Расторжение договора аренды с застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды с застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Земельный участок для целей строительства и эксплуатации - константа или переменная?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)В большинстве регионов органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, применяли к данным отношениям положения ч. 2 ст. 23 действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <24>. Согласно этой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом органы власти исходили из того, что к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика. Споры велись в основном в отношении того, когда это происходит, т.е. когда застройщик и администрация могут подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка - после регистрации права собственности на помещение первым собственником или же последним. Одним из немногих исключений был, например, Санкт-Петербург, правительство которого традиционно считало, что для целей эксплуатации МКД земельный участок нужен гораздо меньшего размера, чем для его строительства, а для размещения объектов благоустройства предлагало собственникам помещений заключать краткосрочные договоры аренды. Но, решая в первую очередь вопрос момента расторжения договора аренды между застройщиком и администрацией, ВАС РФ в п. 26 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 года N 73 <25> решил и проблему размера земельного участка, и момента возникновения права собственности на него. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. После этого судебная практика стала единообразной - к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)В большинстве регионов органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, применяли к данным отношениям положения ч. 2 ст. 23 действовавшего Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <24>. Согласно этой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом органы власти исходили из того, что к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика. Споры велись в основном в отношении того, когда это происходит, т.е. когда застройщик и администрация могут подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка - после регистрации права собственности на помещение первым собственником или же последним. Одним из немногих исключений был, например, Санкт-Петербург, правительство которого традиционно считало, что для целей эксплуатации МКД земельный участок нужен гораздо меньшего размера, чем для его строительства, а для размещения объектов благоустройства предлагало собственникам помещений заключать краткосрочные договоры аренды. Но, решая в первую очередь вопрос момента расторжения договора аренды между застройщиком и администрацией, ВАС РФ в п. 26 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 года N 73 <25> решил и проблему размера земельного участка, и момента возникновения права собственности на него. Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. После этого судебная практика стала единообразной - к собственникам помещений переходит весь земельный участок застройщика.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Принятие решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или о признании гражданина банкротом осуществляется арбитражным судом. Согласно ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"5) пункт 1 статьи 201.3 после слов "в виде запрета на" дополнить словами "расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком,";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"5) пункт 1 статьи 201.3 после слов "в виде запрета на" дополнить словами "расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком,";
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)При этом наиболее частым основанием для досрочного расторжения договора строительной аренды на практике выступает неосуществление застройщиком строительства в запланированные сроки. В этом отношении для застройщиков, арендующих земельные участки, находящиеся в публичной собственности (которых в России по-прежнему большинство), на уровне судебной практики сформировался определенный защитный механизм, предполагающий поиск баланса частных и публичных интересов. Согласно правовой позиции КС РФ при оценке правомерности решения публичного арендодателя о расторжении договора строительной аренды ввиду нарушения арендатором сроков строительства суд должен принять во внимание причины такого нарушения и обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя. Если задержка в строительстве связана с действиями уполномоченных органов публичной власти либо обстоятельствами непреодолимой силы, то расторжение договора аренды будет нарушать баланс интересов сторон, предоставляя арендодателю, наделенному властными полномочиями, необоснованные преимущества <61>.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)При этом наиболее частым основанием для досрочного расторжения договора строительной аренды на практике выступает неосуществление застройщиком строительства в запланированные сроки. В этом отношении для застройщиков, арендующих земельные участки, находящиеся в публичной собственности (которых в России по-прежнему большинство), на уровне судебной практики сформировался определенный защитный механизм, предполагающий поиск баланса частных и публичных интересов. Согласно правовой позиции КС РФ при оценке правомерности решения публичного арендодателя о расторжении договора строительной аренды ввиду нарушения арендатором сроков строительства суд должен принять во внимание причины такого нарушения и обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя. Если задержка в строительстве связана с действиями уполномоченных органов публичной власти либо обстоятельствами непреодолимой силы, то расторжение договора аренды будет нарушать баланс интересов сторон, предоставляя арендодателю, наделенному властными полномочиями, необоснованные преимущества <61>.