Расторжение договора аренды при смене арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды при смене арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2023 N 88-13434/2023 по делу N 2-3413/2022 (УИД 47RS0006-01-2022-000449-71)
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Категория спора: Аренда земельных участков.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании неустойки; 3) О признании возникшими права и обязанности по договору аренды земельного участка.
Обстоятельства: В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пеней. Претензия о погашении задолженности ответчицей оставлена без ответа.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.06.2024 по делу N 33-3-4412/2024 (УИД 26RS0023-01-2023-007552-33)
Категория спора: 1) Аренда (субаренда) земельных участков; 2) Аренда земли.
Требования: 1) Об обязании заключить договор аренды земельного участка; 2) О перерасчете стоимости арендной платы за пользование земельным участком.
Обстоятельства: Истец приобрел жилой дом и обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано. Основным доказательством является наличие договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Категория спора: 1) Аренда (субаренда) земельных участков; 2) Аренда земли.
Требования: 1) Об обязании заключить договор аренды земельного участка; 2) О перерасчете стоимости арендной платы за пользование земельным участком.
Обстоятельства: Истец приобрел жилой дом и обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано. Основным доказательством является наличие договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Применяются ли нормы о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон в случае ликвидации арендодателя - юридического лица
(КонсультантПлюс, 2025)Довод истцов о том, что смена арендодателя не является основанием для изменения или прекращения договоров аренды в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку положения данной правовой нормы не применимы к спорным правоотношениям, т.к. юридическое лицо, выступавшее арендодателем, было ликвидировано, следовательно смены арендодателя не произошло..."
Применяются ли нормы о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон в случае ликвидации арендодателя - юридического лица
(КонсультантПлюс, 2025)Довод истцов о том, что смена арендодателя не является основанием для изменения или прекращения договоров аренды в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку положения данной правовой нормы не применимы к спорным правоотношениям, т.к. юридическое лицо, выступавшее арендодателем, было ликвидировано, следовательно смены арендодателя не произошло..."
Статья: Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
"Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека N 1 (2022)"
(подготовлен Верховным Судом РФ)Комитет считает, что закон, который периодически позволяет арендодателям расторгать договор аренды без объяснения причин и без предоставления каких-либо других гарантий или компенсации, может негативно повлиять на правовое обеспечение проживания и стать одной из причин существенного фактического роста цен на рынке арендного жилья, что может сказаться на наличии доступного по цене жилья. Следовательно, такая норма противоречит Пакту (пункт 12.1 Соображений).
(подготовлен Верховным Судом РФ)Комитет считает, что закон, который периодически позволяет арендодателям расторгать договор аренды без объяснения причин и без предоставления каких-либо других гарантий или компенсации, может негативно повлиять на правовое обеспечение проживания и стать одной из причин существенного фактического роста цен на рынке арендного жилья, что может сказаться на наличии доступного по цене жилья. Следовательно, такая норма противоречит Пакту (пункт 12.1 Соображений).
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ).
Вопрос: Должен ли прежний арендодатель (собственник имущества) передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю после продажи имущества, если договором купли-продажи этот вопрос не урегулирован? Если да, то на каком основании можно взыскать платеж при отказе прежнего арендодателя от его возврата?
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.
Статья: Расторжение договора аренды нежилого помещения
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
Вопрос: Арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды недвижимого имущества в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты. До истечения срока, указанного в предложении о расторжении, арендодатель продал недвижимое имущество. Сохранит ли силу предложение о расторжении договора?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за июль 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В дальнейшем арендодатель заключил договор купли-продажи в отношении арендуемого объекта недвижимости.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В дальнейшем арендодатель заключил договор купли-продажи в отношении арендуемого объекта недвижимости.
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Вопрос: Каковы особенности заключения договора субаренды транспортного средства?
(Консультация эксперта, 2025)Если иное не предусмотрено договором аренды, при его досрочном расторжении прекращается и договор субаренды, однако субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды в пределах срока, остававшегося по договору субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Если иное не предусмотрено договором аренды, при его досрочном расторжении прекращается и договор субаренды, однако субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды в пределах срока, остававшегося по договору субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Например, суд отказал арендодателю во взыскании с субарендатора денежных средств за период после расторжения договора аренды, поскольку было установлено, что субарендатор добросовестно вносил платежи в пользу арендатора и не был осведомлен о прекращении договоров аренды и субаренды. Аргументируя свою позицию, суд указал, что "поскольку до того, как узнать о прекращении договоров субаренды в связи с расторжением договоров аренды, ответчик (субарендатор) оплатил пользование объектом аренды за спорный период непосредственно третьему лицу (арендатору), то в силу применяемой по аналогии нормы п. 3 ст. 382 ГК РФ риск вызванных этим неблагоприятных последствий несут истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор). Таким образом, при отсутствии надлежащего уведомления о расторжении договора аренды ответчиком арендные платежи за спорный период были уплачены в полном объеме надлежащему лицу - арендатору, в связи с чем правомерно уплаченные арендные платежи не являются неосновательным обогащением ответчика за счет средств истца, заявленный иск удовлетворению не подлежит" <75>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Например, суд отказал арендодателю во взыскании с субарендатора денежных средств за период после расторжения договора аренды, поскольку было установлено, что субарендатор добросовестно вносил платежи в пользу арендатора и не был осведомлен о прекращении договоров аренды и субаренды. Аргументируя свою позицию, суд указал, что "поскольку до того, как узнать о прекращении договоров субаренды в связи с расторжением договоров аренды, ответчик (субарендатор) оплатил пользование объектом аренды за спорный период непосредственно третьему лицу (арендатору), то в силу применяемой по аналогии нормы п. 3 ст. 382 ГК РФ риск вызванных этим неблагоприятных последствий несут истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор). Таким образом, при отсутствии надлежащего уведомления о расторжении договора аренды ответчиком арендные платежи за спорный период были уплачены в полном объеме надлежащему лицу - арендатору, в связи с чем правомерно уплаченные арендные платежи не являются неосновательным обогащением ответчика за счет средств истца, заявленный иск удовлетворению не подлежит" <75>.