Распоряжение общим имуществом в нежилом здании
Подборка наиболее важных документов по запросу Распоряжение общим имуществом в нежилом здании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 03.10.2024 по делу N 33а-9253/2024 (УИД 64RS0047-01-2024-003550-36)
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права (об обязании произвести государственную регистрацию права).
Обстоятельства: Истица указала, что на основании договора уступки имущественного права оплатила долю в строительстве 9 этажа административно-торгового здания. Несмотря на это, государственная регистрация была приостановлена ввиду не предоставления решения всех собственников здания на передачу нежилого помещения.
Решение: Отказано.Разрешая административные исковые требования Ф. и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое уведомление регистрирующего органа не нарушает прав административного истца, поскольку не препятствует возможности признать право собственности на часть спорного объекта недвижимости. Право на распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество принадлежит собственникам всех помещений в нежилом здании, однако доказательств передачи Ф. из общего имущества нежилого помещения площадью 7,1 кв. м по согласованию всех собственников помещений в спорном здании в регистрирующий орган не представлено.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права (об обязании произвести государственную регистрацию права).
Обстоятельства: Истица указала, что на основании договора уступки имущественного права оплатила долю в строительстве 9 этажа административно-торгового здания. Несмотря на это, государственная регистрация была приостановлена ввиду не предоставления решения всех собственников здания на передачу нежилого помещения.
Решение: Отказано.Разрешая административные исковые требования Ф. и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое уведомление регистрирующего органа не нарушает прав административного истца, поскольку не препятствует возможности признать право собственности на часть спорного объекта недвижимости. Право на распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество принадлежит собственникам всех помещений в нежилом здании, однако доказательств передачи Ф. из общего имущества нежилого помещения площадью 7,1 кв. м по согласованию всех собственников помещений в спорном здании в регистрирующий орган не представлено.
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: По вопросу о сферах применения преимущественного права покупки есть две позиции высших судов
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 246, 250 ГК РФСогласно рассматриваемому делу суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передает (уступает) истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание. Заявитель по жалобе требовал отмены судебного акта, утвердившего мировое соглашение, ссылаясь на нарушение своих прав по ст. 250 ГК РФ.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 246, 250 ГК РФСогласно рассматриваемому делу суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передает (уступает) истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание. Заявитель по жалобе требовал отмены судебного акта, утвердившего мировое соглашение, ссылаясь на нарушение своих прав по ст. 250 ГК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В настоящее время механизм для устранения такого перекоса в правовом регулировании отсутствует. Суды чаще всего становятся на сторону истцов и при отсутствии 100-процентного согласия выносят решения о демонтаже, при этом даже не всегда исследуются фактические обстоятельства, а именно, действительно ли происходит уменьшение общего имущества, нарушаются ли чьи-то права и законные интересы. Представляется, что в настоящее время вопрос легализации самовольной постройки разрешен в большей степени, чем вопрос о владении, управлении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме (а по аналогии - и в нежилом здании).
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В настоящее время механизм для устранения такого перекоса в правовом регулировании отсутствует. Суды чаще всего становятся на сторону истцов и при отсутствии 100-процентного согласия выносят решения о демонтаже, при этом даже не всегда исследуются фактические обстоятельства, а именно, действительно ли происходит уменьшение общего имущества, нарушаются ли чьи-то права и законные интересы. Представляется, что в настоящее время вопрос легализации самовольной постройки разрешен в большей степени, чем вопрос о владении, управлении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме (а по аналогии - и в нежилом здании).
Готовое решение: Как сдать в аренду имущество в долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Не забудьте, что договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения сроком не менее года нужно зарегистрировать.
(КонсультантПлюс, 2025)Не забудьте, что договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения сроком не менее года нужно зарегистрировать.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.
Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.02.2025 N АКПИ24-1045
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца второго пункта 44 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 N 808>Администрация Златоустовского городского округа обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим абзаца второго пункта 44 Правил, ссылаясь на его несоответствие статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца второго пункта 44 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 N 808>Администрация Златоустовского городского округа обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим абзаца второго пункта 44 Правил, ссылаясь на его несоответствие статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающей обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
Статья: Судебная практика рассмотрения споров, связанных с самовольным строительством
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорная пристройка (вместе с дверью и крышей) существовала как минимум с 2012 года; вещное право на существующее здание пристройки ни за кем не зарегистрировано, до 2021 года пристройка использовалась собственниками помещений здания как дворницкая, предприниматель не возводил данную пристройку, так как она существовала задолго до того, как ответчик стал собственником нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже торгового центра.
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорная пристройка (вместе с дверью и крышей) существовала как минимум с 2012 года; вещное право на существующее здание пристройки ни за кем не зарегистрировано, до 2021 года пристройка использовалась собственниками помещений здания как дворницкая, предприниматель не возводил данную пристройку, так как она существовала задолго до того, как ответчик стал собственником нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже торгового центра.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)<1> Старченко Ю.В. Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании // Вестник экономического правосудия РФ. 2021. N 3. СПС "КонсультантПлюс".
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)<1> Старченко Ю.В. Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании // Вестник экономического правосудия РФ. 2021. N 3. СПС "КонсультантПлюс".
Статья: Общее имущество в здании (сооружении). Комментарий к изменениям в главу 16 ГК РФ
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Эта статья посвящена анализу изменений, которые были внесены в Гражданский кодекс РФ в августе 2023 года. Изменения касаются в основном права общей собственности на общее имущество зданий (сооружений), которое принадлежит собственникам помещений и машино-мест в них. В отношении и жилых, и нежилых зданий в целом установлен одинаковый режим, однако применительно к первым сохраняются особенности, сформулированные в Жилищном кодексе РФ. Если в здании (сооружении) имеется два помещения, которые принадлежат разным лицам на праве собственности, то само здание (сооружение) превращается в техническую, а не юридическую категорию. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом здания (сооружения) осуществляют собственники отдельных помещений и машино-мест согласно их долям. В статье также подробно рассмотрен порядок осуществления ими своих прав на общее имущество.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Эта статья посвящена анализу изменений, которые были внесены в Гражданский кодекс РФ в августе 2023 года. Изменения касаются в основном права общей собственности на общее имущество зданий (сооружений), которое принадлежит собственникам помещений и машино-мест в них. В отношении и жилых, и нежилых зданий в целом установлен одинаковый режим, однако применительно к первым сохраняются особенности, сформулированные в Жилищном кодексе РФ. Если в здании (сооружении) имеется два помещения, которые принадлежат разным лицам на праве собственности, то само здание (сооружение) превращается в техническую, а не юридическую категорию. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом здания (сооружения) осуществляют собственники отдельных помещений и машино-мест согласно их долям. В статье также подробно рассмотрен порядок осуществления ими своих прав на общее имущество.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.
Готовое решение: Общее имущество (места общего пользования) в нежилом здании: кому оно принадлежит и кто должен его содержать
(КонсультантПлюс, 2025)Каждый из собственников может пользоваться этим имуществом, не нарушая прав остальных. Никто не может запретить собственнику помещения ездить на лифте или ходить по общему коридору. Но распоряжение общим имуществом ограничено. Нельзя, например, продать долю в праве на него, оставив себе помещение.
(КонсультантПлюс, 2025)Каждый из собственников может пользоваться этим имуществом, не нарушая прав остальных. Никто не может запретить собственнику помещения ездить на лифте или ходить по общему коридору. Но распоряжение общим имуществом ограничено. Нельзя, например, продать долю в праве на него, оставив себе помещение.