Риск приобретения имущества с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Риск приобретения имущества с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Концепция добросовестного приобретателя - юридического лица, приобретшего имущество на торгах должника, через призму позиции Конституционного Суда Российской Федерации
(Кононов Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 8)Применительно к статусу торгов в банкротстве это должно означать, что такие торги могут быть признаны недействительными лишь в тех случаях, когда победитель торгов оказывается недобросовестным. Во всех иных случаях признание торгов недействительными, напротив, будет приводить к тому, что кредиторы должника не будут получать максимальные суммы за реализованное имущества из-за того, что у победителей торгов существуют высокие риски изъятия приобретенного имущества.
(Кононов Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 8)Применительно к статусу торгов в банкротстве это должно означать, что такие торги могут быть признаны недействительными лишь в тех случаях, когда победитель торгов оказывается недобросовестным. Во всех иных случаях признание торгов недействительными, напротив, будет приводить к тому, что кредиторы должника не будут получать максимальные суммы за реализованное имущества из-за того, что у победителей торгов существуют высокие риски изъятия приобретенного имущества.
Статья: Порядок продажи имущества должника
("Арбитражный управляющий", 2025, N 2)В Определении ВС РФ от 01.07.2016 N 305-ЭС16-3457 отмечено: "Помимо того, что задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 ГК РФ), его функция состоит и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги. При этом законодательное ограничение размера задатка (не более 20 процентов от начальной цены продажи предприятия (абзац десятый пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве)) направлено на предотвращение злоупотребления со стороны организаторов торгов, которое может выражаться в установлении необоснованно высокой суммы задатка и, как следствие, вести к снижению привлекательности продаваемого объекта и закрытию доступа потенциальным покупателям к участию в торгах.
("Арбитражный управляющий", 2025, N 2)В Определении ВС РФ от 01.07.2016 N 305-ЭС16-3457 отмечено: "Помимо того, что задаток в определенной степени обеспечивает исполнение обязательства (статьи 329 и 380 ГК РФ), его функция состоит и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (пункт 16 статьи 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги. При этом законодательное ограничение размера задатка (не более 20 процентов от начальной цены продажи предприятия (абзац десятый пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве)) направлено на предотвращение злоупотребления со стороны организаторов торгов, которое может выражаться в установлении необоснованно высокой суммы задатка и, как следствие, вести к снижению привлекательности продаваемого объекта и закрытию доступа потенциальным покупателям к участию в торгах.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении права аренды земельного участка с находящимися на нем зданиями и внутренних дорог, обеспечивающих подъезд к этим зданиям, на два отдельных лота, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования зданий, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица - собственника дорог.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении права аренды земельного участка с находящимися на нем зданиями и внутренних дорог, обеспечивающих подъезд к этим зданиям, на два отдельных лота, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования зданий, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица - собственника дорог.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации в области несостоятельности (банкротства)
(Кузбагаров М.Н., Кузбагарова Е.В., Шеншин В.М.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)- при снижении цены ниже расчетной, когда не пополнится эффективно конкурсная масса, проведение торгов следует прекратить;
(Кузбагаров М.Н., Кузбагарова Е.В., Шеншин В.М.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 1)- при снижении цены ниже расчетной, когда не пополнится эффективно конкурсная масса, проведение торгов следует прекратить;
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)2. Цель установления правил о задатке, предусматривающих невозможность для победителя торгов изъять сумму задатка в случае потери интереса к приобретению имущества (абз. 2 п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве), обусловлена необходимостью сформировать список участников торгов, которые имеют серьезные намерения в приобретении имущества.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)2. Цель установления правил о задатке, предусматривающих невозможность для победителя торгов изъять сумму задатка в случае потери интереса к приобретению имущества (абз. 2 п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве), обусловлена необходимостью сформировать список участников торгов, которые имеют серьезные намерения в приобретении имущества.
Готовое решение: Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности
(КонсультантПлюс, 2025)4.1.1. Каким субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества без торгов
(КонсультантПлюс, 2025)4.1.1. Каким субъектам малого и среднего предпринимательства не предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества без торгов
Статья: Преимущественное право и торги: новая реальность
(Галин К.)
("Закон", 2023, N 7)Аналогичного подхода к определению рыночной цены имущества именно на торгах придерживается в отдельных случаях и законодатель, устанавливая в Законе о банкротстве <3> специальные правила осуществления преимущественных прав специальными субъектами, например, при продаже имущества сельскохозяйственных организаций, стратегических предприятий и организаций и субъектов естественных монополий <4>. В двух последних случаях право преимущественной покупки имеет Российская Федерация. Возможно, такой подход законодателя направлен, помимо прочего, на снижение риска злоупотреблений при проведении оценки начальной стоимости имущества.
(Галин К.)
("Закон", 2023, N 7)Аналогичного подхода к определению рыночной цены имущества именно на торгах придерживается в отдельных случаях и законодатель, устанавливая в Законе о банкротстве <3> специальные правила осуществления преимущественных прав специальными субъектами, например, при продаже имущества сельскохозяйственных организаций, стратегических предприятий и организаций и субъектов естественных монополий <4>. В двух последних случаях право преимущественной покупки имеет Российская Федерация. Возможно, такой подход законодателя направлен, помимо прочего, на снижение риска злоупотреблений при проведении оценки начальной стоимости имущества.
Статья: Диспозитивность в вещных правах: открытый перечень явно и неявно
(Темурзиев Р.Б.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 10)Вдобавок, поскольку любые сделки с недвижимостью должны проходить через нотариуса, он вправе отказать в удостоверении договора, в котором приобретатель отказывается быть связанным условиями первоначального договора; это создает дополнительную гарантию для кредитора <10>. Очевидно, что этому инструменту присущи недостатки, связанные с его обязательственной природой: уязвимость положения кредитора в процедуре банкротства текущего собственника (обязательство может быть прекращено в результате продажи недвижимости с торгов), отсутствие автоматизма в следовании обременения за титулом <11>. Текущий собственник может также выступать источником риска, скрыв соответствующие условия в договоре с будущим приобретателем. Он также может войти в сговор с аффилированным приобретателем с целью причинения вреда кредитору, освобождая имущество от нежелательного обременения через выдвижение возражения о добросовестности. Вопрос о привлечении к деликтной ответственности лица, которое заведомо знало о том, что соответствующего рода условия включены в первоначальный договор купли-продажи, но тем не менее убедило текущего собственника вещи заключить договор без них, является весьма спорным и решается в разных странах по-разному <12>.
(Темурзиев Р.Б.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 10)Вдобавок, поскольку любые сделки с недвижимостью должны проходить через нотариуса, он вправе отказать в удостоверении договора, в котором приобретатель отказывается быть связанным условиями первоначального договора; это создает дополнительную гарантию для кредитора <10>. Очевидно, что этому инструменту присущи недостатки, связанные с его обязательственной природой: уязвимость положения кредитора в процедуре банкротства текущего собственника (обязательство может быть прекращено в результате продажи недвижимости с торгов), отсутствие автоматизма в следовании обременения за титулом <11>. Текущий собственник может также выступать источником риска, скрыв соответствующие условия в договоре с будущим приобретателем. Он также может войти в сговор с аффилированным приобретателем с целью причинения вреда кредитору, освобождая имущество от нежелательного обременения через выдвижение возражения о добросовестности. Вопрос о привлечении к деликтной ответственности лица, которое заведомо знало о том, что соответствующего рода условия включены в первоначальный договор купли-продажи, но тем не менее убедило текущего собственника вещи заключить договор без них, является весьма спорным и решается в разных странах по-разному <12>.
Статья: Банкротный комплаенс как правовой инструмент в делах о банкротстве
(Апухтин Ю.В., Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 2)- выявление рисков, связанных с участием в торгах на этапе исполнительного производства/банкротства;
(Апухтин Ю.В., Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 2)- выявление рисков, связанных с участием в торгах на этапе исполнительного производства/банкротства;
Статья: Как вернуть спорное жилье, купленное у мошенников?
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)В вопросе покупки недвижимости на торгах тоже существуют подобные риски, так как бывшие собственники выставленных на торги помещений не всегда с первого раза могут добиться защиты своих интересов в суде. Бывает, что имущество уже нашло нового собственника, а прежний собственник в судебных процессах отстаивает свои права. Нередки случаи, когда выставленное на торги помещение выставлено туда без соблюдений действующих норм и законов, где-то по ошибке ответственных и должностных лиц, а где-то с непосредственным умыслом устроителей торгов. Всегда требуйте внесение в договор тех пунктов, которые будут в случае неблагоприятных ситуаций показывать вашу добросовестность при совершении сделки и ответственность тех лиц, которым вы уплачиваете свои денежные средства.
(Кочанова Т., Дячук М., Калинин В., Карташова И., Федоров А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)В вопросе покупки недвижимости на торгах тоже существуют подобные риски, так как бывшие собственники выставленных на торги помещений не всегда с первого раза могут добиться защиты своих интересов в суде. Бывает, что имущество уже нашло нового собственника, а прежний собственник в судебных процессах отстаивает свои права. Нередки случаи, когда выставленное на торги помещение выставлено туда без соблюдений действующих норм и законов, где-то по ошибке ответственных и должностных лиц, а где-то с непосредственным умыслом устроителей торгов. Всегда требуйте внесение в договор тех пунктов, которые будут в случае неблагоприятных ситуаций показывать вашу добросовестность при совершении сделки и ответственность тех лиц, которым вы уплачиваете свои денежные средства.
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Положения абз. 2 § 935 BGB о добросовестном приобретении утраченной вещи появились в тексте закона с учетом отношения к продаже имущества казной и императором в римском праве, что выразилось в специальном правиле об умолчании (Verschweigung) <53>. Это правило результат патернализма, при котором государство берет на себя проверку условий для продажи имущества должника и снимает риски с приобретателя, что позволяет обеспечить эффективность института публичных торгов и авторитет публично-правовой власти. Исключение из общего правила (абз. 2 § 935 BGB) распространяется только на те торги, которые прямо перечислены. На непубличные формы реализации предмета залога (торги без использования сети Интернет; прямой договор купли-продажи; торги, проводимые частным организатором торгов <54>; по инициативе судебного пристава-исполнителя и тем более при оставлении предмета залога за собой) исключение не распространяется, а значит, залогодержатель просто утаивает информацию об отсутствии своего права <55>. Исключение для торгов в сети Интернет было предусмотрено в тексте BGB в 2009 г, поскольку такие торги имеют высокую степень открытости <56> (ср.: золото, ценные бумаги на предъявителя, которые также перечислены в абз. 2 § 935 BGB).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Положения абз. 2 § 935 BGB о добросовестном приобретении утраченной вещи появились в тексте закона с учетом отношения к продаже имущества казной и императором в римском праве, что выразилось в специальном правиле об умолчании (Verschweigung) <53>. Это правило результат патернализма, при котором государство берет на себя проверку условий для продажи имущества должника и снимает риски с приобретателя, что позволяет обеспечить эффективность института публичных торгов и авторитет публично-правовой власти. Исключение из общего правила (абз. 2 § 935 BGB) распространяется только на те торги, которые прямо перечислены. На непубличные формы реализации предмета залога (торги без использования сети Интернет; прямой договор купли-продажи; торги, проводимые частным организатором торгов <54>; по инициативе судебного пристава-исполнителя и тем более при оставлении предмета залога за собой) исключение не распространяется, а значит, залогодержатель просто утаивает информацию об отсутствии своего права <55>. Исключение для торгов в сети Интернет было предусмотрено в тексте BGB в 2009 г, поскольку такие торги имеют высокую степень открытости <56> (ср.: золото, ценные бумаги на предъявителя, которые также перечислены в абз. 2 § 935 BGB).
Статья: Некоторые проблемные вопросы совершения нотариальных действий с участием граждан, в отношении которых возбуждена процедура банкротства
(Лагодина Е.И.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)2. Корсик К.А. Преимущественное право покупки при заключении договора купли-продажи имущества по результатам проведения публичных торгов // Нотариальный вестник. 2021. N 8.
(Лагодина Е.И.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)2. Корсик К.А. Преимущественное право покупки при заключении договора купли-продажи имущества по результатам проведения публичных торгов // Нотариальный вестник. 2021. N 8.
Статья: Банкротство: тенденции и актуальная судебная практика
(Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)- необходимо предусмотреть возможность прекращения торгов по продаже жилья, если цена упала настолько, что конкурсная масса не пополнится эффективно;
(Кудинова М.С.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)- необходимо предусмотреть возможность прекращения торгов по продаже жилья, если цена упала настолько, что конкурсная масса не пополнится эффективно;