользовании трех тамбуров и прихожей не свидетельствует о каких-либо нарушениях как долевого сособственника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник: долевая собственность"
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Я - физическое лицо, являюсь сособственником комнаты в квартире. Хотел бы сдать комнату (1/3 доля квартиры) за оплату коммунальных платежей физическому лицу. Планирую заключить договор аренды, установив размер платы - 1 руб. в месяц, или договор безвозмездного пользования. В каком случае будет меньше проблем и мне не придется платить налоги?
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Я - физическое лицо, являюсь сособственником комнаты в квартире. Хотел бы сдать комнату (1/3 доля квартиры) за оплату коммунальных платежей физическому лицу. Планирую заключить договор аренды, установив размер платы - 1 руб. в месяц, или договор безвозмездного пользования. В каком случае будет меньше проблем и мне не придется платить налоги?
"Правовой режим недвижимого имущества"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.
Нормативные акты
Распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 02.06.1999 N 2
"Об утверждении форм документов по приватизации жилых помещений в г. Москве"2. Граждане, ставшие собственниками комнат(ы) в квартире коммунального заселения:
"Об утверждении форм документов по приватизации жилых помещений в г. Москве"2. Граждане, ставшие собственниками комнат(ы) в квартире коммунального заселения:
Административная практика
Заключение Палаты по патентным спорам от 16.08.2017
(Приложение к решению Роспатента от 11.09.2017 по заявке N 2015727342)
<О государственной регистрации товарного знака>В частности, выделяют следующие операции с жилыми помещениями: приватизация комнат и квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием или в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен с доплатой; мена жилья; сдача жилья в аренду или сдача жилого помещения в поднаем; имущественный наем; дарение жилья; кредитование под залог жилья; ипотека; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание права собственности на жилье по решению суда; расторжение договора купли-продажи, приватизации. Операции с нежилыми помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости; признание права собственности на недвижимость по решению суда; расторжение договора купли-продажи, договора аренды и др.
(Приложение к решению Роспатента от 11.09.2017 по заявке N 2015727342)
<О государственной регистрации товарного знака>В частности, выделяют следующие операции с жилыми помещениями: приватизация комнат и квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием или в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен с доплатой; мена жилья; сдача жилья в аренду или сдача жилого помещения в поднаем; имущественный наем; дарение жилья; кредитование под залог жилья; ипотека; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание права собственности на жилье по решению суда; расторжение договора купли-продажи, приватизации. Операции с нежилыми помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости; признание права собственности на недвижимость по решению суда; расторжение договора купли-продажи, договора аренды и др.
Вопрос: Для проживания работника во время командировки в другом городе организация заключила договор аренды квартиры с физическим лицом (собственником доли в праве собственности на квартиру). Необходимо ли заключение договора аренды с другим собственником квартиры или наличия его письменного разрешения достаточно для признания данной сделки действительной? Каким образом оформить сделку по аренде жилого помещения, если второй собственник жилья является несовершеннолетним? Возможно ли в данном случае заключение договора аренды только с одним из собственников? Вправе ли организация признать расходы по данному договору при исчислении налога на прибыль?
(Консультация эксперта, 2013)Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без согласия всех собственников квартиру нельзя передать третьим лицам в пользование. В противном случае сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 N 11-20616, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11, Определение Московского городского суда от 04.06.2012 N 11-8835). Даже если квартира коммунальная, собственник комнаты не вправе сдавать ее в аренду без согласия владельцев остальных комнат (п. 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, Определение Московского городского суда от 30.11.2010 N 4г/7-10132/10).
(Консультация эксперта, 2013)Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Без согласия всех собственников квартиру нельзя передать третьим лицам в пользование. В противном случае сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 N 11-20616, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2011 N КГ-А41/891-11, Определение Московского городского суда от 04.06.2012 N 11-8835). Даже если квартира коммунальная, собственник комнаты не вправе сдавать ее в аренду без согласия владельцев остальных комнат (п. 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, Определение Московского городского суда от 30.11.2010 N 4г/7-10132/10).
"Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: Научно-практическое пособие"
(Белов Е.В.)
(отв. ред. Н.Г. Кадников)
("Юриспруденция", 2014)Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76 - 79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т.е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату, в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м <1>); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца <2>. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества, и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.
(Белов Е.В.)
(отв. ред. Н.Г. Кадников)
("Юриспруденция", 2014)Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76 - 79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т.е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату, в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м <1>); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца <2>. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества, и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.