Расторжение договора аренды новым собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды новым собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024 N 14АП-2636/2024 по делу N А05-11036/2023
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом также установлено, что проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01.10.2020 был подготовлен истцом. Также истцом подготовлен проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком. Впоследствии истец отказался от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, настаивая на том, что договор субаренды продолжается.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом также установлено, что проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01.10.2020 был подготовлен истцом. Также истцом подготовлен проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком. Впоследствии истец отказался от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, настаивая на том, что договор субаренды продолжается.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Порядок расторжения договора по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)...установление указанного обязательства в соглашении... было обусловлено взаимными уступками сторон - согласием истца (арендатора) на досрочное расторжение договора аренды в отсутствие к тому оснований и на возврат помещения новому собственнику, с одной стороны, и согласием ответчика (нового собственника, арендодателя) не сдавать в течение определенного срока это помещение в аренду иным лицам, с другой.
(КонсультантПлюс, 2025)...установление указанного обязательства в соглашении... было обусловлено взаимными уступками сторон - согласием истца (арендатора) на досрочное расторжение договора аренды в отсутствие к тому оснований и на возврат помещения новому собственнику, с одной стороны, и согласием ответчика (нового собственника, арендодателя) не сдавать в течение определенного срока это помещение в аренду иным лицам, с другой.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораСогласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе связанные с обеспечительным платежом (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Готовое решение: Что такое обременение недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)За арендатором земельного участка, находящегося как в публичной, так и в частной собственности, признается право на предъявление такого иска только при одном условии: земельный участок предоставлялся в аренду для строительства соответствующего объекта. Это значит, что в договоре аренды должно быть указано, что земельный участок арендатору предоставляется для создания объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), а также содержаться информация о целевом назначении и характеристиках объекта, подлежащего строительству <1>. Если земельный участок предоставлен арендатору в связи с нахождением на нем ранее построенных принадлежащих ему объектов недвижимости (например, в порядке ст. 39.20 ЗК) и в договоре аренды не оговорены права на строительство нового объекта или объектов, иск о признании права на СП не может быть удовлетворен. Такое строительство является нарушением договора аренды, влекущем его расторжение. Право на СП в этом случае может быть признано за собственником земельного участка - арендодателем. Аналогичные последствия должны наступить и в случае, если, имея по договору аренды право на строительство определенного объекта, арендатор построил объект иного назначения или с иными характеристиками (площадью, этажностью и пр.).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)За арендатором земельного участка, находящегося как в публичной, так и в частной собственности, признается право на предъявление такого иска только при одном условии: земельный участок предоставлялся в аренду для строительства соответствующего объекта. Это значит, что в договоре аренды должно быть указано, что земельный участок арендатору предоставляется для создания объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), а также содержаться информация о целевом назначении и характеристиках объекта, подлежащего строительству <1>. Если земельный участок предоставлен арендатору в связи с нахождением на нем ранее построенных принадлежащих ему объектов недвижимости (например, в порядке ст. 39.20 ЗК) и в договоре аренды не оговорены права на строительство нового объекта или объектов, иск о признании права на СП не может быть удовлетворен. Такое строительство является нарушением договора аренды, влекущем его расторжение. Право на СП в этом случае может быть признано за собственником земельного участка - арендодателем. Аналогичные последствия должны наступить и в случае, если, имея по договору аренды право на строительство определенного объекта, арендатор построил объект иного назначения или с иными характеристиками (площадью, этажностью и пр.).
Вопрос: Арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды недвижимого имущества в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты. До истечения срока, указанного в предложении о расторжении, арендодатель продал недвижимое имущество. Сохранит ли силу предложение о расторжении договора?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, смена собственника арендованного имущества влечет за собой передачу договора аренды на основании закона. Новый арендодатель получает право требовать уплаты арендной платы по договору и требовать его изменения или расторжения в случаях, предусмотренных законом и договором.
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2022, N 12)Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вопрос: По действующему договору аренды существует задолженность по арендной плате. Стороны составили акт сверки расчетов. Собственник нежилого помещения продает его другому лицу. При переходе права собственности право требования долга арендатора сохраняется за прежним собственником или переходит к новому собственнику?
(Консультация эксперта, 2025)Обоснование: Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(Консультация эксперта, 2025)Обоснование: Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья: Расторжение договора аренды нежилого помещения
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
Вопрос: Правомерно ли требование прежнего собственника недвижимости о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заключенного до перехода права собственности на объект недвижимости?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Анализ судебной практики свидетельствует о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости; таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях; при этом условия договора аренды о прекращении арендных правоотношений при смене собственника объекта недвижимости могут быть признаны противоречащими нормам права и не подлежащими применению к правоотношениям сторон (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 303-ЭС16-20258 по делу N А73-1532/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2023 N Ф06-3249/2023 по делу N А65-28109/2022, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2023 N Ф01-2811/2023 по делу N А43-3036/2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Анализ судебной практики свидетельствует о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении или изменения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости; таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях; при этом условия договора аренды о прекращении арендных правоотношений при смене собственника объекта недвижимости могут быть признаны противоречащими нормам права и не подлежащими применению к правоотношениям сторон (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 303-ЭС16-20258 по делу N А73-1532/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2023 N Ф06-3249/2023 по делу N А65-28109/2022, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.06.2023 N Ф01-2811/2023 по делу N А43-3036/2016).
Путеводитель. Что нужно знать об аренде земли
(КонсультантПлюс, 2025)В случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам. Но это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, арендатор может продолжать пользоваться участком, а исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, надо будет уже новому лицу - наследнику. Обратите внимание, что право на получение арендной платы новый собственник приобретает независимо от переоформления договора (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам. Но это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, арендатор может продолжать пользоваться участком, а исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, надо будет уже новому лицу - наследнику. Обратите внимание, что право на получение арендной платы новый собственник приобретает независимо от переоформления договора (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).
"Обзор судебной практики в сфере закупок по 223-ФЗ (июль 2023 года)"
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья: Негационный иск как один из способов защиты прав собственника садового земельного участка
(Львова С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 1)Инициировать судебную проверку возникших из договора правоотношений может и третье лицо. Например, из анализа Определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 года по делу N 88-30097/2021 вытекает, что суд кассационной инстанции, отменяя Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2021 года по делу N 33-41236/2021, исходил из того, что отсутствие факта расторжения договора аренды или признания его недействительным не освобождает суд при разрешении дела о применении последствий неисполнения договора от обязанности оценки соответствия договора требованиям закона и при выявлении несоответствия требованиям закона - от определения правовых последствий этого несоответствия.
(Львова С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 1)Инициировать судебную проверку возникших из договора правоотношений может и третье лицо. Например, из анализа Определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 года по делу N 88-30097/2021 вытекает, что суд кассационной инстанции, отменяя Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2021 года по делу N 33-41236/2021, исходил из того, что отсутствие факта расторжения договора аренды или признания его недействительным не освобождает суд при разрешении дела о применении последствий неисполнения договора от обязанности оценки соответствия договора требованиям закона и при выявлении несоответствия требованиям закона - от определения правовых последствий этого несоответствия.
Вопрос: Может ли снос здания, расположенного на арендованном участке, рассматриваться в качестве существенного изменения и повлечь расторжение договора аренды земельного участка для эксплуатации существующего здания?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)На практике встречаются ситуации, когда собственники решают снести свои здания, в том числе с намерением возвести на арендуемом земельном участке новый объект, полагая, что это не противоречит договору аренды. Однако судами такие действия рассматриваются как нарушение условий договора и как основание для его расторжения.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)На практике встречаются ситуации, когда собственники решают снести свои здания, в том числе с намерением возвести на арендуемом земельном участке новый объект, полагая, что это не противоречит договору аренды. Однако судами такие действия рассматриваются как нарушение условий договора и как основание для его расторжения.