Реконструкция здания в залоге
Подборка наиболее важных документов по запросу Реконструкция здания в залоге (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Если выданные по целевому займу денежные средства были использованы, но реконструкция здания так и не была завершена, то кредитор не мог реализовать свое залоговое право, т.е. залогом обременялось только здание, а не объект незавершенного строительства, поскольку цель целевого займа не была достигнута <1>. Также если денежные средства были использованы заемщиком для строительства какого-то другого здания, то это здание не считалось находящимся в залоге у кредитора (такой же ответ Х. Дернбург считает правильным и по действующему в его время праву, поскольку иначе кредитор получил бы залог на то, на что не ожидал приобрести залог, когда выдавался целевой заем). Важным было, чтобы заем выдавался именно на реконструкцию, т.е. не на ремонт старого дома и не на строительство нового дома, поскольку законодательная привилегия была направлена на обновление городской застройки без ее сноса <2>. Соответственно, в результате строительной деятельности из старого здания должно было получиться новое, но то же самое здание. По мнению Х.Ф. Глюка, если заемщик взял обычный заем, но использовал его для реконструкции городского здания, то кредитор по договору займа не приобретал право залогодержателя на реконструированное здание, поскольку залог на основании закона имеет целью стимулирование выдачи займа с общественно полезной целью, а после выдачи обычного займа 1) кредитора уже не нужно стимулировать - заем уже выдан; 2) кредитор не заслужил поощрения за общественно полезное поведение <3>. И также "строительная ипотека" Марка Аврелия не предоставлялась кредитору, который предоставил заем не на реконструкцию уже имеющегося обветшалого здания, а на приобретение здания <4>. Заем должен быть выдан до окончания выполнения строительных работ <5>. Очевидно, что цель финансирования оказывала существенное влияние на правоотношение и любое отступление лишало кредитора права залога.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Если выданные по целевому займу денежные средства были использованы, но реконструкция здания так и не была завершена, то кредитор не мог реализовать свое залоговое право, т.е. залогом обременялось только здание, а не объект незавершенного строительства, поскольку цель целевого займа не была достигнута <1>. Также если денежные средства были использованы заемщиком для строительства какого-то другого здания, то это здание не считалось находящимся в залоге у кредитора (такой же ответ Х. Дернбург считает правильным и по действующему в его время праву, поскольку иначе кредитор получил бы залог на то, на что не ожидал приобрести залог, когда выдавался целевой заем). Важным было, чтобы заем выдавался именно на реконструкцию, т.е. не на ремонт старого дома и не на строительство нового дома, поскольку законодательная привилегия была направлена на обновление городской застройки без ее сноса <2>. Соответственно, в результате строительной деятельности из старого здания должно было получиться новое, но то же самое здание. По мнению Х.Ф. Глюка, если заемщик взял обычный заем, но использовал его для реконструкции городского здания, то кредитор по договору займа не приобретал право залогодержателя на реконструированное здание, поскольку залог на основании закона имеет целью стимулирование выдачи займа с общественно полезной целью, а после выдачи обычного займа 1) кредитора уже не нужно стимулировать - заем уже выдан; 2) кредитор не заслужил поощрения за общественно полезное поведение <3>. И также "строительная ипотека" Марка Аврелия не предоставлялась кредитору, который предоставил заем не на реконструкцию уже имеющегося обветшалого здания, а на приобретение здания <4>. Заем должен быть выдан до окончания выполнения строительных работ <5>. Очевидно, что цель финансирования оказывала существенное влияние на правоотношение и любое отступление лишало кредитора права залога.
Готовое решение: Как залогодателю заменить предмет залога
(КонсультантПлюс, 2025)имущество, которое создано в результате переработки или иного изменения предмета залога и теперь принадлежит вам (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ). Например, вы реконструировали заложенное здание или достроили и ввели в эксплуатацию объект незавершенного строительства, который был в залоге.
(КонсультантПлюс, 2025)имущество, которое создано в результате переработки или иного изменения предмета залога и теперь принадлежит вам (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ). Например, вы реконструировали заложенное здание или достроили и ввели в эксплуатацию объект незавершенного строительства, который был в залоге.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"23. В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).
"О применении судами правил о залоге вещей"23. В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).
<Письмо> ФССП России от 30.04.2014 N 00014/14/24525
<О направлении информации по вопросам, возникающим в деятельности кредитных организаций при взаимодействии с судебными приставами-исполнителями при исполнении требований, содержащихся в исполнительных документах>В этой связи заслуживает внимания принятое по делу N А82-5242/2009 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (оставленное без изменений Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу N А82-5242/2009). Указанным решением подтвержден довод суда первой инстанции о нераспространении обременения в виде залога на реконструированный предмет ипотеки (дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади). В результате, в соответствии с решением суда, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на дополнительно образовавшиеся площади и вновь созданные объекты, несмотря на нахождение указанной недвижимости на одном земельном участке, отказано.
<О направлении информации по вопросам, возникающим в деятельности кредитных организаций при взаимодействии с судебными приставами-исполнителями при исполнении требований, содержащихся в исполнительных документах>В этой связи заслуживает внимания принятое по делу N А82-5242/2009 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (оставленное без изменений Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу N А82-5242/2009). Указанным решением подтвержден довод суда первой инстанции о нераспространении обременения в виде залога на реконструированный предмет ипотеки (дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади). В результате, в соответствии с решением суда, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на дополнительно образовавшиеся площади и вновь созданные объекты, несмотря на нахождение указанной недвижимости на одном земельном участке, отказано.
"Комментарий к Федеральному закону от 29 декабря 2012 г. N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации"
(постатейный)
(Барабанова С.В., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Агибалова Е.Н., Баранов И.В., Воронцов А.Л., Менкенов А.В., Ротко С.В., Селезнева А.Х., Чернусь Н.Ю., Беляев М.А., Зенков М.Ю., Елаев А.А., Котухов С.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Собственниками имущества государственных и муниципальных образовательных учреждений являются государство (Российская Федерация или субъект РФ) либо муниципальное образование, создавшие образовательную организацию и наделившие ее имуществом. Образовательные учреждения же владеют имуществом на праве оперативного управления, а земельными участками - на праве постоянного (бессрочного) пользования. Особенности указанных ограниченных вещных прав определяются гражданским законодательством (ст. ст. 296, 298, 269 ГК). Из содержания норм ГК следует, что правообладатель осуществляет владение и пользование имуществом практически в таком же объеме, что и собственник; ограничения касаются распоряжения имуществом. Если оно относится к недвижимому или особо ценному движимому имуществу, передача в аренду, безвозмездное пользование, реконструкция, списание, реализация, сдача в залог и другие действия с ним допускаются только с согласия собственника. Распоряжение земельными участками, предоставленными в постоянное (бессрочное) пользование, и вовсе не допускается, это прерогатива самого собственника. В силу ст. 269 ГК образовательная организация вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, в установленном порядке возводить на нем здания и сооружения, однако не может распоряжаться им, за исключением случаев подписания соглашений об установлении сервитута, которые также необходимо согласовывать с собственником. Остальным имуществом, не относящимся к категории недвижимого или особо ценного движимого, образовательное учреждение может распоряжаться самостоятельно, с соблюдением ограничений, установленных законом.
(постатейный)
(Барабанова С.В., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Агибалова Е.Н., Баранов И.В., Воронцов А.Л., Менкенов А.В., Ротко С.В., Селезнева А.Х., Чернусь Н.Ю., Беляев М.А., Зенков М.Ю., Елаев А.А., Котухов С.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Собственниками имущества государственных и муниципальных образовательных учреждений являются государство (Российская Федерация или субъект РФ) либо муниципальное образование, создавшие образовательную организацию и наделившие ее имуществом. Образовательные учреждения же владеют имуществом на праве оперативного управления, а земельными участками - на праве постоянного (бессрочного) пользования. Особенности указанных ограниченных вещных прав определяются гражданским законодательством (ст. ст. 296, 298, 269 ГК). Из содержания норм ГК следует, что правообладатель осуществляет владение и пользование имуществом практически в таком же объеме, что и собственник; ограничения касаются распоряжения имуществом. Если оно относится к недвижимому или особо ценному движимому имуществу, передача в аренду, безвозмездное пользование, реконструкция, списание, реализация, сдача в залог и другие действия с ним допускаются только с согласия собственника. Распоряжение земельными участками, предоставленными в постоянное (бессрочное) пользование, и вовсе не допускается, это прерогатива самого собственника. В силу ст. 269 ГК образовательная организация вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, в установленном порядке возводить на нем здания и сооружения, однако не может распоряжаться им, за исключением случаев подписания соглашений об установлении сервитута, которые также необходимо согласовывать с собственником. Остальным имуществом, не относящимся к категории недвижимого или особо ценного движимого, образовательное учреждение может распоряжаться самостоятельно, с соблюдением ограничений, установленных законом.