Расторжение договора аренды новым собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды новым собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024 N 14АП-2636/2024 по делу N А05-11036/2023
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом также установлено, что проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01.10.2020 был подготовлен истцом. Также истцом подготовлен проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком. Впоследствии истец отказался от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, настаивая на том, что договор субаренды продолжается.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом также установлено, что проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора аренды от 01.10.2020 был подготовлен истцом. Также истцом подготовлен проект соглашения о расторжении с 31.05.2023 договора субаренды с ответчиком. Впоследствии истец отказался от подписания направленного субарендатору проекта соглашения со ссылкой на то, что не подписано соглашение о расторжении договора аренды с новым собственником, настаивая на том, что договор субаренды продолжается.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Порядок расторжения договора по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)...установление указанного обязательства в соглашении... было обусловлено взаимными уступками сторон - согласием истца (арендатора) на досрочное расторжение договора аренды в отсутствие к тому оснований и на возврат помещения новому собственнику, с одной стороны, и согласием ответчика (нового собственника, арендодателя) не сдавать в течение определенного срока это помещение в аренду иным лицам, с другой.
(КонсультантПлюс, 2025)...установление указанного обязательства в соглашении... было обусловлено взаимными уступками сторон - согласием истца (арендатора) на досрочное расторжение договора аренды в отсутствие к тому оснований и на возврат помещения новому собственнику, с одной стороны, и согласием ответчика (нового собственника, арендодателя) не сдавать в течение определенного срока это помещение в аренду иным лицам, с другой.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораСогласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе связанные с обеспечительным платежом (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Готовое решение: Что такое обременение недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если это аренда, третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)За арендатором земельного участка, находящегося как в публичной, так и в частной собственности, признается право на предъявление такого иска только при одном условии: земельный участок предоставлялся в аренду для строительства соответствующего объекта. Это значит, что в договоре аренды должно быть указано, что земельный участок арендатору предоставляется для создания объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), а также содержаться информация о целевом назначении и характеристиках объекта, подлежащего строительству <1>. Если земельный участок предоставлен арендатору в связи с нахождением на нем ранее построенных принадлежащих ему объектов недвижимости (например, в порядке ст. 39.20 ЗК) и в договоре аренды не оговорены права на строительство нового объекта или объектов, иск о признании права на СП не может быть удовлетворен. Такое строительство является нарушением договора аренды, влекущем его расторжение. Право на СП в этом случае может быть признано за собственником земельного участка - арендодателем. Аналогичные последствия должны наступить и в случае, если, имея по договору аренды право на строительство определенного объекта, арендатор построил объект иного назначения или с иными характеристиками (площадью, этажностью и пр.).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)За арендатором земельного участка, находящегося как в публичной, так и в частной собственности, признается право на предъявление такого иска только при одном условии: земельный участок предоставлялся в аренду для строительства соответствующего объекта. Это значит, что в договоре аренды должно быть указано, что земельный участок арендатору предоставляется для создания объекта недвижимого имущества (здания, сооружения), а также содержаться информация о целевом назначении и характеристиках объекта, подлежащего строительству <1>. Если земельный участок предоставлен арендатору в связи с нахождением на нем ранее построенных принадлежащих ему объектов недвижимости (например, в порядке ст. 39.20 ЗК) и в договоре аренды не оговорены права на строительство нового объекта или объектов, иск о признании права на СП не может быть удовлетворен. Такое строительство является нарушением договора аренды, влекущем его расторжение. Право на СП в этом случае может быть признано за собственником земельного участка - арендодателем. Аналогичные последствия должны наступить и в случае, если, имея по договору аренды право на строительство определенного объекта, арендатор построил объект иного назначения или с иными характеристиками (площадью, этажностью и пр.).
Статья: Расторжение договора аренды нежилого помещения
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
Вопрос: В результате реорганизации к вновь созданной организации перешло право собственности на недвижимое имущество, которое находится в аренде. Какие документы направить арендаторам для подтверждения права на получение арендной платы, если переход права собственности на имущество еще не зарегистрирован в ЕГРН?
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Для уведомления арендаторов о состоявшемся переходе права собственности на недвижимое имущество к юридическому лицу, возникшему при реорганизации прежнего арендодателя, надо направить копию передаточного акта и выписку из ЕГРЮЛ о государственной регистрации нового собственника.
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Для уведомления арендаторов о состоявшемся переходе права собственности на недвижимое имущество к юридическому лицу, возникшему при реорганизации прежнего арендодателя, надо направить копию передаточного акта и выписку из ЕГРЮЛ о государственной регистрации нового собственника.
Вопрос: Правомерно ли требование арендатора о компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения с приобретателя объекта недвижимости, а не с предыдущего собственника, давшего согласие на их производство?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)На практике возможна и несколько иная ситуация, когда требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений предъявляется к новому собственнику - универсальному правопреемнику. Например, в случае реорганизации арендодателя или при замещении активов должника. В этом случае все права и обязанности прежнего арендодателя переходят полностью к реорганизованному или вновь созданному обществу, соответственно, и требования арендатора по возмещению стоимости неотделимых улучшений также. К таким выводам пришел суд, утвердив мировое соглашение и прекратив производство по делу о взыскании долга по договору аренды здания (основной иск), стоимости неотделимых улучшений и расторжении договора аренды (встречный иск), суд указал на то, что этим соглашением не нарушаются права участвующих в деле лиц, в том числе бывшего собственника и арендодателя имущества и его кредиторов, все права и обязанности последнего перешли к истцу как новому собственнику ввиду передачи в его уставный капитал спорного имущества с обременениями в порядке замещения активов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.05.2017 N Ф09-1941/17 по делу N А07-8640/2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)На практике возможна и несколько иная ситуация, когда требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений предъявляется к новому собственнику - универсальному правопреемнику. Например, в случае реорганизации арендодателя или при замещении активов должника. В этом случае все права и обязанности прежнего арендодателя переходят полностью к реорганизованному или вновь созданному обществу, соответственно, и требования арендатора по возмещению стоимости неотделимых улучшений также. К таким выводам пришел суд, утвердив мировое соглашение и прекратив производство по делу о взыскании долга по договору аренды здания (основной иск), стоимости неотделимых улучшений и расторжении договора аренды (встречный иск), суд указал на то, что этим соглашением не нарушаются права участвующих в деле лиц, в том числе бывшего собственника и арендодателя имущества и его кредиторов, все права и обязанности последнего перешли к истцу как новому собственнику ввиду передачи в его уставный капитал спорного имущества с обременениями в порядке замещения активов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.05.2017 N Ф09-1941/17 по делу N А07-8640/2016).
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Если право собственности на имущество перешло к другому лицу, это не является основанием изменять или расторгать договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Кроме того, это не является основанием вносить изменения в условия договора в судебном порядке (за исключением изменения сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с этим порядок внесения арендной платы, установленный в договоре, продолжает действовать при новом собственнике (арендодателе).
(КонсультантПлюс, 2025)Если право собственности на имущество перешло к другому лицу, это не является основанием изменять или расторгать договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Кроме того, это не является основанием вносить изменения в условия договора в судебном порядке (за исключением изменения сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с этим порядок внесения арендной платы, установленный в договоре, продолжает действовать при новом собственнике (арендодателе).
Путеводитель. Что нужно знать об аренде земли
(КонсультантПлюс, 2025)В случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам. Но это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, арендатор может продолжать пользоваться участком, а исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, надо будет уже новому лицу - наследнику. Обратите внимание, что право на получение арендной платы новый собственник приобретает независимо от переоформления договора (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам. Но это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, арендатор может продолжать пользоваться участком, а исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, надо будет уже новому лицу - наследнику. Обратите внимание, что право на получение арендной платы новый собственник приобретает независимо от переоформления договора (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ).
Готовое решение: Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая истцу в удовлетворении иска, суды обеих инстанций, установив, что спорные помещения были отчуждены истцом по договору купли-продажи от 6.10.08 г., заключенному с ИП Шевляковой И.А., и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован 15.10.2008 г., правильно применили п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора, при этом право на получение арендной платы переходит к новому собственнику имущества.
Утрачивает ли прежний арендодатель право на получение доходов по договору аренды при смене арендодателя
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая истцу в удовлетворении иска, суды обеих инстанций, установив, что спорные помещения были отчуждены истцом по договору купли-продажи от 6.10.08 г., заключенному с ИП Шевляковой И.А., и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован 15.10.2008 г., правильно применили п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора, при этом право на получение арендной платы переходит к новому собственнику имущества.
"Обзор судебной практики в сфере закупок по 223-ФЗ (декабрь 2023 года)"
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Таким образом, изменение собственника не влечет за собой прекращение прав арендатора в отношении арендованных транспортных средств, а также не порождает обязательств по изменению или расторжению договора аренды. Отклонять заявку участника закупки на этапе ее оценки неправомерно, поскольку общество должно было либо принять сведения к оценке и присвоить соответствующие баллы".
(Управление контроля размещения государственного заказа ФАС России)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Таким образом, изменение собственника не влечет за собой прекращение прав арендатора в отношении арендованных транспортных средств, а также не порождает обязательств по изменению или расторжению договора аренды. Отклонять заявку участника закупки на этапе ее оценки неправомерно, поскольку общество должно было либо принять сведения к оценке и присвоить соответствующие баллы".
Вопрос: Должен ли прежний арендодатель (собственник имущества) передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю после продажи имущества, если договором купли-продажи этот вопрос не урегулирован? Если да, то на каком основании можно взыскать платеж при отказе прежнего арендодателя от его возврата?
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.
(Консультация эксперта, 2023)Квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.